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La résiliation d’un bail commercial pour défaut de paiement de loyers est régie par l’article L 145-41 du code de commerce, qui stipule qu’une clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail commercial a été résilié de plein droit le 25 août 2024, suite à la délivrance d’un commandement de payer le 24 juillet 2024, qui n’a pas fait l’objet d’une opposition et pour lequel le locataire n’a pas justifié du paiement dans le délai imparti. Par ailleurs, l’article 1103 du code civil précise que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, ce qui implique que les parties sont tenues de respecter les stipulations contractuelles, notamment en matière de paiement des loyers. En ce qui concerne l’indemnité d’occupation, le bailleur a droit à une indemnité correspondant au montant du loyer jusqu’à la libération effective des lieux, conformément aux principes généraux du droit des obligations. Les articles 835 et 700 du code de procédure civile permettent également au juge des référés d’accorder des provisions lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ce qui a été retenu pour l’indemnité provisionnelle due au bailleur.
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L’Essentiel : La résiliation d’un bail commercial pour défaut de paiement de loyers a eu lieu le 25 août 2024, après un commandement de payer délivré le 24 juillet 2024, resté sans opposition. Le locataire n’a pas justifié du paiement dans le délai imparti. Le bailleur a droit à une indemnité correspondant au montant du loyer jusqu’à la libération des lieux. Le juge des référés peut accorder des provisions lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ce qui a été retenu pour l’indemnité provisionnelle.
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Résumé de l’affaire :
Exposé du litigeLa société civile de placement, en tant que bailleur, a conclu un bail commercial avec une société, en tant que locataire, pour des locaux commerciaux, avec un loyer annuel de 23 000 euros. Le bail a pris effet le 20 janvier 2020, mais le bailleur a constaté des loyers impayés. Commandement de payerLe bailleur a délivré un commandement de payer à la locataire pour un montant de 16 882,84 euros, incluant des arriérés de loyers et des frais. Par la suite, le bailleur a assigné la locataire devant le tribunal pour obtenir la résiliation du bail et son expulsion. Audience et demandes du bailleurLors de l’audience, le bailleur a demandé la résiliation du bail, l’expulsion de la locataire, ainsi que le paiement d’une indemnité provisionnelle et d’une indemnité d’occupation. La locataire n’a pas comparu à l’audience. Résiliation du bail commercialLe juge a constaté que le bail avait été résilié de plein droit en raison de l’impayé, et que l’obligation de quitter les lieux n’était pas contestable. L’expulsion de la locataire a donc été ordonnée. Indemnité d’occupationLe bailleur a droit à une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail, correspondant au montant du dernier loyer, jusqu’à la libération des lieux. Loyers et charges impayésLe bailleur a prouvé que la locataire devait 39 077,43 euros en loyers impayés. La demande de provision pour 16 648,82 euros a été jugée non contestable et accordée. Demandes au titre de la clause pénaleLes demandes de majoration des intérêts et d’indemnité forfaitaire ont été rejetées, car elles constituaient un avantage excessif pour le bailleur. Demandes accessoiresLa locataire a été condamnée à payer 1 500 euros au bailleur pour les frais de procédure, et elle a également été condamnée aux entiers dépens. ConclusionLe tribunal a constaté la résiliation du bail, ordonné l’expulsion de la locataire, et condamné celle-ci à payer des indemnités au bailleur, tout en rejetant certaines demandes de majoration. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quel est le fondement juridique de la résiliation du bail commercial ?La résiliation du bail commercial est fondée sur l’article L 145-41 du code de commerce, qui stipule que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En l’espèce, le bail commercial stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer a été délivré le 24 juillet 2024, et n’a pas fait l’objet d’une opposition. Ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 25 août 2024, rendant l’obligation de quitter les lieux non contestable. Quel est le montant de l’indemnité d’occupation due par la SAS QUEEN REINE DE BEAUTE ?L’indemnité d’occupation due par la SAS QUEEN REINE DE BEAUTE est calculée à partir du montant du dernier loyer mensuel, soit 2 151,40 euros, outre les taxes et charges, à compter du 25 août 2024 jusqu’à la libération effective des lieux. Le bailleur est fondé à obtenir, à titre provisionnel, cette indemnité d’occupation mensuelle, qui correspond au montant du loyer qu’il aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié. En conséquence, la demande d’indemnité d’occupation sera accordée à hauteur de cette somme. Quel est le montant des loyers et charges impayés par la SAS QUEEN REINE DE BEAUTE ?La société civile de placement IMMORENTE justifie, par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte en date du 17 janvier 2025, que la SAS QUEEN REINE DE BEAUTE lui doit une somme de 39 077,43 euros. Elle demande le versement d’une provision de 16 648,82 euros, correspondant aux loyers et charges échus, arrêtés au 27 août 2024. L’obligation du locataire de payer cette somme n’est pas sérieusement contestable, ce qui conduit à l’accord de la demande de provision. Quel est le régime des demandes au titre de la clause pénale et de la majoration des intérêts ?L’article 835 du code de procédure civile permet au juge des référés d’accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Cependant, la clause pénale, qui prévoit une indemnisation forfaitaire pour défaut d’exécution du bail, peut être modulée par le juge du fond. Ainsi, les demandes de provisions relatives à la majoration de 20 % des sommes dues, à la majoration de 50 % de l’indemnité d’occupation et à la majoration de 4 points du taux de base bancaire sont rejetées, car elles pourraient constituer un avantage excessif pour le bailleur. Quel est le montant des frais de procédure à la charge de la SAS QUEEN REINE DE BEAUTE ?La SAS QUEEN REINE DE BEAUTE est condamnée à payer à la société civile de placement IMMORENTE la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il est jugé inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais de procédure non compris dans les dépens. En conséquence, la SAS QUEEN REINE DE BEAUTE supportera les entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Hugo GERVAIS DE LAFOND. |
ORDONNANCE DE REFERE N°25/
Référés Cabinet 2
ORDONNANCE DU : 26 Février 2025
Président : Madame PICO,
Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier
Débats en audience publique le : 29 Janvier 2025
N° RG 24/04011 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5M7S
PARTIES :
DEMANDERESSE
La Société IMMORENTE
dont le siège social est sis [Adresse 2]
pris en la personne de son représentant légal
représentée par Maître Hugo GERVAIS DE LAFOND de la SELARL RACINE, avocat postulant au barreau de MARSEILLE et Me Philippe RENAUD, avocat plaidant au barreau de Paris
DEFENDERESSE
La Société QUEEN REINE DE BEAUTÉ
dont le siège social est sis [Adresse 4]
pris en la personne de son représentant légal
non comparante
DENONCE:
LIXXBAIL
dont le siège social est sis [Adresse 1]
pris en la personne de son représentant légal
non comparante
Par acte sous seing privé du 17 décembre 2019, la société civile de placement IMMORENTE a donné à bail commercial à la SAS QUEEN REINE DE BEAUTE des locaux commerciaux situés [Adresse 4] et [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 23 000 euros hors taxes et charges.
Le bail a prévu un paiement trimestriel du loyer.
Le bail commercial a pris effet au 20 janvier 2020.
La société civile de placement IMMORENTE s’est plainte de loyers demeurés impayés.
Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2024, la société civile de placement IMMORENTE a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SAS QUEEN REINE DE BEAUTE, pour une somme de 16 882,84 euros au titre d’une part de l’arriéré de loyers et de charges et d’autre part du coût de l’acte.
Par acte de commissaire de justice du 20 septembre 2024, la société civile de placement IMMORENTE a fait assigner la SAS QUEEN REINE DE BEAUTE, devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé aux fins de voir constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de la SAS QUEEN REINE DE BEAUTE, outre sa condamnation au paiement d’une provision et d’une indemnité d’occupation.
L’assignation a été dénoncée à LIXXBAIL, créancier inscrit, le 27 septembre 2024.
Lors de l’audience du 29 janvier 2025, la société civile de placement IMMORENTE, par l’intermédiaire de son conseil, a réitéré ses demandes dans les termes de son assignation à laquelle il conviendra de se référer pour l’exposé des moyens. Elle demande au tribunal de :
Constater la résiliation du bail ;Ordonner l’expulsion de la SAS QUEEN REINE DE BEAUTE, et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;Autoriser la société civile de placement IMMORENTE à séquestrer les objets mobiliers garnissant les lieux loués aux frais, risques et périls de la SAS QUEEN REINE DE BEAUTE ;Condamner la SAS QUEEN REINE DE BEAUTE à payer à la société civile de placement IMMORENTE :Une indemnité provisionnelle de 16 684,82 euros avec intérêt au taux de base bancaire majoré de 4 points ;D’une provision de 3 336,96 euros en application de l’article 21.2 du bail ;Une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 3 227,10 euros HT et HC jusqu’à la reprise effective des lieux ; 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ;Les entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Hugo GERVAIS DE LAFOND.
La SAS QUEEN REINE DE BEAUTE, régulièrement assignée à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu.
L’affaire a été mise en délibéré au 26 février 2025.
Sur la résiliation du bail commercial
L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l’espèce, il résulte des stipulations du bail commercial qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.
Les pièces fournies par le demandeur font état de loyers demeurés impayés, selon décompte arrêté au 17 janvier 2025. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 24 juillet 2024.
Le commandement de payer n’a pas fait l’objet d’une opposition.
Il n’est pas justifié du paiement de la dette locative dans le délai de 30 jours.
Ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 25 aout 2024. L’obligation de la SAS QUEEN REINE DE BEAUTE de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.
Sur l’indemnité d’occupation :
Le bailleur est fondé à obtenir, à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 25 aout 2024, égale au montant du loyer qu’il aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, soit le montant du dernier loyer mensuel de 2 151,40 euros, outre les taxes et charges, et jusqu’à la libération effective des lieux.
En conclusion, la demande d’indemnité d’occupation sera accordée à hauteur de cette somme.
Sur les loyers et charges impayés :
Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte en date du 17 janvier 2025 que la SAS QUEEN REINE DE BEAUTE a cessé de payer ses loyers de manière régulière et reste lui devoir une somme de 39 077,43 euros.
la société civile de placement IMMORENTE demande le versement d’une provision de 16 648,82 euros.
L’obligation du locataire de payer la somme de 16 648,82 euros au titre des loyers et charges échus, arrêtés au 27 aout 2024, n’est pas sérieusement contestable.
En conséquence la demande de provision sera accordée.
Sur les demandes au titre de la clause pénale et de la majoration des intérêts :
L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, toute clause qui prévoit l’indemnisation forfaitaire du bailleur pour défaut d’exécution du bail par le preneur et une clause pénale, qu’il s’agisse de la clause prévoyant la majoration de 20 % des sommes dues , la majoration de 50% de l’indemnité d’occupation et celle de 4 points du taux de base bancaire.
La clause pénale peut être modulée par le juge du fond et ne peut donc constituer une obligation non sérieusement contestable permettant l’allocation d’une provision.
En outre, le cumul des demandes à ce titre (indemnité de 20%, majoration de l’indemnité d’occupation et majoration du taux d’intérêt) est de nature à constituer un avantage excessif pour le bailleur qu’il appartient au juge du fond d’apprécier.
En conséquence, les demandes de provisions seront rejetées.
Sur les demandes accessoires :
Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais de procédure non compris dans les dépens.
A ce titre, la SAS QUEEN REINE DE BEAUTE sera condamnée, à payer à la société civile de placement IMMORENTE la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
La SAS QUEEN REINE DE BEAUTE qui succombe supportera les entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Hugo GERVAIS DE LAFOND.
CONSTATONS la résiliation du bail commercial, conclu le 17 décembre 2019 entre la société civile de placement IMMORENTE et la SAS QUEEN REINE DE BEAUTE, à la date du 25 aout 2024 ;
ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS QUEEN REINE DE BEAUTE et de tout occupant de son chef des lieux loués situés [Adresse 4] et [Adresse 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;
Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
CONDAMNONS la SAS QUEEN REINE DE BEAUTE à payer à la société civile de placement IMMORENTE une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 25 aout 2024, d’un montant de 2 151,40 euros hors taxes et hors charges et jusqu’à la libération effective des lieux ;
CONDAMNONS la SAS QUEEN REINE DE BEAUTE à payer à la société civile de placement IMMORENTE la somme provisionnelle de 16 648,82 euros correspondant aux loyers, charges et taxes impayés, et indemnités d’occupation arrêtés au 27 aout 2024, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;
REJETONS la demande de majoration de 4 points du taux de base bancaire ;
REJETONS la demande au titre de d’indemnité de 20% ;
REJETONS la demande de majoration de 50 de l’indemnité d’occupation ;
CONDAMNONS la SAS QUEEN REINE DE BEAUTE à payer à la société civile de placement IMMORENTE, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS la SAS QUEEN REINE DE BEAUTE aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Hugo GERVAIS DE LAFOND ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.
LE GREFFIER LE MAGISTRAT
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