ARRÊT N° 126/2025

N° RG 23/00654 – N° Portalis DBVI-V-B7H-PIXA

J-C.G/IA

Décision déférée du 17 Janvier 2023

Juge des contentieux de la protection de Toulouse

( 22/00086)

C.GARRIGUES

[Z] [V]

[G] [V]

C/

[W] [K]

[S] [K]

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT SEPT FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTS

Madame [Z] [V]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par Me Mohamad SOBH, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555/2023/003129 du 20/02/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

Monsieur [G] [V]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représenté par Me Mohamad SOBH, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555/2023/003124 du 20/02/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

INTIMES

Monsieur [W] [K]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par Me Cécile DEVYNCK, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 31555/2023/005044 du 03/04/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

Madame [S] [K]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Me Cécile DEVYNCK, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 31555/2023/005017 du 03/04/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant J.C. GARRIGUES, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

S. GAUMET, conseiller

J.C. GARRIGUES, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

– CONTRADICTOIRE

– prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

– signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

Par contrat du 5 juillet 2018, M. [W] [K] et Mme [S] [K] ont donné à bail à M.[G] [V] et Mme [Z] [V] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 668 euros et 132 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, par acte du 2 juillet 2020 et du 24 septembre 2021, M.[W] [K] et Mme [S] [K] ont fait signifier plusieurs commandements de payer visant la clause résolutoire

Par acte d’huissier en date du 2 décembre 2021, M et Mme [K] ont fait assigner M.[G] [V] et Mme [Z] [V] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse pour obtenir :

– la constatation de la résiliation du bail de plein droit

– en conséquence, l’expulsion de M. et Mme [V]

– la condamnation solidaire des locataires à leur payer les sommes suivantes :

* 2672,15 euros correspondants aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 10 novembre 2021 à parfaire au jour de l’audience

* une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer et des charges et ce de la résiliation au départ effectif des locataires

* 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

* les dépens en ce compris le coût des commandements de payer.

Par jugement contradictoire en date du 17 janvier 2023, le tribunal a :

– constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 juillet 2018, entre, M. [W] [K] et Mme [S] [K] et M.[G] [V] et Mme [Z] [V] concernant un appartement à usage d’habitation située [Adresse 1] sont réunies à la date du 24 novembre 2021 ;

– ordonné en conséquence à M.[G] [V] et Mme [Z] [V] , de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

– dit que, à défaut pour M.[G] [V] et Mme [Z] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [W] [K] et Mme [S] [K] pourront deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

– condamné solidairement M.[G] [V] et Mme [Z] [V] à verser à M. [W] [K] et Mme [S] [K] la somme de 5.796,43 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges échus et impayés arrêtés au 10 novembre 2022 (mensualité de novembre incluse) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.635,97 € à compter du commandement de payer du 24 septembre 2021, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

– condamné solidairement M.[G] [V] et Mme [Z] [V] à verser à M.[W] [K] et Mme [S] [K] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, telles qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi à compter du 1er octobre 2022 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

– condamné M.[G] [V] et Mme [Z] [V] à payer à M.[W] [K] et Mme [S] [K] la somme de 500 € au titre du préjudice de jouissance ;

– débouté les parties de toute plus ample demande ;

– dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens ;

– dit que chacune des parties conservera la charge de ses frais sur fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration d’appel en date du 22 février 2023, M.[G] [V] et Mme [Z] [V] on fait appel de la décision sauf en ce qu’elle a :

– dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens,

– dit que chacune des parties conservera la charge de ses frais sur fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 26 octobre 2023, M.[G] [V] et Mme [Z] [V], appelants, demandent à la cour au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et l’article 1240 du code civil, de :

– infirmer le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Toulouse en date du 17 janvier 2023 sous le numéro RG 22/00086 en toutes ses dispositions,

et statuant à nouveau,

– juger qu’il n’y a lieu à procéder à l’expulsion des locataires ou tous occupants de leur chef ;

– débouter M. [W] [K] et Mme [S] [K] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

– débouter M. [W] [K] et Mme [S] [K] de leur demande formulée au titre de la remise en état du logement ;

– condamner solidairement les époux [K] à verser à M.[G] [V] et Mme [Z] [V] la somme de 5.000 euros au titre de leur préjudice de jouissance;

– condamner solidairement les époux [K] à verser aux époux [V] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner les époux [K] aux entiers dépens.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 10 janvier 2024, M. [W] [K] et Mme [S] [K], intimés et appelants incidents, demandent à la cour au visa de la loi du 6 juillet 1989, de :

– infirmer le jugement du 17 janvier 2023 prononcé par le tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu’il a condamné M. [W] [K] et Mme [S] [K] à payer à M.[G] [V] et Mme [Z] [V] la somme de 500 € au titre du préjudice de jouissance ;

– le confirmer en ses autres dispositions ;

– débouter M.[G] [V] et Mme [Z] [V] de toutes leurs demandes ;

– condamner M.[G] [V] et Mme [Z] [V] à payer à M.[W] [K] et Mme [S] [K] la somme de 4.321,69 € au titre des loyers et charges impayées ;

– condamner M.[G] [V] et Mme [Z] [V] à payer à M.[W] [K] et Mme [S] [K] la somme de 34.908,12 € au titre des réparations locatives déduction faite du dépôt de garantie d’un montant de 668 euros, soit un solde dû de 34.240,12 euros ;

– condamner solidairement M.[G] [V] et Mme [Z] [V] à payer à M. [W] [K] et Mme [S] [K] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– les condamner solidairement aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Sur la résiliation du bail, l’expulsion et l’indemnité d’occupation

L’appel porte sur toutes les dispositions du jugement, à l’exception des dispositions relatives aux dépens et à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Cependant au regard des dispositifs respectifs des dernières écritures, lesquels seuls lient la cour en application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, aucune des parties ne critique les dispositions du jugement relatives à la résiliation du bail, à l’expulsion de M et Mme [V] et à la fixation d’une indemnité d’occupation.

Ces chefs du jugement seront confirmés par la cour sans examen au fond.

Il apparaît par ailleurs que M et Mme [V] ont volontairement quitté le logement faisant l’objet du litige suivant procès-verbal de constat dressé par Maître [T], huissier de justice, le 17 mai 2023.

Les dispositions du jugement relatives à l’expulsion des locataires se trouvent dès lors sans objet.

Sur les loyers et charges locatives impayés

Au terme du jugement de première instance, les locataires ont été condamnés à payer aux bailleurs la somme de 5796,43 € au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges échus et impayés arrêtés au 10 novembre 2022.

Suite au départ des locataires, M et Mme [K] produisent un décompte définitif arrêté au 13 septembre 2023 (pièce n° 49) à la somme de 4453,69 € .

Ce décompte, conforme aux justificatifs versés au dossier, n’est pas utilement critiqué par M et Mme [V], qu’il s’agisse des loyers, des charges ou des versements CAF.

Le dépôt de garantie de 668 € a été déduit de la somme due.

Seule la somme de 800 € correspondant à l’indemnité article 700 du code de procédure civile allouée par le juge de l’exécution doit être recouvrée dans le cadre de l’exécution du jugement du 13 septembre 2023 et n’a pas à figurer dans ce décompte.

M et Mme [V] doivent en conséquence être condamnés au paiement de la somme de 3653,69 € .

Sur le préjudice de jouissance des locataires

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est obligé :

– de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

– d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle ;

– d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien des locaux loués.

Parallèlement, aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que les réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il appartient aux locataires de démontrer, d’une part le caractère indécent du logement loué, et, d’autre part, l’inaction de leurs propriétaires n’ayant pas permis de remédier aux désordres qu’ils allèguent.

En l’espèce, il est produit un état des lieux d’entrée réalisé le 5 juillet 2018 faisant état d’un appartement en bon état sur l’ensemble des pièces et équipements. Cet état des lieux peut être considéré comme contradictoire et recevable comme élément de preuve dès lors qu’il comporte la signature de M. [V], identique à celle figurant sur la bail, ainsi que la mention ‘lu et approuvé’ et le paraphe de ce dernier sur chacune des pages de l’état des lieux. Il en sera donc tenu compte pour l’appréciation des désordres invoqués au soutien de l’insalubrité du logement, ainsi que, plus loin, des réparations locatives sollicitées par les bailleurs.

Par ailleurs, le service communal d’hygiène et de santé de la mairie de [Localité 7] a établi le 23 avril 2021 un rapport de constatation au terme duquel ont été constatés divers désordres contrevenant au règlement sanitaire départemental, à savoir :

– au niveau de la cuisine : un incendie sur l’installation électrique de la cuisine en août 2020, un volet électrique bloqué, le plan de travail très abîmé par l’humidité et les défauts d’étanchéité, la fenêtre et la porte-fenêtre donnant sur le balcon cassées, présence de traces d’infiltrations en haut du mur à proximité de la fenêtre ;

– dans le reste du logement : présence d’humidité et développement de moisissures dans les chambres, présence d’une prise électrique cassée dans la chambre, volet de la pièce principale bloqué à mi-hauteur, absence d’entrée d’air dans la pièce principale, ventilations non fonctionnelles dans la salle de bains et les WC (défaut de tirage), plafond et revêtement de la salle de bains abîmés, joint derrière le lavabo abîmé.

A la suite de ce constat, la mairie de [Localité 7] a adressé le 6 août 2021 aux bailleurs afin de les mettre en demeure de remédier à cette situation et de se conformer au règlement sanitaire départemental dans le délai d’un mois sous peine d’engagement d’une procédure auprès du Procureur de la République. Les bailleurs ont répondu par lettre recommandée du 10 août afin de faire valoir leurs arguments. La Mairie de [Localité 7] n’a pris depuis lors aucune mesure coercitive, de sorte qu’il doit en être déduit qu’elle n’a pas entendu donner suite à ce rapport compte tenu des éléments avancés par les bailleurs.

En tout état de cause, il ressort des pièces communiquées, notamment des rapports d’expertise de l’assurance des locataires, que ces désordres proviennent, s’agissant de la cuisine de tiers ou d’événements extérieurs aux bailleurs, à savoir un incendie sur l’installation électrique en août 2020 et deux dégâts des eaux en février 2019 et février 2020. Le rapport sur le sinistre de février 2019 mentionne un débordement d’un appareil dans l’appartement sus-jacent qui a sinistré la cuisine et causé des dommages au plafond et à un meuble en partie haute. Le rapport sur le sinistre de février 2020 mentionne des travaux dans le logement sus-jacent qui ont sinistré le plafond de la cuisine. Le rapport relatif à l’incendie en août 2020 mentionne comme origine supposée un dysfonctionnement d’un appareil électrique posé sur la plan de travail de la cuisine, que la responsabilité des locataires est engagée et que le chiffrage de l’indemnisation ne comprend pas le remplacement du plan de travail et du meuble bas déjà fortement endommagés par une utilisation sans rapport avec le sinistre ni la remise en peinture du plafond et des murs déjà sinistrés par de précédents dégâts des eaux indemnisés et non restaurés.

Les désordres relevés dans la cuisine relèvent donc de la responsabilité des locataires, qui ont été indemnisés et devaient procéder aux réparations, ce qu’ils n’ont visiblement pas fait, de sorte qu’ils ne peuvent pas se prévaloir de désordres au titre d’une quelconque vétusté ou insalubrité imputable aux bailleurs s’agissant de la cuisine.

S’agissant des autres pièces du logement, la dégradation d’une prise électrique ne peut être reprochée aux bailleurs au vu de l’état des lieux d’entrée. Les parties s’opposent sur les causes du problème d’humidité, du volet roulant bloqué, des ventilations non fonctionnelles dans la salle de bains et les WC, et des peintures abîmées de la salle de bains. Les bailleurs soutiennent que ces désordres sont dûs à la faute des locataires qui n’aèrent pas suffisamment le logement, qui étendent leur linge près des radiateurs et qui ont dégradé ou non entretenu le volet, les ventilations et les murs de la salle de bains.

Au regard de l’ensemble des ces éléments d’appréciation, M et Mme [V], qui ne justifient pas avoir interpellé leurs bailleurs sur les désordres dont ils se plaignent aujourd’hui antérieurement au courrier de leur conseil en date du 20 août 2021, ne rapportent pas la preuve du caractère indécent ou insalubre de l’appartement, ni celle d’une faute ou d’un manque d’entretien imputables aux bailleurs.

Ils doivent être déboutés de leur demande de dommages et intérêts . Le jugement dont appel sera infirmé sur ce point.

Sur la demande de remise en état du logement

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que les réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’état des lieux d’entrée signé et paraphé par M. M et Mme [V] mentionne ‘bon état’ (B) en ce qui concerne toutes les pièces et les équipements.

Il ressort de l’état des lieux de sortie dressé le 17 mai 2023 par huissier de justice que l’appartement a été restitué en mauvais état :

‘L’ensemble de l’appartement est sale et endommagé.

Le réseau électrique est vétuste et endommagé.

Le bon fonctionnement des appareils ne peut pas être constaté.

La chasse d’eau des toilettes est hors d’usage.

De nombreux trous sont observés sur les murs.

Les volets électriques ne fonctionnent pas.

La vitre de la porte fenêtre du séjour est cassée, sans poignée.

Le carrelage est cassé à de nombreux endroits.

Des bavures et traces de peinture sont visibles sur les fenêtres et murs’.

M et Mme [K] réclament le paiement de la somme totale de 34.908,12 € suivant devis Leroy-Merlin du 21 juillet 2023 (pièce n° 48) :

– séjour : 3603,92 €

– cuisine et balcon : 17.381,15 €

– salle de bain : 1622,89 €

– toilettes : 2744,22 €

– chambres : 6385,53 €

– entrée : 3710,41 € .

M et Mme [V] s’opposent à cette demande en soutenant que lors de l’entrée dans les lieux le logement était dans un état passable et sale, avec déjà des carreaux cassés et de nombreux trous sur les murs. Ils indiquent qu’ils ont tourné lors de l’entrée dans les lieux une vidéo dont ils fournissent des captures d’écran mettant en évidence l’état réel du logement (pièces n° 24).

Ces captures d’écran n’ont aucune valeur probante dans la mesure où elles ne sont ni contradictoires ni datées et où l’on ignore donc si la vidéo a été tournée dès l’entrée dans les lieux ou bien plus tard.

Cela étant, il ressort de l’analyse de l’état des lieux d’entrée dont il résulte que l’appartement était en bon état mais pas à l’état neuf ou en très bon état, de l’état des lieux de sortie et des photographies annexées, et du devis de la société Leroy-Merlin, que celle-ci a effectué une estimation de travaux de nature à remettre l’appartement à l’état neuf voire à l’améliorer sur certains points et que toutes les sommes réclamées ne doivent pas être mises à la charge de M et Mme [V].

Au regard de ces éléments d’appréciation, le coût des réparations locatives devant être mis à la charge des locataires doit être fixé comme suit :

– séjour : 3603,92 €

– cuisine et balcon : 2684,62 €

– salle de bain : 1622,89 €

– toilettes : 1893,06 €

– chambres : 6385,53 €

– entrée : 3710,41 €

– total : 19.900,43 € , auquel il convient d’appliquer un coefficient de vétusté de 30 % pour tenir compte de l’état de l’appartement lors de l’entrée dans les lieux, soit 13.930,30 € .

M et Mme [V] seront condamnés au paiement de cette somme.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

M et Mme [V], parties principalement perdantes, doivent supporter les dépens de première instance, le jugement dont appel étant infirmé sur ce point, et les dépens d’appel.

Ils se trouvent redevables d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre de la procédure d’appel.

Ils ne peuvent eux-mêmes prétendre à une indemnité sur ce même fondement.

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 17 janvier 2023, sauf en ce qui concerne le montant de la dette locative de M et Mme [V], le préjudice de jouissance subi par M et Mme [V], la charge des dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Constate que M et Mme [V] ont quitté les lieux loués le 17 mai 2023.

Dit que les dispositions du jugement relatives à l’expulsion des locataires se trouvent dès lors sans objet.

Condamne M et Mme [V] à payer à M et Mme [K] la somme de 3653,69 € au titre des loyers et charges impayés.

Déboute M et Mme [V] de leur demande de dommages et intérêts pour troubles de jouissance.

Condamne M et Mme [V] à payer à M et Mme [K] la somme de 13.930,30 € au titre des réparations locatives.

Condamne solidairement M et Mme [V] aux dépens de première instance et d’appel.

Condamne solidairement M et Mme [V] à payer à M et Mme [K] la somme de 2000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute M et Mme [V] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET