En février 2007, un bail commercial a été signé entre Madame [K] [S] et Monsieur [R] [L] pour des locaux commerciaux. En avril 2013, la société E-PENICHE a acquis ce fonds. En octobre 2016, Madame [K] [S] a délivré un commandement de payer pour arriérés locatifs, suivi d’une assignation en référé. Après une expertise ordonnée par le juge en juin 2017, le tribunal a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 16 novembre 2017, ordonnant l’expulsion de la société E-PENICHE et condamnant celle-ci à payer un arriéré locatif de 73 832,94 euros.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les obligations du bailleur en matière de délivrance du local loué ?

Selon l’article 1719 du Code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée et de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Cette obligation de délivrance implique que le local doit être conforme aux normes d’hygiène et de sécurité, et doit permettre au locataire d’exercer son activité sans entrave.

En cas de manquement à cette obligation, le preneur peut demander des dommages et intérêts, mais il doit prouver que ce manquement a causé un préjudice.

L’article 1219 du Code civil précise qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation si l’autre partie n’exécute pas la sienne, à condition que cette inexécution soit suffisamment grave.

Dans le cas présent, la société E-PENICHE a allégué des désordres liés à des engorgements des canalisations, mais le tribunal a constaté qu’elle n’avait pas prouvé l’existence d’un préjudice en lien avec ce manquement.

Quelles sont les conditions d’acquisition de la clause résolutoire dans un bail commercial ?

L’article L. 145-41 du Code de commerce stipule que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Ce commandement doit mentionner ce délai, à peine de nullité.

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 13 octobre 2016 ne reproduisait pas la clause résolutoire ni ne mentionnait le délai d’un mois, ce qui a conduit le tribunal à le déclarer nul.

En revanche, le commandement du 16 octobre 2017, qui respectait les conditions légales, a permis l’acquisition de la clause résolutoire, car la société E-PENICHE n’a pas réglé la somme due dans le délai imparti.

Quels sont les droits du bailleur en cas d’occupation sans droit ?

L’occupation sans droit d’un local après l’expiration du bail constitue une faute quasi-délictuelle, ouvrant droit pour le propriétaire à une indemnité d’occupation.

Selon l’article 1103 du Code civil, le preneur est tenu de s’acquitter du loyer et des charges dues.

Dans cette affaire, la société E-PENICHE a continué d’occuper les lieux après l’acquisition de la clause résolutoire, ce qui a entraîné son obligation de payer une indemnité d’occupation.

Cette indemnité est égale au montant du dernier loyer, augmentée des taxes et charges exigibles, et doit être versée jusqu’à la libération effective des lieux.

Comment se calcule l’arriéré locatif dû par le locataire ?

L’article 1103 du Code civil impose au preneur de s’acquitter des loyers et charges contractuellement dus.

Dans le cas présent, le décompte produit par Madame [K] [S] a établi que la société E-PENICHE était redevable de 73 832,94 euros au titre des loyers impayés au 1er janvier 2023.

Ce montant inclut les arriérés de loyers, les charges et les indemnités d’occupation.

Le tribunal a donc condamné la société E-PENICHE à payer cette somme, conformément aux stipulations du bail.

Quelles sont les conséquences de la décision sur les dépens et les frais d’expertise ?

L’article 696 du Code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge.

Dans cette affaire, la société E-PENICHE, en tant que partie perdante, a été condamnée à payer les dépens, y compris les frais du commandement de payer valide.

De plus, le syndicat des copropriétaires a été condamné à payer les frais de l’expertise judiciaire, car les désordres avaient leur origine dans les parties communes.

La société AXA, en tant qu’assureur, a également été condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires pour les frais liés à cette condamnation.