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L’article 1719 du Code civil régit les obligations du bailleur dans un contrat de bail, stipulant que le bailleur doit garantir au preneur la jouissance paisible des lieux loués. Cette obligation implique que le bailleur doit s’assurer que le preneur peut utiliser le bien loué sans trouble, ce qui inclut la nécessité de maintenir les installations en bon état de fonctionnement. En cas de manquement à cette obligation, le preneur peut demander des dommages et intérêts pour le préjudice subi.
L’article 468 du Code de procédure civile établit le principe d’oralité des débats, précisant que les parties doivent exposer leurs moyens et prétentions verbalement à l’audience. En conséquence, l’absence d’une partie à l’audience, sans motif légitime, entraîne l’irrecevabilité des conclusions et pièces produites par cette partie, ce qui peut avoir des conséquences sur l’issue du litige. La validité d’un contrat de bail professionnel, tel que mentionné dans la décision, n’est pas conditionnée par un formalisme particulier, conformément aux principes généraux du droit des contrats, notamment l’article 1108 du Code civil, qui énonce les conditions de validité d’un contrat : le consentement des parties, leur capacité à contracter, un objet certain et une cause licite. L’absence de date sur le contrat ou des mentions erronées ne suffisent pas à entacher sa validité si l’occupation effective des locaux a eu lieu. Concernant la régularisation des charges et des loyers, le contrat de bail doit prévoir les modalités de variation des loyers et des charges, conformément à l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui impose que les charges récupérables soient clairement définies dans le contrat. Si ces modalités ne sont pas respectées, le preneur peut contester les montants réclamés. Enfin, la demande de nullité du contrat de bail pour erreur sur les qualités substantielles du contrat doit être fondée sur des éléments concrets prouvant que l’erreur a eu une incidence sur le consentement, conformément à l’article 1130 du Code civil, qui définit l’erreur comme un vice du consentement. |
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L’Essentiel : L’article 1719 du Code civil impose au bailleur de garantir au preneur la jouissance paisible des lieux loués, en maintenant les installations en bon état. En cas de manquement, le preneur peut demander des dommages et intérêts. L’article 468 du Code de procédure civile stipule que l’absence d’une partie à l’audience sans motif légitime entraîne l’irrecevabilité de ses conclusions. La validité d’un contrat de bail professionnel n’est pas soumise à un formalisme particulier, tant que l’occupation effective a eu lieu.
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Résumé de l’affaire :
Contrat de bail professionnelMme [P], avocat, a conclu un contrat de bail avec Mme [Y], également avocat, le 5 octobre 2020, pour un local professionnel de 13m². Ce contrat, d’une durée de trois ans, prévoyait un préavis de résiliation de trois mois. Modifications et contestationsLe 4 décembre 2020, Mme [P] a envoyé un nouvel exemplaire du contrat à Mme [Y], qui souhaitait que le bail soit au nom de la SARL Lawings. Mme [Y] a ensuite demandé une réduction du délai de préavis à trois mois, conformément au contrat initial. Congé et régularisation des chargesLe 30 novembre 2023, la SARL Lawings a donné congé à Mme [P] et a demandé un justificatif des charges. Mme [P] a répondu le 14 décembre 2023 avec la régularisation des charges et un rappel de l’indexation des loyers, que Mme [Y] a contesté le 12 janvier 2024. Arbitrage et décisionSuite à une tentative de conciliation infructueuse, Mme [P] a saisi le bâtonnier de l’ordre des avocats, qui a rendu une décision d’arbitrage le 22 avril 2024. La SARL Lawings a été condamnée à verser plusieurs sommes à Mme [P] pour régularisation des loyers et des charges, tout en étant déboutée de ses demandes. Appel de la SARL LawingsLe 22 mai 2024, la SARL Lawings a interjeté appel de la décision d’arbitrage, demandant l’infirmation de celle-ci et la nullité du contrat de bail. Elle a également formulé plusieurs demandes subsidiaires concernant les charges et les préjudices. Audience et absence de la SARL LawingsLors de l’audience du 25 novembre 2024, la SARL Lawings n’était ni présente ni représentée. Me [P] a demandé la confirmation de la décision d’arbitrage. La cour a noté l’absence de la SARL Lawings et a écarté ses conclusions. Confirmation de la décisionLa cour a confirmé la décision d’arbitrage, rejetant le recours de la SARL Lawings en raison de son absence à l’audience. La SARL Lawings a été condamnée aux dépens d’appel. |
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Q/R juridiques soulevées :
La validité du contrat de bail professionnel peut-elle être contestée en raison de l’absence de formalisme particulier ?La SARL Lawings a contesté la validité du contrat de bail professionnel en raison de l’absence de formalisme. Cependant, selon l’article 1719 du Code civil, « le contrat de bail est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’un bien, moyennant un prix que celle-ci s’oblige à payer ». Il n’est pas requis que le contrat soit rédigé dans un formalisme particulier pour être valide. Le bâtonnier a relevé que l’occupation effective des locaux a eu lieu dès le 5 octobre 2020, ce qui renforce la validité du contrat, indépendamment de la date mentionnée dans le document. Quelles sont les conséquences de l’absence de comparution d’une partie lors de l’audience ?L’article 468 du Code de procédure civile stipule que « les parties doivent exposer leurs moyens et prétentions verbalement à l’audience, condition nécessaire de la recevabilité des écrits ». En l’absence de comparution de la SARL Lawings, la cour a écarté les conclusions et pièces produites, car aucun motif légitime n’a été invoqué pour justifier cette absence. Ainsi, la cour a confirmé la décision d’arbitrage sans prendre en compte les écritures déposées par la SARL Lawings. Comment le calcul des charges et des loyers peut-il être contesté par le preneur ?La SARL Lawings a contesté le calcul des charges et des loyers en se basant sur des erreurs Les qualités substantielles du contrat. L’article 1720 du Code civil précise que « le bailleur est tenu de garantir au preneur la jouissance paisible de la chose louée ». Le bâtonnier a jugé que le rappel des charges n’était pas constitutif d’un vice du consentement, car les modalités de variation du loyer et des charges étaient clairement définies dans le contrat. Quelles sont les implications de la résiliation du bail Le paiement des loyers ?La SARL Lawings a donné congé à Mme [P] avec un préavis de trois mois, conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qui stipule que « le congé doit être donné par lettre recommandée avec accusé de réception ». Le bâtonnier a retenu que la date d’effet du congé se situait au mois de mars 2024, ce qui implique que le loyer de février 2024 était dû, car le préavis avait été respecté. Quelles sont les conditions pour obtenir des dommages et intérêts pour préjudice économique ?La SARL Lawings a demandé des dommages et intérêts pour préjudice économique, mais le bâtonnier a considéré que le caractère réel et sérieux de la perte invoquée n’était pas établi. L’article 1231-1 du Code civil stipule que « la réparation du préjudice doit être en rapport direct avec la faute ». Dans ce cas, le bâtonnier a jugé que Mme [P] n’était pas responsable de l’échec de la réparation de la sonnette, et que d’autres moyens permettaient à Mme [Y] de connaître l’arrivée de ses clients. |
Chambre 1-1
ARRÊT DESSAISISSEMENT
DU 10 DECEMBRE 2024
N° 2024/ 377
Rôle N° RG 24/06559 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNB7Z
S.A.R.L. LAWINGS
C/
[L] [P]
Notification par LRAR : le 10/12/2024
à
– SARL LAWINGS
-Me [P]
Notification par LS
le 10/12/2024
à
– Me [Y] [F]
– Monsieur le Bâtonnier de [Localité 3]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
– Le Ministère public
– Me [P]
-Monsieur le Bâtonnier de [Localité 3]
Décision déférée à la Cour :
Décision en date du 22 Avril 2024, rendue par Monsieur le Bâtonnier de l’ordre des avocats de [Localité 3] en date du 22 Avril 2024
APPELANTE
S.A.R.L. LAWINGS, demeurant [Adresse 2]
Non représentée
INTIME
Maître [L] [P]
demeurant [Adresse 1]
comparant en personne
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L’affaire a été débattue le 25 Novembre 2024 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre
Madame Catherine OUVREL, Conseillère
Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère, rapporteur
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Décembre 2024.
MINISTERE PUBLIC :
Auquel l’affaire a été régulièrement communiquée.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Décembre 2024,
Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par contrat du 5 octobre 2020, Mme [P], avocat, a mis à disposition de Mme [Y], avocat exerçant au sein de la SARL Lawings, un local professionnel de 13m² pour une durée de trois ans commençant à courir le 6 octobre 2020 et prévoyant la possibilité de résiliation à l’issue d’un délai de préavis de trois mois.
Par courriel du 4 décembre 2020, Mme [P] a transmis à Mme [Y], un nouvel exemplaire du contrat de bail, cette dernière ayant sollicité qu’il s’agisse d’un contrat de bail professionnel au nom de la SARL Lawings.
Le même jour, par retour de courriel, Mme [Y] a sollicité la réduction du délai de préavis à trois mois tel qu’il était prévu dans le contrat initial.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 novembre 2023, la SARL Lawings a donné congé à Mme [P] et sollicité un justificatif des charges réglées au cours du contrat par courriel du 13 décembre 2023.
Le 14 décembre 2023, Mme [P] a transmis à Mme [Y] la régularisation des charges et taxes ainsi que le rappel de l’indexation automatique des loyers.
Le 12 janvier 2024, Mme [Y] a contesté le calcul opéré.
Mme [P] a saisi le bâtonnier de l’ordre des avocats au barreau de Nice qui les a convoquées à une audience aux fins d’arbitrage après une tentative infructueuse de conciliation.
Par décision d’arbitrage rendue le 22 avril 2024, le bâtonnier de l’ordre des avocats du barreau de Nice a :
– condamné la SARL Lawings à payer à Mme [P], avocat, la somme de 926,74 euros au titre de la régularisation des loyers indexés,
– condamné la SARL Lawings à payer à Mme [P], avocat, la somme de 639,90 euros correspondant au loyer de février 2024 assorti des charges et taxes locatives,
– condamné la SARL Lawings à payer la somme de 1885, 56 euros au titre de la régularisation des charges et taxes locatives,
– débouté la SARL Lawings de toutes ses demandes,
– débouté Mme [P], avocat, de sa demande au titre du certificat de superficie et du combiné téléphonique.
Pour débouter la SARL Lawings de sa demande tendant à la nullité du bail professionnel, le bâtonnier de l’ordre des avocats, après avoir relevé que ce contrat n’était pas enserré dans un formalisme particulier exigé pour sa validité, a considéré que l’absence de contrat daté et la mention de celle du 1er décembre 2020 ne pouvaient entacher sa validité, d’autant que l’occupation effective des locaux a eu lieu dès le 5 octobre 2020.
De plus, il a relevé que les clauses du contrat détaillaient les modalités de variation du loyer et des charges locatives et a considéré que le rappel des charges n’était pas d’un montant constitutif d’un vice du consentement du preneur.
Pour condamner la SARL Lawings au paiement du loyer de février 2024, il a retenu que la date d’effet de son congé se situait au mois de mars 2024, au regard de la lettre de congé réceptionnée le 6 décembre 2023 qui marquait le début du délai de préavis de trois mois.
Pour condamner la SARL Lawings au paiement de la régularisation des loyers indexés et des charges et taxes locatives, il a relevé que le contrat de bail comportait à la fois le principe de la récupération des charges du bailleur et une clause d’indexation automatique des loyers qui n’avait pas été mise en oeuvre pendant l’exécution du contrat.
Pour débouter la SARL Lawings de sa demande d’indemnisation au titre du trouble de jouissance, il a considéré qu’elle pouvait procéder à la réparation de la sonnette, s’agissant d’une menue réparation à la charge du locataire et que la destruction de la boîte aux lettres ne pouvait constituer un tel trouble dès lors qu’il était indépendant de la volonté du bailleur et que le délai pris par le syndic pour la remplacer n’était pas déraisonnable.
Pour la débouter de sa demande d’indemnisation au titre du préjudice économique, il a considéré que le caractère réel, sérieux ou même raisonnable de la perte invoquée ne pouvait être établi, dans la mesure où Mme [P], ayant entrepris les démarches afin de réparer la sonnette, n’est pas responsable de l’échec de la réparation et a considéré que Mme [Y] disposait d’autres moyens lui permettant d’avoir connaissance de l’arrivée de ses clients.
Par acte reçu au greffe le 22 mai 2024, la SARL Lawings a relevé appel de la décision d’arbitrage.
Par conclusions transmises le 22 mai 2024 au visa de l’article 1719 du code civil, l’appelante, la SARL Lawings, demande à la cour de :
– infirmer la décision entreprise et statuant à nouveau,
– à titre principal, prononcer la nullité du contrat de bail professionnel daté du ‘1er décembre’ pour date et durée indéterminée,
– à titre subsidiaire, prononcer la nullité du contrat de bail professionnel daté du ‘1er décembre’ pour erreurs sur les qualité substantielles du contrat eu égard à la régularisation des charges et du loyer,
A titre plus subsidiaire encore,
– constater que les charges de copropriété sollicitées par Mme [P] ne sont pas dues et ne correspondent pas au contrat de bail,
– constater que la taxe foncière de Mme [P] n’est pas due par elle,
– constater qu’internet ne rentre pas dans les charges qu’elle doit supporter,
– constater que les charges locatives sont à diviser en cinq et non en trois ou à défaut qu’elles sont à proratiser sur la surface qu’elle occupe,
– constater que le préavis convenu a couru jusqu’au 31 janvier 2024, qu’il a été payé et qu’il est conforme à l’accord des parties,
En tout état de cause,
– condamner Mme [P] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre des dommages et intérêts pour le préjudice subi du manquement de Mme [P] dans son obligation de garantir la jouissance paisible,
– condamner Mme [P] à lui verser la somme de 8 400 euros au titre du préjudice subi pour les pertes financières.
La procédure a été communiquée au Parquet général, qui, par conclusions du 2 juillet 2024, a conclu à la confirmation de la décision.
Les parties ont été convoquées à l’audience de la cour du 25 novembre 2024, par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 7 juin 2024 par Me [L] [P] et le 10 juin 2024 par la Sarl Lawings.
La Sarl Lawings n’était ni présente ni représentée lors de l’audience tenue le 25 novembre 2024.
Me [L] [P] a demandé la confirmation de la décision déférée.
Il découle des dispositions de l’article 468 du code de procédure civile, relatives au principe d’oralité des débats, que les parties doivent exposer leurs moyens et prétentions verbalement à l’audience, condition nécessaire de la recevabilité des écrits.
Ainsi, à défaut de comparution d’une partie, les conclusions et pièces sont écartées des débats.
Au cas d’espèce, bien que régulièrement convoquée à l’audience, la Sarl Lawings représentée par Me [F] [Y], a informé la cour de son absence à l’audience à venir par un courrier adressé par voie électronique le 22 novembre 2024, précisant avoir adressé des conclusions et pièces par courrier.
Aucun motif légitime n’était invoqué au soutien de son absence, de sorte qu’il convient d’écarter des débats les pièces et écritures produites, dont il n’est au demeurant pas démontré qu’elles ont été valablement notifiées à l’intimée.
La cour ne peut donc que rejeter le recours en confirmant la décision attaquée sans prendre en considération les écritures déposées.
La Sarl Lawings assumera en outre les dépens d’appel.
La cour, statuant après débats en audience publique par arrêt contradictoire,
Constate l’absence de comparution de la Sarl Lawings
Confirme la décision déférée
Condamne la Sarl Lawings aux dépens d’appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
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