Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 20 MARS 2025

mm

N° 2025/ 100

Rôle N° RG 21/10280 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHYQT

[M] [R]

C/

Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBIL IER MARIE CHRISTINE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Julien BRILLET

SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 11 Mai 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 17/05297.

APPELANT

Monsieur [M] [R]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Julien BRILLET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 3], sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, LE CABINET SL IMMOBILIER, dont le siège social est situé [Adresse 1], pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié de droit audit siège

représenté par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Corinne TOMAS-BEZER de la SCP LOGOS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Cécile CRISANTI, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 07 Janvier 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Monsieur Marc MAGNON, Président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :

Monsieur [K] [R] et Feue Madame [I] [R] étaient propriétaires des lots de copropriété n°s 316 et 360 au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 3] sis [Adresse 3].

Il s’avère que par acte de donation du 29 juillet 1993, dont il n’est pas justifié qu’il eût été régulièrement notifié au syndic de la copropriété, conformément à l’article 6 du décret du 17 mars 1967, les époux [R] ont fait donation de la nue-propriété des lots en question à leur fils [M] [R].

A partir de 1’année 2014, les époux [R] ont été défaillants dans le règlement de leur part des charges de copropriété courantes.

Par exploit d’huissier du 24 avril 2015, le Syndicat de la copropriété, agissant par son syndic en exercice, a fait délivrer une assignation aux époux [R], ainsi qu’à leur fils, Monsieur [M] [R],

Dans le même temps, le Conseil du syndicat a demandé la copie des actes de naissance des époux [R] auprès de 1’officier d’état civil, ayant confirmation que Monsieur [K] [R] était décédé le 4 mai 2011.

C’est dans ce contexte, que le syndicat des copropriétaires a obtenu une première décision le 29 septembre 2016 du Tribunal d’instance de MARSEILLE aux termes de laquelle les époux [R], ainsi que leur fils unique, Monsieur [M] [R], ont été condamnés au paiement de la somme de 6.691,99 € au titre des charges de copropriété dues arrêtées au 8 janvier 2016.

Le tribunal a autorisé les copropriétaires à se libérer de leur dette en quinze mensualités, étant précisé qu’à défaut du paiement soit d’une mensualité, soit des charges courantes à leur date d’exigibilité, l’ intégralité de la dette restante deviendrait immédiatement exigible.

Par exploit d’huissier en date du 17 novembre 2016, le jugement a été signifié par le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] aux copropriétaires défaillants.

Si Monsieur [R] a effectivement respecté une partie de l’échéancier mis en place, ni lui ni sa mère, décédée entre temps, n’ont réglé les charges courantes.

Dans ce contexte, le syndicat des copropriétaires a fait signifier à Monsieur [R], selon exploit d’huissier du 6 avril 2017, un commandement de payer portant sur la somme de 11.488,16 € en principal.

Par acte d’huissier du 9 mai 2017, Monsieur [R] a fait assigner le syndicat des copropriétaires Résidence [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SAS LIEUTAUD, devant le tribunal judiciaire de Marseille au visa des articles 1240 et suivants, du Code civil, pour voir :

DIRE ET JUGER qu’est nul le commandement de payer du 6 avril 2017 ;

DIRE ET JUGER que les sommes ‘xées dans le jugement du Tribunal d’instance de Marseille du 29 septembre 2016 ne sont pas exigibles en ce que Monsieur [M] [R] a respecté l’ échéancier ;

DIRE ET JUGER que le Syndic Cabinet Lieutaud a commis des négligences qui lient le Syndicat des copropriétaires, en n’avisant pas Monsieur [M] [R] des charges courantes dues et des dates des assemblées générales;

DIRE ET JUGER que la responsabilité du Syndicat des copropriétaires est engagée;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à verser à Monsieur [M] [R] la somme de 5.000 € de dommages intérêts pour préjudice moral et de tracas ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à verser à Monsieur [M] [R] la somme de 1500 € de dommages et intérêts pour procédure abusive;

ORDONNER l’ af’chage de la décision à intervenir (dispositif) sur le panneau destiné à cet effet dans la copropriété [Adresse 3], pendant le délai de deux mois sans discontinuer, 15 jours après le jugement à intervenir;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires à verser à Monsieur [M] [R] la somme de 2000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER tout succombant aux dépens ;

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Subsidiairement,

DIRE ET JUGER que Monsieur [M] [R] pourra s’acquitter des charges provisionnelles échues à la date du dernier décompte qui sera fourni au Tribunal, dans la mesure ou leur validité est confirmée, selon un échéancier de 24 mensualités égales, la dernière étant majorée des frais et intérêts.

Par ordonnance du 16 octobre 2018, le juge de la mise en état a ordonné au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] de communiquer à Monsieur [M] [R] les pièces suivantes :

-Copie des appels de fonds des charges générales et particulières des lots 360 et 316 des consorts [R] depuis le 8 janvier 2016,

-Justificatifs des convocations aux assemblées générales depuis janvier 2015,

-Justificatifs des notifications des procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires depuis janvier 2015,

le tout sous astreinte de 20 euros par jour de retard passé le délai d’ un mois suivant la signification de l’ ordonnance.

Le syndicat des copropriétaires a également été condamné à payer à Monsieur [R] la somme de 5000 € sur le fondement de l’ article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [M] [R] a demandé au tribunal de :

DECLARER RECEVABLE son action en nullité des résolutions des assemblées générales ordinaires et extraordinaires du 22 juin 2015, Assemblée générale extraordinaire du 24 septembre 2015, du 22 juin 2016, du 24 septembre 2017, du 20 juin 2018 ;

DIRE ET JUGER que le Syndic Cabinet Lieutaud n’a pas valablement convoqué Monsieur [M] [R] aux assemblées générales des copropriétaires du 22 juin 2015, Assemblée générale extraordinaire du 24 septembre 2015, du 22 juin 2016, du 24 septembre 2017, du 20 juin 2018 ;

DIRE ET JUGER que le Syndic n’a pas valablement notifié les procès-verbaux de délibérations et de résolutions des assemblées générales de 2015, 2016, 2017 et 2018 ;

ANNULER les résolutions des assemblées générales de copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] des 22juin 2015, 24 septembre 2015 (extraordinaire) 22 juin 2016, 27 septembre 2017 ; 20 septembre 2018 ;

En conséquence,

DIRE ET JUGER qu’est nul le commandement de payer du 6 avril 2017 ;

DIRE ET JUGER que les sommes ‘xées dans le jugement du Tribunal d’instance de Marseille du 29 septembre 2016 ne sont pas exigibles en ce que Monsieur [M] [R] a respecté l’ échéancier ;

DIRE ET JUGER que le Syndic Cabinet Lieutaud a commis des négligences qui lient le Syndicat des copropriétaires, en n’avisant pas Monsieur [M] [R] des charges courantes dues et des dates des assemblées générales ;

DIRE ET JUGER que la responsabilité du Syndicat des copropriétaires est engagée ,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à verser à Monsieur [M] [R] la somme de 5.000,00 euros de dommages-intérêts pour préjudice moral et de tracas ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires à verser à Monsieur [M] [R] la somme de 1.500,00 de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

ORDONNER l’ affichage de la décision à intervenir (dispositif), sur le panneau destiné à cet effet dans la copropriété [Adresse 3], pendant le délai de deux mois sans discontinuer, 15 jours après le jugement à intervenir ;

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de ses demandes ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires à verser à Monsieur [M] [R] la somme de 3.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER tout succombant aux dépens

ORDONNER l’ exécution provisoire de la décision à intervenir.

Subsidiairement,

DIRE ET JUGER que Monsieur [M] [R] pourra s’acquitter des charges provisionnelles échues à la date du dernier décompte qui sera fourni au Tribunal, dans la mesure ou leur validité est con’rmée, selon un échéancier de 24 mensualités égales, la dernière étant majorée des frais et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] a demandé au tribunal de :

DEBOUTER Monsieur [R] de l’ ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

DIRE ET JUGER valable le commandement de payer en date du 6 avril 2017;

DIRE ET JUGER valables les résolutions adoptées par les assemblées générales des copropriétaires de la résidence, des 22 juin et 24 septembre 2015, du 22 juin 2016, du 24 septembre 2017 et du 20 juin 2018.

A titre reconventionnel,

DIRE ET JUGER le caractère exigible des sommes dues au titre des charges de copropriété ;

CONDAMNER Monsieur [R] à payer au syndicat requérant la somme principale de 16.626,03 €, somme à parfaire et arrêtée au 13 octobre 2020, outre les intérêts au taux légal majoré de cinq points sur cette somme à compter de la signification du jugement à intervenir.

CONDAMNER Monsieur [R] à régler au syndicat requérant la somme de 1.500,00€ par application de l’article 700 du code de procédure civile ensemble les entiers dépens de l’instance.

ORDONNER l’ exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par jugement du 11 mai 2021, le tribunal judiciaire a statué comme suit :

REJETTE la demande de nullité du commandement de payer du 6 avril 2017 ;

ANNULE les assemblées générales de la Résidence [Adresse 3], [Adresse 3] en date du 24 septembre 2015 et du 20 septembre 2018 ;

REJETTE toutes les autres demandes d’ annulation des assemblées générales la Résidence [Adresse 3], [Adresse 3] ;

DEBOUTE Monsieur [M] [R] de sa demande d’af’chage de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [M] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ ensemble immobilier [Adresse 3] [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la somme de 11885,33 €, arrêtée au 13 octobre 2020, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

DEBOUTE Monsieur [M] [R] de sa demande de délais de paiement ;

DEBOUTE Monsieur [M] [R] de toutes ses demandes de dommages et intérêts ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’ article 700 du code de procédure civile en faveur de l’ une ou l’ autre des parties ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses dépens ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision ;

Le tribunal a notamment retenu les motifs suivants :

‘ Sur la nullité du commandement de payer du 6 avril 2017:

-Il est exact que ce commandement ne fait pas mention du titre exécutoire, toutefois cette absence d’ énonciation constitue une nullité de forme subordonnée à la preuve d’ un grief.

-Il est établi que Monsieur [R] a eu connaissance du jugement rendu par le tribunal d’ instance de Marseille le 29 septembre 2016 puisque ce dernier lui a été signi’é le 17 novembre 2016 et il ne justi’e donc d’aucun grief à ce titre.

-A été joint audit commandement de payer un décompte des sommes dues à compter du 1er janvier 2016 jusqu’ au 3 avril 2017 et ce document a permis à Monsieur [R] de connaître précisément la teneur des sommes réclamées avec le débit et le crédit.

-L’ absence de mention du délai de 8 jours prévue par l’ article R 221-1 du code des procédures civiles d’ exécution n’ est pas à l’ origine d’ un grief.

‘ Sur les demandes de nullité des assemblées générales :

-La convocation à l’ assemblée générale doit être adressée à membre de droit de l’ assemblée générale et, à défaut de convocation d’un copropriétaire ou du représentant désigné dans le règlement de copropriété, la nullité de l’ assemblée générale devra être prononcée.

-Il appartient au syndicat des copropriétaires d’ établir en 1′ espèce que le copropriétaire des lots 360 et 316 a été régulièrement convoqué. Cette preuve ne peut résulter que de la date de l’ accusé de réception de la lettre le convoquant ou de la date de l’ émargement de la convocation.

-Il appartient toutefois au copropriétaire de fournir au syndic les informations nécessaires pour lui permettre de lui notifier les convocations. A défaut, les notifications sont valablement effectuées au dernier domicile notifié au syndic.

-Le syndic de la copropriété Résidence [Adresse 3] n’avait pas la liberté de notifier à une autre adresse que celle qui lui avait été noti’ée, même s’ il en connaissait une autre,

-Il ne lui appartient pas d’ effectuer des recherches pour trouver l’ adresse exacte d’ un copropriétaire.

-Monsieur [R] ne rapporte pas la preuve que l’ acte de donation du 29 juillet 1993 ait été régulièrement notifié au syndic, conformément à l’artic1e 6 du décret du 17 mars 1967 et la publication de l’ acte ne vaut pas notification au syndic.

-Même si le syndic a une connaissance personnelle de la donation, il n’ a pas à vérifier la situation juridique des lots de la copropriété et en l’ absence de notification au syndic de la copropriété Résidence [Adresse 3] du démembrement de propriété résultant de l’ acte notarié du 29 juillet 1993, par lequel Monsieur [M] [R] est devenu nu-propriétaire des lots 360 et 316 et ses parents usufruitiers, étant précisé que son père, [K] [R] est décédé le 4 mai 2011.

-Le syndic n’ avait pas à tenir compte de cette situation et pouvait continuer à adresser les convocations aux assemblées générales et les appels de fonds à Madame [I] [Z] veuve [R].

-L’ erreur relative à l’adresse de Madame [R] incombe à celle-ci qui n’ a pas notifié au syndic sa nouvelle adresse et il n’ appartenait pas à ce dernier, même si les lettres recommandées revenaient avec la mention « inconnue à cette adresse » de rechercher l’ adresse réelle. Il est de surcroît surprenant que l’avis de réception à la convocation à l’ assemblée générale du 27 septembre 2017 ait été signé par le destinataire le 6 septembre 2017.

-En ce qui concerne l’ assemblée générale du 22 juin 2015, le syndicat des copropriétaires verse aux débats l’ accusé de réception de notification du PV du 12 juillet 2016 et si il n’ établit pas avoir convoqué Madame [I] [R], cette dernière devait former un recours dans le délai deux mois de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, ce qu’ elle n’a pas fait malgré la notification du procès-verbal de l’ assemblée générale et par conséquent cette assemblée générale est devenue définitive et ne sera pas annulée

-Le défendeur justifie de la convocation aux assemblées générales des 22 juin 2016 et 27 septembre 2017 qui sont donc valables.

-En revanche, le syndicat des copropriétaires n’ apporte pas la preuve qu’ il ait régulièrement convoqué Madame [R] pour les assemblées générales du 24 septembre 2015 et du 20 septembre 2018, qui seront par conséquent annulées.

‘ Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires ;

-[M] [R] invoque des négligences du syndic qui n’a pas été assigné, en faisant valoir qu’elles lient le syndicat des copropriétaires. Toutefois, le syndic n’a pas commis de faute en ne convoquant pas le défendeur aux assemblées générales, alors que l’ acte de donation ne lui a pas été notifié et en ne lui adressant pas les appels de fonds.

La demande de dommages et intérêts formulée à ce titre ainsi que pour préjudice moral et de tracas, sans aucun justificatif, sera rejetée.

Monsieur [R] sera également débouté de sa demande d’affichage du présent jugement qui n’est aucunement justifiée.

‘ Sur la demande reconventionnelle en paiement des charges :

-Monsieur [R], nu-propriétaire, et sa mère, usufruitière, n’ ont pas réglé de manière régulière les charges courantes après le jugement rendu par le tribunal d’ instance de Marseille le 29 septembre 2016 et comme il leur a été rappelé dans cette décision, même en cas de respect de l’ échéancier dans le cadre des délais de paiement, à défaut de règlement des charges courantes à leur date d’exigibi1ité, l’ intégralité de la dette est devenue immédiatement exigible.

L’ assemblée générale extraordinaire du 24 septembre 2015, dont la teneur n’ est pas connue du tribunal, et l’ assemblée du 20 septembre 2018 ont été annulées.

Le syndicat des copropriétaires produit à1’appui de sa demande, notamment, l’ extrait de propriété, le jugement du 29 septembre 2016 et sa signification, le commandement de payer du 6 avril 2017, les procès-verbaux d’ assemblée générale du 22 juin 2015, du 22 juin 2016, du 27 septembre 2017 aux termes desquels les comptes de l’ exercice ont été approuvés, le contrat de syndic de SL IMMOBILIER, le décompte actualisé au 24 février 2020 puis au 26 octobre 2020, les appels de fonds de 2019 et 2020.

L’article 10-l permet au syndicat d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui à compter de la mise en demeure.

Seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance ou relevant de la gestion normale d’ une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais d’ huissier, de mise en demeure, d’ honoraires d’ avocat, de suivi dossiers pour un montant total de 1787,39 € au vu du décompte expurgé des frais en date du 13 octobre 2020. De plus, à la somme due de 14 810,91 €, qui a pris en considération les versements réalisés par le défendeur, seront déduites les charges de 2018 en raison de l’ annulation de l’assemblée générale du 20 septembre 2018 ;

En conséquence, Monsieur [M] [R] reste redevable, au titre des charges impayées au 13 octobre 2020, de la somme de 11885,33 € et cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, sans majoration de cinq points.

Monsieur [M] [R] qui a déjà bénéficié de délais de paiement en 2016 et qui n’a pas réglé régulièrement les charges courantes sera débouté de sa demande de délais, étant précisé que la copropriété a besoin de cet argent pour pouvoir fonctionner et effectuer notamment les travaux de conservation de l’ immeuble.

L’ action en justice ou la simple résistance à une action en justice ne constitue pas un abus de droit et Monsieur [R] n’ apporte pas la preuve d’ un préjudice, aussi, en l’ absence d’ abus caractérisé, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Par déclaration du 8 juillet 2021, [M] [R] a relevé appel du jugement.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 décembre 2024

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Vu les conclusions notifiées le 16 décembre 2024 par [M] [R] tendant à :

Vu les articles 1240 et suivants du Code civil

Vu les dispositions de la Loi du 10 juillet 1965, notamment les articles 9, 13, 17,

22, 23, 42 19-2 et 23

Vu les articles 7 et 9 du Décret du 17 mars 1967 ;

Vu le commandement du 6 avril 2017 et les pièces

Vu les dispositions de l’article 127-1 et 131-1 du Code de procédure civile

ORDONNER UNE MÉDIATION aux fins de régler le litige existant entre M. [M] [R] et le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Résidence [Adresse 3] ;

Subsidiairement ;

INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Marseille le 11 mai 2021, en ce qu’il a

-Rejeté la demande de nullité du commandement de payer du 6 avril 2017

-Rejeté les autres demandes d’annulation (donc celles des 22 juin 2015, 22 juin 2016 et 27 septembre 2017)

-Condamné M. [M] [R] à verser au Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] [Adresse 3] la somme de 11.885,33€ arrêtée au 13 octobre 2020, avec intérêt au taux légal à compter du jugement ;

-Débouté M. [M] [R] de sa demande de délais de paiement;

-Débouté M. [M] [R] de ses demandes de dommages- intérêts ;

-Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

CONFIRMER le Jugement en ce qu’il a annulé les assemblées générales du 24 septembre 2015 et du 20 septembre 2018 ;

ANNULER les Assemblées générales de copropriétaires de la Résidence MARIE- CHRISTINE [Adresse 3] du 22 juin 2015, du 22 juin 2016 et du 27 septembre 2017;

DECLARER NUL le commandement de payer du 6 avril 2017 ;

ORDONNER au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] [Adresse 3] de produire un nouveau décompte au regard des conséquences de l’annulation des assemblées générales ;

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] de ses demandes tendant à la condamnation de M. [M] [R] à payer les charges, pour la somme de 20.971,09€ ou toute somme actualisée ;

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de sa demande d’infirmation de la décision du Tribunal Judiciaire de Marseille du 11 mai 2021 en ce que les assemblées (du 24 septembre 2015 et du 20 septembre 2018) ont été déclarées nulles,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à verser à Monsieur [M] [R] la somme de 5.000€ de dommages-intérêts pour préjudice moral et de tracas ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires à verser à Monsieur [M] [R] la somme de 1.500€ de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

ORDONNER l’affichage de la décision à intervenir (dispositif) sur le panneau destiné à cet effet dans la copropriété [Adresse 3], pendant le délai de deux mois sans discontinuer 15 jours après le jugement à intervenir ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires à verser à Monsieur [M] [R] la somme de 3.600,00€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER tout succombant aux dépens ;

Encore plus subsidiairement,

ECARTER l’application des dispositions de l’article L313-3 du Code monétaire et financier en cas de condamnation de M. [M] [R] à payer des charges de copropriété;

DIRE ET JUGER que Monsieur [M] [R] pourra s’acquitter des charges échues à la date du dernier décompte qui sera fourni à la Cour, dans la mesure où leur validité est confirmée, selon un échéancier de 24 mensualités égales, la dernière étant majorée des frais et intérêts.

TOUTE CONDAMNATION EVENTUELLE sera prononcée en deniers ou quittances,

Vu les conclusions du syndicat des copropriétaires en date du 23 décembre 2024 qui sollicite :

Vu la loi du 10 juillet 1965fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et le décret du 17 mars 1967,

Vu l’ article 910 du Code de procédure civile,

Vu l’ article R 221-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées au débat,

Il est demande à la Cour d’appel d’Aix-en-Provence de :

CONFIRMER le jugement rendu le 11 mai 2021 par le Tribunal judiciaire de MARSEILLE en ce qu’il a :

Rejeté la demande de nullité du commandement de payer du 6 avril 2017 ;

Rejeté les demandes d’annulation des assemblées générales des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] des 22 juin 2015, 22 juin 2016 et 27 septembre 2017 ;

Débouté Monsieur [R] de sa demande d’af’chage ;

Débouté Monsieur [R] de sa demande de délais de paiement;

Débouté Monsieur [R] de toutes ses demandes de dommages et

intérêts ;

Ordonné l’exécution provisoire de la décision.

DECLARER recevable 1’appe1 incident formé aux termes des présentes par le Syndicat des copropriétaires MARIE CHRISTINE ;

REFORMER le jugement rendu le 11 mai 2021 en ce qu’il a :

Annulé les assemblées générales des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] des 24 septembre 2015 et 20 septembre 2018;

Condamné Monsieur [R] au paiement de la somme de 11.885,33 € arrêtée au 13 octobre 2020 au titre des charges de copropriété lui incombant ;

Rejeté la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

DIRE ET JUGER valables les résolutions adoptées par les assemblées générales des copropriétaires de l’ ensemble immobilier [Adresse 3] des 24 septembre 2015 et du 20 septembre 2018.

DIRE ET JUGER le caractère exigible des sommes dues au titre des charges de copropriété ;

CONDAMNER Monsieur [R] à payer au syndicat requérant la somme principale de 20.971 09 € somme à parfaire et arrêtée au 16 décembre 2021, outre les intérêts au taux légal majoré de cinq points sur cette somme à compter de la signification du jugement à intervenir.

REJETER la demande de condamnation en deniers ou quittance

CONDAMNER Monsieur [R] au paiement de la somme de 3000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens.

Par conclusions notifiées l’avant veille de la clôture, M. [R] a demandé que les parties soient appelées à une médiation. Cette mesure de règlement amiable étant refusée par le syndicat de la copropriété, il n’ y a pas lieu de faire droit à cette demande.

Sur la nullité du commandement de payer du 6 avril 2017

Le commandement de payer délivré le 6 avril 2017 par La SCP [J] [T] [V], Huissiers de justice à [Localité 2], à Monsieur [M] [R], ne mentionne pas le titre exécutoire qui fonde la créance, contrairement aux dispositions de l’article R 221-1 1° du code des procédures civiles d’exécution . Monsieur [R] fait également valoir que cet acte ne distingue pas entre les sommes dues en exécution du jugement du tribunal d’instance de Marseille du 20 septembre 2016 et les charges échues postérieurement à la date d’ arrêté des comptes retenue par le tribunal. Le décompte annexé au commandement ferait état, en outre, d’un solde antérieur de 7227,25 euros qui ne trouve aucune explication. Enfin, le commandement ne mentionne pas le délai de régularisation de 8 jours prévu par l’article R 221-1 2°, au delà duquel, le débiteur peut être contraint au paiement de sa dette par la vente forcée de ses biens meubles.

Mais, s’agissant d’une nullité de forme subordonnée à la justification d’un grief, celui-ci est en l’espèce inexistant, puisque le jugement du tribunal d’instance a été signifié à l’appelant le 17 novembre 2016 ; que le décompte annexé au commandement de payer comporte trois premières lignes qui, additionnées, correspondent à la somme de 7959, 25 euros, montant de la créance du syndicat au premier janvier 2016, pour la période antérieure à la date d’arrêté de compte retenue par le tribunal d’ instance, somme ramenée à 6691,99 euros au 8 janvier 2016, à l’issue de l’accord constaté par le tribunal d’instance ; que les lignes suivantes correspondent toutes à des provisions, appels de fonds, frais et paiements postérieurs au 8 janvier 2016. De sorte que l’appelant était en mesure de savoir ce qui lui était réclamé pour la période postérieure au 8 janvier 2016.

S’agissant de l’omission de la mention d’avoir à payer les sommes dues, dans le délai de 8 jours, sous peine d’y être contraint par la vente forcée de ses biens meubles, en l’absence de saisie mobilière diligentée par l’huissier instrumentaire, il n’est pas justifié d’un grief.

Dès lors, le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation du commandement de payer, lequel est justifié par l’apparition d’une nouvelle dette de charges courantes échues postérieurement à la signification du jugement du 29 septembre 2016.

Sur la demande d’annulation des assemblées générales :

Monsieur [R] conteste la régularité des convocations aux assemblées générales et les notifications des résolutions depuis le 1er janvier 2015, au motif qu’il aurait dû être destinataire de ces convocations et notifications, après démembrement de la propriété des lots objets du litige, en sa qualité de nu-propriétaire. Il sollicite l’annulation des assemblées générales des 22 juin 2015, 22 juin 2016 et 27 septembre 2017, le tribunal ayant limité l’annulation aux seules assemblées des 24 septembre 2015 et 20 septembre 2018. Le syndicat des copropriétaires, à l’inverse, demande l’infirmation du jugement sur l’annulation prononcée, au motif que l’erreur sur l’adresse de Mme [R] incombe uniquement à cette dernière, car il n’appartient pas au syndic, en présence d’un avis postal mentionnant que le propriétaire n’ habite pas à l’adresse indiquée, de rechercher son adresse réelle, en l’absence de notification du changement d’adresse au syndic, comme le prévoit l’article 65 du décret du 17 mars 1967.

En l’espèce, c’est par une appréciation exacte des faits qui lui étaient soumis et du droit des parties, que la cour fait sienne, que le tribunal a jugé que le syndic de la copropriété Résidence [Adresse 3] n’avait pas la liberté de notifier à une autre adresse que celle qui lui avait été communiquée officiellement, en application de l’article 65 du décret du 17 mars 1967, même s’il en connaissait une autre, et qu’il ne lui appartenait pas de faire des recherches en présence d’un avis de passage pour remise d’un pli recommandé revenu avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse ». De même, c’est par une exacte application de la règle de droit que le tribunal a jugé que le syndic, faute d’avoir été régulièrement informé de l’acte de donation de 1993 par les copropriétaires, conformément à l’article 6 du décret du 17 mars 1967, n’avait pas à tenir compte d’un démembrement du droit de propriété qui n’avait pas été porté à sa connaissance ; qu’il ne saurait donc lui être reproché de ne pas avoir convoqué M [R], nu propriétaire, depuis l’acte de donation de 1993, la publication de cet acte au service de la publicité foncière ne pouvant valoir notification au syndic.

Dès lors , c’est à juste titre que le tribunal a refusé d’annuler les assemblées générales contestées, à l’exception de celles du 24 septembre 2015 et du 20 septembre 2018, pour lesquelles le syndicat des copropriétaires n’ est toujours pas en mesure de produire les convocations adressées à Mme [I] [R].

Le jugement est également confirmé de ce chef.

Sur la demande en paiement des charges :

En application des articles 10 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’ équipement commun en fonction de l’ utilité que ces services et éléments présentent à

l’ égard de chaque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’ entretien et l’ administration des parties communes, proportionnellement, des lors que les comptes de l’ exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ ont fait l’ objet d’ aucun recours.

En application des dispositions de l’ article 14-1 de la même loi, les copropriétaires sont tenus de verser au syndic par quarts à défaut de disposition contraire votée par l’assemblée et à proportion des valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le budget prévisionnel des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’ administration des parties communes et équipements communs de l’ immeuble.

L’alinéa a) de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :

‘ les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure ;

‘ les droits et émoluments des actes des huissiers de justice ;

‘ le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative et a été complétée par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic. Celui-ci énumère dans sa clause 9.1, les frais de recouvrement imputables au seul copropriétaire débiteur. Ainsi, en sus des actes définis ci-dessus, constituent également des frais nécessaires :

‘ la conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé ;

‘ les frais de constitution et de mainlevée d’hypothèque ;

‘ le dépôt d’une requête en injonction de payer ;

‘ la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;

‘ le suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles ).

Les honoraires des avocats ne sont pas visés par ces textes.

L’article 10-1 ne fait aucunement référence à la notion d’acte ayant un intérêt procédural. Son dernier alinéa précise que «le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige».

Par conséquent, les frais nécessaires imputés au seul copropriétaire défaillant sont soumis au contrôle du juge, lequel peut considérer que ne sont pas récupérables, notamment les frais résultant d’une multiplicité d’actes de relance et/ou de mise en demeure surabondants.

Ainsi peuvent être écartés les frais facturés par le syndic au titre de la constitution du dossier pour l’huissier, ainsi que pour l’avocat, et de suivi de procédure de recouvrement, en l’absence de démonstration de diligences particulières excédant la mission élémentaire du syndic de recouvrer les charges, laquelle est comprise dans sa rémunération forfaitaire.

En l’espèce , le tribunal a exclu le montant des frais d’huissier qui doivent être réintégrés comme étant des frais nécessaires, à hauteur de la somme de 1322,35 euros au vu du décompte expurgé de frais en date du 13 octobre 2020. C’est à juste titre qu’il a en revanche exclu les charges de l’exercice 2018 , compte tenu de l’annulation de l’assemblée générale du 20 septembre 2018. La créance s’établit ainsi à la somme de 13 207,68 euros (11885,33 euros + 1322,35 euros) au 13 octobre 2020. A cette somme , il convient d’ajouter les sommes échues postérieurement et demeurées impayées selon le décompte du 16 décembre 2021 ( pièce 20 du syndicat), soit 3081,80 euros .

La créance du syndicat s’établit ainsi à la somme de 16289,48 euros. Il n’ y a pas lieu en l’état d’écarter l’application de l’article L 313-3 du code monétaire et financier, à défaut d’éléments sur la situation financière de l’appelant.

Compte tenu de l’ancienneté de la créance , il convient de rejeter la demande de délais de paiement , l’appelant ayant déjà bénéficié de délais conditionnés par le paiement des charges courantes, en vain.

Compte tenu de l’issue du litige M. [R] est débouté de ses demandes de dommages et intérêts pour tracas, préjudice moral et procédure abusive.

Monsieur [R], partie perdante, est condamné aux dépens de l’entière procédure.

L’équité ne justifie pas en revanche de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe , contradictoirement et en dernier ressort,

Infirme le jugement sur la condamnation aux charges impayées et les dépens,

Statuant à nouveau de ces chefs,

Condamne Monsieur [M] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la somme de 16289,48 €, arrêtée au 16 décembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Condamne [M] [R] aux dépens de première instance,

Confirme le jugement pour le surplus de ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne [M] [R] aux dépens d’ appel,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT