ARRÊT N°128

N° RG 22/04056 – N° Portalis DBVI-V-B7G-PDH6

SM CG

Décision déférée du 10 Mai 2022

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MONTAUBAN

( 21/00741)

Mme RIBEYRON

S.C.I. DFC [Adresse 5]

C/

[X], [U], [H] [Y]

[J] [V] épouse [Y]

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à Me DESSART

Me LEVY

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

*

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2ème chambre

*

ARRÊT DU VINGT CINQ MARS DEUX MILLE VINGT CINQ

*

APPELANTE

S.C.I. DFC [Adresse 5] poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Lieu Dit ‘[Adresse 5]’

[Localité 1]

Représentée par Me Emmanuelle DESSART de la SCP SCP DESSART, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par Me Maïder LECOMTE DUFRESNE de l’EURL HOMINUM JURIS, avocat plaidant au barreau de PARIS

INTIMES

Monsieur [X], [U], [H] [Y]

LIEUDIT [Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Jacques LEVY, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Madame [J] [V] épouse [Y]

LIEUDIT [Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Jacques LEVY, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant V. SALMERON, présidente et S. MOULAYES, conseillère, chargée du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

V. SALMERON, présidente

S. MOULAYES, conseillère

I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseillère

Greffier, lors des débats : A. CAVAN

ARRET :

– Contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

– signé par V. SALMERON, présidente, et par A. CAVAN, greffier de chambre

Faits et procédure

Selon acte authentique en date du 5 avril 2013, les époux [Y] ont donné à bail à la Sarl Les [Adresse 4] un immeuble sis à [Localité 3] lieudit [Adresse 2] à effet du 1er avril 2013 moyennant le prix d’un loyer annuel d’un montant de 20 400 euros, payable en douze termes égaux de 1 700 euros chacun.

Par décision du 30 juin 2020, le tribunal de commerce de Montauban a prononcé la liquidation judiciaire simplifiée de la Sarl Les [Adresse 4].

Par décision du 15 juillet 2020, le juge-commissaire a ordonné la mise en vente du fonds de commerce, qui a été acquis le 20 octobre 2020 par la Sci Dfc [Adresse 5] moyennant le prix de 9 000 euros.

Par acte d’huissier de justice du 16 mars 2021, les époux [Y] ont fait notifier au preneur un commandement de payer la somme de 6 800 euros au titre des loyers visant la clause résolutoire ainsi que de faire cesser toute sous-location du fonds puis ont fait assigner le preneur aux fins de constatation de résiliation du bail commercial et en paiement devant le juge des référés de la juridiction.

Par acte d’huissier du 30 juillet 2021, les époux [Y] ont fait signifier à la Sci [Adresse 5] un congé avec refus de renouvellement pour défaut de paiement du dépôt de garantie, impayés locatifs depuis le mois de mai 2021, non-paiement de la taxe foncière et transmission tardive de l’attestation d’assurance.

Par actes d’huissier de justice en date du 23 août 2021, les époux [Y] ont fait assigner la Sci [Adresse 5] devant le tribunal judiciaire de Montauban aux fins de voir prononcer la résiliation du bail commercial et de condamnation au paiement des loyers dus.

Par jugement du 10 mai 2022, le tribunal judiciaire de Montauban a :

– constaté que le congé avec refus de renouvellement du bail commercial conclu le 5 avril 2013 a été régulièrement délivré par [X] [Y] et [J] [V] épouse [Y] à la Sci Dfc [Adresse 5] à effet du 31 mars 2022,

– prononcé la résiliation du bail commercial du 5 avril 2013 liant les époux [Y] à la Sci Dfc [Adresse 5] à compter du 31 mars 2022,

– condamné la Sci Dfc [Adresse 5] à payer à [X] [Y] et à [J] [V] épouse [Y] la somme de 26 434 euros soit 19 800 euros au titre des loyers impayés pour la période allant du mois de mai 2021 au 31 mars 2022, 4 834 euros au titre de la taxe foncière pour 2020 et 2021, 1 800 euros au titre du dépôt de garantie,

– débouté les époux [Y] de leurs autres demandes,

– condamné la Sci Dfc [Adresse 5] à payer aux époux [Y] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700,1° du code de procédure civile,

– condamné la Sci Dfc [Adresse 5] aux dépens comprenant les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire du 16 mars 2021,

– débouté la Sci Dfc [Adresse 5] de ses demandes reconventionnelles,

– rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration en date du 23 novembre 2022, la Sci Dfc [Adresse 5] a formé appel des chefs de jugement qui ont :

– prononcé la résiliation du bail commercial du 5 avril 2013 liant les époux [Y] à la Sci Dfc [Adresse 5] à compter du 31 mars 2022,

– condamné la Sci Dfc [Adresse 5] à payer à [X] [Y] et à [J] [V] épouse [Y] la somme de 26 434 euros soit 19 800 euros au titre des loyers impayés pour la période allant du mois de mai 2021 au 31 mars 2022, 4 834 euros au titre de la taxe foncière pour 2020 et 2021, 1 800 euros au titre du dépôt de garantie,

– condamné la Sci Dfc [Adresse 5] à payer aux époux [Y] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700,1° du code de procédure civile,

– condamné la Sci Dfc [Adresse 5] aux dépens comprenant les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire du 16 mars 2021,

– débouté la Sci Dfc [Adresse 5] de ses demandes reconventionnelles.

Le 12 janvier 2023, le conseiller de la mise en état a adressé aux parties une proposition de médiation, que la Sci Dfc [Adresse 5] a refusée.

Par conclusions en date du 23 février 2023, la Sci Dfc [Adresse 5] a saisi le magistrat chargé de la mise en état d’un incident de procédure aux fins de constater son propre défaut de capacité d’ester en justice en défense.

Par ordonnance en date du 14 septembre 2023, le conseiller de la mise en état de la Cour d’appel de Toulouse :

– a condamné la Sci Dfc [Adresse 5] aux dépens de l’incident.

La clôture est intervenue le 2 décembre 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience du 7 janvier 2025.

Prétentions et moyens

Vu les conclusions d’appelant responsives par devant la Cour d’appel de Toulouse notifiées le 16 août 2023 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de la Sci Dfc [Adresse 5] demandant, au visa des articles 6, 1102, 1128, 1145, 1180, 1845 et suivants et 1849 du code civil, 31, 32, 122, 123, 117, 118, 119, 120, 122, 123 et 564 du code de procédure civile, L110-1, L121-1 et L145-1 et suivants du code de commerce de :

– infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montauban en date du 10 mai 2022 en toutes ses dispositions et condamnations prononcées à l’endroit de la Sci Dfc [Adresse 5],

Statuant à nouveau,

– juger le défaut de capacité d’ester en justice de la Sci Dfc [Adresse 5] hors de son régime et de son objet social civil, en l’espèce en matière commerciale, hors de sa soumission au statut des baux commerciaux et son impossibilité de s’y soumettre volontairement,

En conséquence de quoi :

– déclarer nulle l’assignation, en matière de baux commerciaux, délivrée par les époux [F] à l’endroit de la Sci Dfc [Adresse 5] ainsi que l’intégralité des actes délivrés à cette dernière,

– infirmer en toutes ses dispositions, le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montauban en date du 10 mai 2022 et en toutes les condamnations qui ont été prononcées à l’endroit de la Sci Dfc [Adresse 5],

Statuant à nouveau,

– débouter les époux [F] de leurs demandes,

– juger le défaut de droit d’agir, d’intérêt à agir et de qualité à agir tant à l’endroit des époux [F] qu’à l’endroit de la Sci Dfc [Adresse 5], société civile, en matière de baux commerciaux,

– déclarer irrecevable l’assignation délivrée par les époux [F] à l’endroit de la Sci Dfc [Adresse 5] sans le moindre examen au fond,

– infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montauban en date du 10 mai 2022,

Sur le fond,

Statuant à nouveau,

– juger l’absence de capacité de contracter de la Sci Dfc [Adresse 5], société civile, pour toute matière commerciale, son absence de bénéfice audit statut des baux commerciaux et son interdiction de s’y soumettre volontairement,

– infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montauban en date du 10 mai 2022 en toutes ses dispositions et condamnations prononcées à l’endroit de la Sci Dfc [Adresse 5],

– prononcer la nullité du bail commercial litigieux dont s’agit, sa résiliation et la remise en état des parties, dans l’état où elles se trouvaient avant la date du 20 octobre 2020 et de l’adjudication menée par Maître [O],

– ordonner toutes restitutions y compris financières, pour un montant total 37 234 euros en principal, tant dans leurs principes que de leurs modalités d’applications, dont montant à parfaire au jour de l’audience, notamment pour les dépens acquittés par la Sci Dfc [Adresse 5],

– ordonner la condamnation des époux [F] au paiement de la somme de 5000 euros au titre dommages et intérêts,

– juger que le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montauban le 10 mai 2022 sur le fondement des dispositions impératives des articles L 145-1 du Code de commerce régissant la matière des baux commerciaux, et ayant prononcé des condamnations à l’endroit de la Sci Dfc [Adresse 5] ne le pouvait pas sur la base des textes légaux impératifs appartenant audit statut des baux commerciaux, celle-ci étant une société civile n’y étant ni soumise légalement ni pouvant s’y soumettre volontairement,

En conséquence de quoi :

– infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montauban en date du 10 mai 2022 ainsi qu’en toutes les condamnations prononcées à l’endroit de la Sci Dfc [Adresse 5],

– juger que l’intégralité des actes délivrés par les époux [F] à l’endroit de la Sci Dfc [Adresse 5] sont nuls et de nul effet, puisque réalisés dans le cadre du régime des baux commerciaux alors que celle-ci est une société civile de par sa nature, son objet et son objet social, exclus du statut des baux commerciaux et ne pouvant pas s’y soumettre volontairement non plus, à savoir :

– le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 16 mars 202 sur le fondement de l’article L 145-41 du Code de commerce,

– le congé du bail avec refus de renouvellement pour défaut de paiement du dépôt de garantie, impayés locatifs, non-paiement de la taxe foncière et transmission tardive de l’attestation d’assurance du 30 juillet 2021 sur le fondement des articles L145-9 et L145-17 du Code de commerce,

– les actes d’huissier de justice du 23 août 2021 ayant délivré l’assignation aux fins de voir prononcer la résiliation du bail commercial sur le fondement de l’article L145-41 précité, notamment et la condamnation de la Sci au paiement des loyers dus,

– juger que les actes juridiques réalisés et intervenus sur la base de ces actes nuls, à savoir l’assignation délivrée par les époux [F] et citée en dernier lieu ci-dessus ainsi que le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montauban en date du 10 mai 2022 sont donc nuls car mal fondés également,

En conséquence de quoi :

– infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montauban en date du 10 mai 2022 en toutes ses dispositions et en toutes les condamnations prononcées à l’endroit de la Sci Dfc [Adresse 5],

– déclarer nulle et dénuée de tout fondement juridique valable, l’assignation délivrée par les époux [F] à l’endroit de la Sci Dfc [Adresse 5] en date du 23 août 2021 en demande de résiliation judiciaire d’un bail commercial et la rejeter derechef,

En tout état de cause,

– condamner les intimés, les époux [F], solidairement, paiement des frais irrépétibles de justice que la Sci Dfc [Adresse 5] a dû exposer pour faire valoir ses droits les plus fondamentaux, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, d’un montant de 4500 euros ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle affirme qu’étant une Sci, elle n’avait pas la qualité pour devenir propriétaire d’un fonds de commerce et exercer une activité commerciale ; de ce fait, des procédures sont actuellement en cours afin de faire annuler l’adjudication.

Elle ne peut donc pas être redevable de loyers au titre d’un quelconque bail commercial, et il n’y a pas plus lieu à résiliation de ce bail, dans la mesure où ce statut n’a jamais pu lui être appliqué.

Elle rappelle que le statut des baux commerciaux est soumis à des règles d’ordre public, et qu’il n’est pas suffisant que les parties aient souhaité s’y soumettre, si elles ne disposent pas de la qualité pour conclure un bail commercial.

Elle soulève en conséquence une exception de nullité en ce qu’elle n’avait pas la capacité juridique de se défendre en justice en matière commerciale, ainsi qu’une fin de non-recevoir relative aux demandes des bailleurs fondées sur un contrat qui n’a jamais légalement existé.

Elle ajoute à titre subsidiaire sur le fond, que le tribunal ne pouvait pas prononcer la résiliation judiciaire d’un contrat nul, qui n’a jamais produit d’effet entre les parties ; elle sollicite le prononcé de la nullité du bail commercial signé entre les parties ainsi que des actes qui en découlent, et demande que soient ordonnées les restitutions afférentes.

Vu les conclusions d’intimé notifiées le 16 mai 2023 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de Monsieur [X] [Y] et Madame [J] [V] épouse [Y] demandant, au visa des articles 31, 32, 122, 117, 563, 564, 565 et 910-4 du code de procédure civile, de :

– confirmer en toutes ses dispositions le jugement attaqué ;

– rejeter l’exception de nullité pour vice de fond et la fin de non-recevoir soulevées par les appelants ;

– déclarer irrecevable la demande nouvelle d’annulation du bail commercial et de restitutions ;

– débouter les appelants de toutes leurs demandes ;

– condamner la Sci Dfc [Adresse 5] au paiement des frais irrépétibles de justice que les époux [Y] ont dû exposer pour faire valoir leurs droits, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, d’un montant de 3500 euros ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils affirment que la capacité d’agir ou de se défendre en justice d’une société n’est pas déterminée par l’objet social de ladite société, et contestent toute nullité de fond.

Ils ajoutent que l’intérêt ou la qualité à agir ne doivent pas se confondre avec l’existence même du droit sur lequel est fondée l’action, et que la question de la nullité du bail relève du fond et non d’une fin de non-recevoir.

Sur le fond, ils soulèvent l’irrecevabilité de la demande en nullité du bail commercial formée par l’appelante pour la première fois en appel, dans la mesure où en première instance elle se limitait à solliciter le rejet de la demande en résolution du bail.

Elle ajoute que l’article L142-1, I, 7° du Code de commerce prévoit la possibilité d’étendre conventionnellement le statut des baux commerciaux aux locaux professionnels, sous réserve que les parties expriment clairement leur volonté de se soumettre à ce régime.

En tout état de cause, elle rappelle que le paiement des loyers venait en contrepartie de l’exploitation des locaux loués.

Sur l’exception de nullité

La société appelante affirme qu’elle n’avait pas la capacité juridique de contracter un bail commercial, du fait de sa nature civile et de son objet social, et qu’elle n’a donc pas la capacité de se défendre en justice en matière commerciale.

Sur ce fondement, elle invoque la nullité de l’assignation délivrée par les consorts [Y].

Les intimés répliquent en rappelant que la capacité d’agir ou de se défendre en justice n’est pas limitée par l’objet social de la société.

Il ressort des dispositions de l’article 117 du code de procédure civile, que le défaut de capacité d’ester en justifie constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte.

Cette nullité de fond peut être soulevée à tout moment de la procédure et être accueillie sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief.

Selon les dispositions de l’article 1842 du code civil, les sociétés civiles jouissent de la personnalité morale à compter de leur immatriculation.

L’objet social de la Sci Dfc [Adresse 5] est sans importance à ce stade, dans la mesure où sa capacité d’ester ou de se défendre en justice est liée à sa personnalité morale, et non à l’objet social déterminé dans les statuts.

Il est en effet constant que c’est l’absence de personnalité juridique qui caractérise une nullité de fond.

Il ne peut qu’être relevé que la Sci Dfc [Adresse 5] est valablement immatriculée au registre du commerce et des sociétés d’Alençon ; elle dispose donc de la personnalité morale et de la capacité de se défendre en justice, indépendamment de son objet social.

L’exception de nullité sera en conséquence rejetée.

Sur les fins de non-recevoir

La Sci Dft [Adresse 5] soulève l’irrecevabilité des demandes formées par les consorts [Y] qui ne pouvaient pas agir sur le fondement d’un bail commercial qui n’a pas pu légalement exister.

Les consorts [Y] invoquent quant à eux l’irrecevabilité de la demande formée par l’appelante en nullité du bail commercial, en ce qu’il s’agit d’une demande nouvelle en appel.

Sur la question de la recevabilité des demandes des consorts [Y]

Il ressort de l’article 122 du code de procédure civile, que constitue une fin de non-recevoir, tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Par ailleurs, en vertu de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Ainsi celui qui agit en justice doit avoir un intérêt ou une qualité pour agir.

Enfin l’article 32 du même code précise que toute prétention émise par une personne dépourvue du droit d’agir, est irrecevable.

La Sci Dft [Adresse 5] invoque le défaut de droit d’agir des consorts [Y], en se fondant sur les dispositions de l’article 31 du code de procédure civile, qui définissent le défaut d’intérêt et de qualité à agir.

La Cour constate, à la lecture des conclusions de la société appelante, qu’elle invoque en réalité sans distinction ces trois fins de non-recevoir, tirées du défaut d’intérêt, de qualité et de droit d’agir.

L’appelante affirme que les consorts [Y] avaient conscience de l’impossibilité pour une société civile d’exploiter un bail commercial, et qu’ils n’avaient donc pas d’intérêt légitime au succès ou au rejet de leurs prétentions fondées sur un acte qui ne pouvait pas exister.

En l’espèce, il ne peut qu’être relevé qu’en réclamant l’exécution d’obligations résultant d’un engagement contractuel pris par la Sci Dft [Adresse 5] à leur égard, les consorts [Y] justifient d’un intérêt personnel et direct, né et actuel ; il ne peut en conséquence par leur être opposé un défaut d’intérêt à agir.

Les chances de succès ou le bien-fondé de leurs prétentions, notamment au motif d’une invalidité du contrat invoqué, relèvent de l’examen du fond, et ne doit pas se confondre avec l’intérêt à agir.

Il en va de même s’agissant de la qualité et du droit à agir des consorts [Y] ; en effet, en leur opposant que l’acte sur lequel ils se fondent pour agir ne pouvait pas exister, la société appelante opère une confusion entre la recevabilité des demandes et le bien-fondé du droit sur lequel l’action est fondée.

En conséquence les consorts [Y] sont recevables à agir sur le fondement des dispositions contractuelles résultant du bail commercial, la question de la validité de cet acte relevant de l’examen au fond et non d’un défaut de qualité, d’intérêt ou de droit d’agir.

Sur la question de la recevabilité de la demande en nullité du bail

Selon les dispositions de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Les articles 565 et 566 de ce même code ajoutent que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En cause d’appel, la Sci Dft [Adresse 5] demande à la Cour de voir prononcer la nullité du bail commercial, ainsi que des actes subséquents, à savoir le commandement de payer visant la clause résolutoire, le congé, et les actes d’huissier de délivrance de l’assignation, et ordonner les restitutions afférentes.

Il convient en premier lieu de rappeler que la nullité de l’assignation constitue une exception de procédure, et qu’il a d’ores et déjà été statué sur cette question.

Par ailleurs, la Cour ne peut que relever qu’en première instance, face à la demande en résiliation du bail commercial formée par les consorts [Y], la Sci Dft [Adresse 5] se limitait à conclure au débouté.

Ainsi, à ce stade, elle concluait dans le sens d’une poursuite des relations contractuelles entre les parties, en s’opposant à la résiliation du bail.

Sa demande en nullité du bail commercial, formée pour la première fois en cause d’appel, constitue en conséquence une demande nouvelle en ce qu’elle ne tend pas aux mêmes fins, l’objectif de la société appelante étant désormais de voir reconnaître que les relations contractuelles entre les parties n’ont jamais existé.

Il a en effet été jugé qu’est irrecevable la demande tendant à mettre à néant un contrat formée pour la première fois en cause d’appel par une partie qui a en première instance formé une demande tendant à l’exécution de ce contrat

Cette nouvelle prétention ne résulte par ailleurs pas d’un fait nouveau en ce qu’elle se fonde sur l’adjudication, ne vient pas opposer compensation, ne constitue pas une simple demande reconventionnelle, et ne se limite pas à faire écarter la demande en résiliation du bail commercial en ce qu’elle sollicite par cette demande l’anéantissement dudit bail.

Il s’agit ainsi d’un nouveau litige porté en appel, privant la partie adverse du double degré de juridiction sur cette question distincte.

Cette demande nouvelle ne peut donc qu’être déclarée irrecevable.

Sur la demande en résiliation du bail

Le premier juge a constaté la régularité du congé avec refus de renouvellement à effet du 31 mars 2022, du fait de la poursuite par le preneur de l’inexécution de ses obligations en dépit de la signification du commandement de payer du 16 mars 2021, a retenu que le défaut de paiement des loyers constituait un manquement suffisamment grave du preneur pour justifier de la résiliation du bail commercial à compter du 31 mars 2022, et a condamné le preneur au paiement des loyers dus entre le mois de mai 2021 et le 31 mars 2022, du dépôt de garantie, et au remboursement de sa quote-part de taxe foncière.

Les consorts [Y] demandent la confirmation de ce premier jugement, sans plus de précision, de sorte qu’ils sont présumés s’approprier les motifs de cette décision.

La Sci Dft [Adresse 5] affirme que n’ayant pas la capacité de contracter un bail commercial, du fait de sa nature civile, et de son objet social, ce contrat n’a jamais existé, et qu’il ne peut donc pas faire l’objet d’une résiliation et d’une condamnation à paiement.

Sur le fond de la résiliation et le quantum des sommes qu’elle a été condamnée à payer en première instance, elle ne formule aucune observation.

En l’espèce, il convient de relever que la Sci Dft [Adresse 5] s’est portée adjudicataire du fonds de commerce de la société Les Jardins de Fanette ; le cahier des charges relatif à la vente de ce fonds de commerce précise de manière expresse que le fonds cédé comprend le droit, pour le temps qu’il reste à courir, au bail des locaux exploité, et reprend expressément une partie des dispositions de ce bail concernant notamment la destination des locaux et le montant du loyer.

En se portant adjudicataire, la société appelante ne pouvait donc pas ignorer l’existence et la poursuite de ce bail commercial.

Le fait qu’elle ait fait erreur sur sa capacité à contracter un bail commercial est inopérant en ce qu’il ne vient pas anéantir l’existence de ce bail ; la société appelante ne peut pas se prévaloir de sa propre erreur, pour refuser d’exécuter les obligations contractuelles auxquelles elle a valablement consenti.

Il convient en effet de rappeler que la validité du consentement s’apprécie au moment de la formation du contrat ; la société Dft [Adresse 5] ne peut pas contester qu’en se portant adjudicataire, elle a consenti aux clauses et conditions du bail commercial.

Par ailleurs, il est tout aussi inopérant d’invoquer le défaut de capacité de la société appelante de contracter un bail commercial, dans la mesure où il s’agit d’une société immatriculée, disposant de la personnalité juridique et donc de la capacité à contracter.

Le fait qu’elle n’ait ensuite pas pu exploiter les locaux conformément à son objet social ne vient pas anéantir le bail commercial signé entre les parties.

Le bail commercial signé le 5 avril 2013 entre les consorts [Y] et la société Les [Adresse 4] s’est donc poursuivi, à compter de l’acquisition du fonds de commerce du 20 octobre 2020, au bénéfice de la Sci Dft [Adresse 5] en qualité de preneur.

Il ressort des dispositions de l’article L145-17 du code de commerce que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

En l’espèce, ainsi que l’a justement retenu le premier jugement, par des motifs qui ne sont pas critiqués par les parties, il n’est pas contesté que les bailleurs ont fait délivrer congé au preneur le 30 juillet 2021, avec refus de renouvellement et d’indemnité d’éviction, avec effet au 31 mars 2022.

Ce congé est fondé sur le commandement de payer valablement délivré le 16 mars 2021, demeuré sans effet dans la mesure où les loyers sont restés impayés, ledit commandement valant mise en demeure au sens des dispositions pré-citées.

Le défaut de paiement des loyers constituant un manquement du preneur à son obligation essentielle, constituant la contrepartie de la mise à disposition des locaux, il est suffisamment grave pour justifier du congé sans indemnité d’éviction.

Le bail liant les parties a donc pris fin, non pas par la résiliation du contrat, mais par l’effet de la délivrance du congé avec refus de renouvellement ; le premier jugement sera donc infirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail.

Le Bailleur reproche également des inexécutions contractuelles au preneur, s’agissant du paiement du loyer, de l’absence de paiement du dépôt de garantie, et du défaut de remboursement des impôts fonciers.

Il résulte du contrat de bail et du cahier des charges de la vente du fonds de commerce que le montant mensuel du loyer s’élevait au moment de la cession, à la somme mensuelle de 1 800 euros ttc.

Le bail précise que le loyer est payable le premier de chaque mois ; pourtant, la Sci Dft [Adresse 5] ne conteste pas ne pas s’être acquittée du montant du loyer à compter du mois de mai 2021 et jusqu’au terme du contrat.

Par ailleurs, le contrat de bail commercial comporte une clause mettant à la charge du preneur le remboursement des impôts et taxes afférents à l’immeuble, en ce compris les impôts fonciers.

Si le bailleur ne verse aux débats aucun élément justificatif, la Cour constate que le preneur ne conteste ni le défaut de remboursement des impôts fonciers au bailleur, ni le quantum des sommes mises à sa charge de ce chef par le premier jugement.

Enfin, le cahier des charges prévoyait que le dépôt de garantie équivalent à deux mois de loyer devrait être reconstitué par l’adjudicataire entre les mains du bailleur.

Cependant, le contrat de bail précisant que le dépôt de garantie, destiné à garantir le paiement des loyers ainsi que l’exécution des charges et conditions du bail, était équivalent à un mois de loyer, le premier juge a alloué aux bailleurs la somme de 1 800 euros à ce titre.

Il ne peut toutefois qu’être rappelé que le contrat de bail commercial a pris fin au 31 mars 2022 par l’effet du congé délivré, et que le dépôt de garantie n’a vocation à être conservé par le bailleur que pour venir en paiement de loyers impayés ou compenser des inexécutions contractuelles.

La présente décision condamnant la Sci Dft [Adresse 5] au paiement des loyers échus impayés, et le bailleur ne justifiant d’aucun désordre ou réparation imputable au preneur, de nature à justifier de la retenue du dépôt de garantie, il n’y a plus lieu, alors qu’il a été mis fin au contrat, de condamner le preneur au paiement.

Ainsi le premier jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné le preneur au paiement des loyers impayés et au remboursement des impôts fonciers, mais il sera infirmé s’agissant du dépôt de garantie, et les bailleurs seront déboutés de cette demande.

Sur les demandes accessoires

En l’état de la présente décision de confirmation, la Cour confirmera également les chefs du premier jugement relatifs aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

La Sci Dft [Adresse 5], qui succombe, sera par ailleurs condamnée aux entiers dépens d’appel.

Pour ces mêmes motifs, et pour des raisons d’équité, la Sci Dft [Adresse 5] sera condamnée à payer la somme de 2 000 euros aux consorts [Y] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles en cause d’appel.

La Sci Dft [Adresse 5] sera en revanche déboutée de sa demande sur ce même fondement.

La Cour statuant dans les limites de sa saisine, en dernier ressort, de manière contradictoire, par mise à disposition au greffe,

Rejette l’exception de nullité de l’assignation soulevée par la Sci Dft [Adresse 5] ;

Rejette la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, de qualité et de droit d’agir, invoquée par la Sci Dft [Adresse 5] ;

Déclare irrecevable la demande nouvelle en nullité du bail commercial et en nullité des actes subséquents, formée pour la première fois en cause d’appel par la Sci Dft [Adresse 5] ;

Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail commercial du 5 avril 2013, et condamné la Sci Dfc [Adresse 5] à payer à Monsieur [X] [Y] et à Madame [J] [V] épouse [Y] la somme de 1 800 euros au titre du dépôt de garantie ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Constate que le bail commercial du 5 avril 2013 a pris fin le 31 mars 2022 par l’effet de la délivrance par Monsieur [X] [Y] et Madame [J] [V] épouse [Y], du congé avec refus de renouvellement à la Sci Dfc [Adresse 5] ;

Déboute Monsieur [X] [Y] et à Madame [J] [V] épouse [Y] de leur demande en paiement du dépôt de garantie ;

Condamne la Sci Dfc [Adresse 5] à payer Monsieur [X] [Y] et à Madame [J] [V] épouse [Y] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamne la Sci Dfc [Adresse 5] aux entiers dépens d’appel ;

La Greffière La Présidente

.