Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Bobigny

Thématique : Résiliation de bail et délais de paiement en cas d’impayés locatifs

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 4]
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[Localité 6]

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N° RG 24/02621 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2I4Y

Minute : 25/00155

OPH EST ENSEMBLE HABITAT
Représentant : M. [T] [Y] [X] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

C/

Monsieur [I] [O]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 Février 2025

DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT
venant aux droits de l’OPH DE [Localité 8]
[Adresse 3]
[Localité 7]

représenté par Monsieur [T] [Y] [X] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [O]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 8]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 24 Janvier 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 26 Février 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Par contrat établi sous seing privé le 2 juin 2022, l’office public de l’habitat de [Localité 8], aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat, a donné à bail à Monsieur [I] [O] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 5], à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 249,48 euros, outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Le 15 mai 2024, Est Ensemble Habitat a fait délivrer à M. [I] [O] un commandement de payer la somme en principal de 2333,64 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 mai 2024, et de justifier d’une attestation d’assurance couvrant les risques locatifs, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location.

PROCEDURE

Est Ensemble Habitat a ensuite fait assigner M. [I] [O] en référé devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny par un acte de commissaire de justice du 2 octobre 2024 aux fins de :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et pour défaut de production de l’attestation d’assurance et par voie de conséquence la résiliation du bail,
– ordonner l’expulsion du défendeur et celle de tous occupants de son chef des locaux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier au besoin,
– dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
– condamner le défendeur au paiement :
– de la somme provisionnelle de 3051,90 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 juillet 2024 à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l’audience même en cas de non-comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de la date de l’assignation,
– d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef,
– de la somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
– des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

A l’appui de ses prétentions, le requérant a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que le locataire a cessé de régler régulièrement les loyers, qu’un commandement de payer lui a été délivré par exploit de commissaire de justice ; qu’il n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, qu’en outre, alors que lui a été délivré un commandement de justifier d’une assurance, il n’a pas non plus produit son attestation d’assurance, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 24 janvier 2025, la partie demanderesse, représentée, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 4881,90 € arrêtée au terme du mois de décembre 2024 inclus. Elle s’est désistée de sa demande tendant à l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d’une attestation d’assurance couvrant les risques locatifs. Elle a indiqué que le locataire a repris le paiement du loyer résiduel au jour de l’audience. Elle n’est pas opposée à l’octroi éventuel de délais de paiement au défendeur suspensifs des effets de la clause résolutoire.

M. [I] [O], comparant, a expliqué percevoir un revenu de 1200 euros par mois pour un travail à temps partiel. Il a sollicité l’octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, et a proposé d’apurer la dette par des versements mensuels de 135 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 février 2025.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort ;
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence ;

CONSTATONS le désistement d’Est Ensemble Habitat de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d’une attestation d’assurance couvrant les risques locatifs ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers figurant au bail conclu le 2 juin 2022 entre l’office public de l’habitat de [Localité 8], aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat, et M. [I] [O] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 5], à [Localité 8], sont réunies à la date du 15 juillet 2024 ;

CONDAMNONS M. [I] [O] à verser à Est Ensemble Habitat à titre provisionnel la somme de 4843,80 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 23 janvier 2025, échéance du mois de décembre 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 2688,94 euros à compter du 2 octobre 2024, et sur le surplus à compter de la présente décision ;

AUTORISONS M. [I] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 135 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêt ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

CONSTATONS EN CE CAS la résiliation de plein droit du bail consenti à M. [I] [O] portant sur le logement situé [Adresse 5], à [Localité 8] ;

AUTORISONS EN CE CAS l’expulsion de M. [I] [O] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par commissaire de justice d’avoir à quitter les lieux ;

RAPPELONS EN CE CAS que le sort des meubles laissés éventuellement dans les lieux est prévu aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS EN CE CAS M. [I] [O], à payer à Est Ensemble Habitat une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, et ce, à compter du non-respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNONS M. [I] [O] à verser à Est Ensemble Habitat une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [I] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 26 février 2025.

La greffière, Le juge