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La résiliation de plein droit d’un contrat de location pour défaut de paiement des loyers est régie par l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui stipule que toute clause prévoyant cette résiliation ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le commandement de payer a été signifié, et les locataires n’ont pas justifié avoir réglé les loyers dus dans ce délai, rendant ainsi la clause résolutoire applicable. De plus, l’article 834 du Code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection d’ordonner en référé des mesures d’urgence lorsque les conditions d’acquisition des clauses résolutoires sont réunies, ce qui a été constaté par le juge dans cette affaire.
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L’Essentiel : La résiliation de plein droit d’un contrat de location pour défaut de paiement des loyers est régie par l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, stipulant qu’une clause de résiliation ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Dans cette affaire, le commandement a été signifié, et les locataires n’ont pas réglé les loyers dus dans ce délai, rendant la clause résolutoire applicable.
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Résumé de l’affaire :
Exposé du litigeL’Office Public de l’Habitat de Montpellier Méditerranée Metropole (ACM HABITAT) a conclu un contrat de bail avec un locataire et une locataire pour un immeuble à usage d’habitation, ainsi qu’un bail séparé pour un garage. Les loyers de ces biens sont restés impayés, entraînant un commandement de payer signifié par un commissaire de justice. Assignation en justiceL’Office Public de l’Habitat a assigné le locataire et la locataire devant le juge des contentieux de la protection pour obtenir la résiliation des baux en raison des impayés. Le juge a constaté que les conditions de résiliation étaient réunies et a déclaré les occupants sans droit ni titre. Décisions du jugeLe juge a ordonné l’expulsion des occupants si ceux-ci ne libéraient pas les lieux dans un délai imparti. Il a également fixé des indemnités d’occupation et condamné les occupants à payer une somme provisionnelle pour l’arriéré de loyer et les charges. Appel des occupantsLes occupants ont interjeté appel de l’ordonnance, demandant la réformation de la décision et soutenant avoir résorbé leur dette. Ils ont également demandé que chaque partie supporte ses propres dépens. Réponse de l’Office Public de l’HabitatL’Office Public de l’Habitat a demandé la confirmation de l’ordonnance, en insistant sur la validité des clauses résolutoires et le paiement de la somme provisionnelle. Ils n’ont pas demandé la confirmation de l’expulsion. Recevabilité de l’appelL’appel a été jugé recevable, et le tribunal a confirmé que les conditions de résiliation des baux étaient réunies, condamnant les occupants à payer l’arriéré de loyer et les dépens d’appel. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quel est le fondement juridique de la résiliation des baux pour défaut de paiement ?La résiliation des baux pour défaut de paiement est fondée sur l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui stipule que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges au terme convenu ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Dans cette affaire, l’Office Public de l’Habitat a signifié un commandement de payer à l’occupant, qui n’a pas justifié avoir réglé les loyers dus dans le délai imparti. Ainsi, le commandement est resté infructueux, permettant à l’Office Public de l’Habitat de demander la résiliation des baux. Quel est le rôle de l’urgence dans la procédure de référé ?L’urgence dans la procédure de référé est régie par l’article 834 du Code de procédure civile, qui précise que « dans tous les cas d’urgence, le Président du Tribunal judiciaire ou le Juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifient l’existence d’un différend ». Dans le cas présent, l’urgence est caractérisée par l’importance et l’ancienneté de la dette locative, ce qui justifie l’intervention rapide du juge. Le premier juge a donc agi à bon droit en statuant en référé pour constater la résiliation des baux. Quel est l’impact de la décision de la cour sur les clauses résolutoires ?La cour a confirmé que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires étaient réunies à la date du 12 septembre 2023. Cela signifie que les baux ont été résiliés de plein droit en raison du non-paiement des loyers. Cette décision a des conséquences directes sur la situation des occupants, qui sont désormais considérés comme occupants sans droit ni titre. Ils doivent donc quitter les lieux et sont également tenus de payer des indemnités d’occupation jusqu’à leur départ effectif. Quel est le montant des sommes dues par les occupants ?La cour a condamné les occupants à payer une somme provisionnelle de 270,51 euros, représentant l’arriéré de loyer, de charges et d’indemnités d’occupation, arrêté à la date du 8 mars 2024. Ce montant inclut les mensualités dues jusqu’à la résiliation des baux, et les occupants sont également responsables des dépens d’appel. Cette décision souligne l’obligation des occupants de régler leurs dettes locatives, même après la résiliation des baux. Quel est le sort des dépens dans cette affaire ?La cour a décidé de condamner les occupants aux dépens d’appel, ce qui signifie qu’ils doivent supporter les frais liés à la procédure d’appel. Cette décision est conforme au principe selon lequel la partie qui succombe dans ses prétentions doit en général supporter les dépens, conformément aux règles de procédure civile. Ainsi, les occupants, ayant perdu leur appel, sont tenus de régler les frais engagés par l’Office Public de l’Habitat dans le cadre de cette procédure. |
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D’APPEL DE MONTPELLIER
2e chambre civile
ARRET DU 27 FEVRIER 2025
Numéro d’inscription au répertoire général :
N° RG 24/02438 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QHNN
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 03 AVRIL 2024
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONTPELLIER N° RG 24/00328
APPELANTS :
Madame [R] [P]
née le 23 Août 1984 au MAROC
[Adresse 1],
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Nicolas GALLON, avocat au barreau de MONTPELLIER
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-004665 du 05/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
Monsieur [S] [P]
né le 12 Octobre 1971 au MAROC
[Adresse 1],
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par Me Nicolas GALLON, avocat au barreau de MONTPELLIER
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-004666 du 05/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
INTIMEE :
E.P.I.C. L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE MONTPELLIER MEDITERRANEE METROPOLE (ACM – HABITAT) pris en la personne de son directeur général en exercice
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représenté par Me NOYER substituant Me Alexia ROLAND de la SELARL VPNG, avocat au barreau de MONTPELLIER
Ordonnance de clôture du 19 Novembre 2024
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Novembre 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe PIQUET, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre
Madame Nelly CARLIER, Conseillère
Monsieur Philippe PIQUET, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles
Greffier lors des débats : Mme Laurence SENDRA
Le délibéré de l’affaire prévu le 23 janvier2025 a été prorogé au 24février 2025 puis au 27 février 2025 ; les parties ont été avisées.
ARRET :
– Contradictoire ;
– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;
– signé par Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.
Par contrat du 1er septembre 2017 à effet au 19 septembre 2017, l’Office Public de l’Habitat de Montpellier Méditerranée Metropole (ACM HABITAT) a donné à bail à M [S] [P] et Mme [R] [P] un immeuble à usage d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel initial de 303 € outre une provision sur charges de 43,52 euros.
Par bail séparé du 7 mars 2022, l’Office Public de l’Habitat de Montpellier Méditerranée Metropole (ACM HABITAT) a donné à bail à M [S] [P] et Mme [R] [P] un garage numéro G 067 situé au même endroit moyennant un loyer mensuel de 44,73 € et une provision sur charges de 10,69 euros.
Des loyers étant demeurées impayées, l’Office Public de l’Habitat de Montpellier Méditerranée Metropole (ACM HABITAT) a fait signifier à M [S] [P] et Mme [R] [P] par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2023, un commandement de payer la somme principale de 788,05 euros au titre des loyers et provisions sur charge du logement et du garage restés impayés arrêtés à la date du 27 juillet 2023 et visant la clause résolutoire prévue aux baux.
Par acte de commissaire de justice du 9 novembre 2023 l’Office Public de l’Habitat de Montpellier Méditerranée Metropole (ACM HABITAT) à fait assigner M [S] [P] et Mme [R] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier statuant en référé pour obtenir que soit constatée la résiliation des baux par le jeu des clauses résolutoires avec toutes ses conséquences.
Par ordonnance de référé, du 3 avril 2024, le juge du contentieux de la protection a :
-Déclaré recevable l’action en référé.
-Constaté que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires figurant au baux conclus les 19 septembre 2017 et 7 mars 2022 entre l’Office Public de l’Habitat de Montpellier Méditerranée Metropole (ACM HABITAT) M [S] [P] et Mme [R] [P] concernant l’immeuble à usage d’habitation et le garage G067 située [Adresse 1] à [Localité 2] sont réunis ici à la date du 12 septembre 2023.
-Déclaré en conséquence M [S] [P] et Mme [R] [P] occupants sans droit ni titre des lieux situées à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 12 septembre 2023.
-Dit qu’à défaut par M [S] [P] et Mme [R] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de leur chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier et il sera procédé conformément à l’articleL433-1 du code des procédures civiles d’exécution au transport des meubles laissés dans les lieux, à leurs frais, dans tel garde-meubles désigné par les personnes expulsées ou à défaut par le bailleur.
-Fixé au montant des loyers et des charges qui aurait été exigible si les baux n’avaient pas été résiliés, les indemnités mensuelles d’occupation que M [S] [P] et Mme [R] [P] devront payer à compter de la date de résiliation de plein droit aux le 12 septembre 2023 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire avec le cas échéant indexation selon les dispositions contractuelles.
-Condamné solidairement M [S] [P] et Mme [R] [P] à payer à l’Office Public de l’Habitat de Montpellier Méditerranée Metropole (ACM HABITAT) la somme provisionnelle totale de 270,51 euros s’agissant du logement et du garage représentant l’arriéré de loyer, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 8 mars 2024, mensualité du mois de février comprise.
-Débouté l’Office Public de l’Habitat de Montpellier Méditerranée Metropole (ACM HABITAT) de ses autres demandes.
-Condamné in solidum M [S] [P] et Mme [R] [P] aux dépens.
-Dit que s’il devait être exposé des dépens pour l’exécution de la décision ils seraient à la charge de M [S] [P] et Mme [R] [P].
-Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et débouté l’Office Public de l’Habitat de Montpellier Méditerranée Metropole (ACM HABITAT) de sa demande de ce chef.
Par déclaration du 3 mai 2024 M [S] [P] et Mme [R] [P] ont relevé appel de cette ordonnance.
Aux termes de leurs dernières conclusions auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, M [S] [P] et Mme [R] [P] demandent à la cour de :
-Réformer l’ordonnance querellée en toutes ces dispositions.
Statuant à nouveau.
-Débouter l’Office Public de l’Habitat de Montpellier Méditerranée Metropole (ACM HABITAT) de l’ensemble de ses demandes.
-Laisser aux parties la charge de leurs dépens.
À l’appui de leur appel ils font valoir qu’ils sont parvenus à résorber leur dette qui était seulement d’un montant de 270 € en mars 2024, et qu’ils ont repris le paiement des loyers courant.
Aux termes de ses dernières conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions l’Office Public de l’Habitat de Montpellier Méditerranée Metropole (ACM HABITAT) demande à la cour de :
-Statuer ce que de droits sur la régularité de l’appel interjeté par M [S] [P] et Mme [R] [P].
-Confirmer l’ordonnance querellée en tant qu’elle a jugé que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux litigieux étaient réunies à la date du 12 septembre 2023 et condamner M [S] [P] et Mme [R] [P] au paiement de la somme provisionnelle de 270,51 euros représentant l’arriéré de loyer, de charges et indemnités d’occupation, arrêté à la date du 8 mars 2024 mensualité du mois de février compris ainsi qu’aux entiers dépens.
Pour le surplus,
-Statuer ce que de droit sur l’opportunité de dire que tenant le règlement intégral de la dette en cause d’appel, les clauses résolutoires des baux litigieux sont réputées n’avoir jamais été acquises.
En toute hypothèse:
-Laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles.
-Condamner M [S] [P] et Mme [R] [P] aux entiers dépens d’appel.
Sur la recevabilité de l’appel.
L’appel interjeté dans les formes et délais de la loi est recevable.
Sur les différentes demandes.
L’article 834 du Code de procédure civile stipule que « dans tous les cas d’urgence, le Président du Tribunal judiciaire ou le Juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifient l’existence d’un différend »
L’article 24 I de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges au terme convenu ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effets que deux mois après un commandement de payer demeurer infructueux»
En l’espèce le contrat de bail contient une clause résolutoire expressément visée par le commandement qui à été signifié à la requête de l’Office Public de l’Habitat de Montpellier Méditerranée Metropole (ACM HABITAT) à M [S] [P] et Mme [R] [P]
Ces derniers ne justifie aucunement avoir payé les loyers dus dans les deux mois de la date du commandement de telle sorte que le commandement est bien resté infructueux.
L’urgence est caractérisée par l’importance et l’ancienneté de la dette locative.
C’est donc à bon droit que le premier juge a statué comme il l’a fait.
Toutefois en cause d’appel l’Office Public de l’Habitat de Montpellier Méditerranée Metropole (ACM HABITAT) demande à la cour de :
-Confirmer l’ordonnance querellée en tant qu’elle a jugé que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux litigieux étaient réunies à la date du 12 septembre 2023 et condamner M [S] [P] et Mme [R] [P] au paiement de la somme provisionnelle de 270,51 euros représentant l’arriéré de loyer, de charges et indemnités d’occupation, arrêté à la date du 8 mars 2024 mensualité du mois de février compris ainsi qu’aux entiers dépens.
Pour le sur plus:
-Statuer ce que de droit sur l’opportunité de dire que tenant le règlement intégral de la dette en cause d’appel, les clauses résolutoires des baux litigieux sont réputées n’avoir jamais été acquises.
Il résulte du libellé de ces conclusions que l’Office Public de l’Habitat de Montpellier Méditerranée Metropole (ACM HABITAT) ne formule pas d’autre demande et notamment ne sollicite pas confirmation de la décision déférée en ce qu’elle à ordonnée l’expulsion des locataires.
En conséquence, l’ordonnance déférée ne sera confirmée que sur les points expressément visés par les conclusions de l’intimé.
M [S] [P] et Mme [R] [P] qui succombent seront condamnés aux dépens d’appel
La Cour,
Confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a jugé que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux litigieux étaient réunies à la date du 12 septembre 2023 et a condamné M. [S] [P] et Mme [R] [P] au paiement de la somme provisionnelle de 270,51 euros représentant l’arriéré de loyer de charges et d’indemnité d’occupation arrêté à la date du 8 mars 2024 mensualité du mois de février comprise ainsi qu’aux entiers dépens.
Condamne M. [S] [P] et Mme [R] [P] aux dépens d’appel.
Le greffier La présidente
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