N°

Cabinet E

3ème Chambre Civile

Le 26 Décembre 2024

Rôle N° RG 23/00730 – N° Portalis DBYC-W-B7H-KFQN

[M] [F]

C/

[K] [B] [V]

2 copies exécutoires aux avocats

1 copie certifiée conforme au notaire

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Monsieur [M] [F]
né le [Date naissance 4] 1991 à [Localité 14], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Thomas JOURDAIN-DEMARS, avocat au barreau de RENNES

DEFENDEUR :

Madame [K] [B] [V]
née le [Date naissance 5] 1990 à [Localité 14]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 10]
représentée par Me Béatrice HUBERT, avocat au barreau de RENNES
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/001500 du 21/03/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de RENNES)

COMPOSITION

Maryline BOIZARD, Juge aux affaires familiales,

Assistée de Christine BECAERT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé, qui a signé la présente décision.

DÉBATS

publics, le 17 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire, public et en premier ressort
mis à disposition au greffe le 26 Décembre 2024
date indiquée à l’issue des débats.

Monsieur [F] et Madame [V] ont vécu en concubinage jusqu’en mars 2019. De leur relation sont issus deux enfants reconnus par leurs deux parents:
– [T], née le [Date naissance 3] 2014,
– [U], née le [Date naissance 7] 2019.

Par acte authentique dressé le 8 octobre 2015 par Maître [H] [L], Notaire, Monsieur [F] et Madame [V] faisaient l’acquisition d’une maison d’habitation située [Adresse 10] à [Localité 11] pour un coût total d’achat de 127.538 €, frais de notaire inclus.

Les parties n’étant pas parvenues à un partage amiable, Monsieur [F] a assigné Madame [V] devant le Juge aux affaires familiales du Tribunal judiciaire de RENNES, par exploit en date du 20 janvier 2023 et sollicitait du Juge aux affaires familiales, au visa des articles 815 et suivants du Code civil, 1359 et suivants du Code de procédure civile et 700 du Code de procédure civile, de bien vouloir :
– prononcer que la présente action est recevable, l’assignation en partage contenant un descriptif sommaire du patrimoine à partager et préciser les intentions du demandeur quant à la répartition des biens ainsi que les diligences entreprises en vue de parvenir à un partage amiable,
– ordonner que, sur poursuite du requérant, il sera procédé par Maître [H] [L], Notaire à [Localité 13] (35), dont l’étude est sis [Adresse 6] à [Localité 13] (35), aux opérations de compte liquidation partage de l’indivision de Monsieur [M] [F] et Madame [K] [V], s’agissant de l’immeuble ci-après désigné : une maison d’habitation située [Adresse 10] à [Localité 11], figurant au cadastre Section E sous le numéro [Cadastre 9], [Localité 12], pour une contenance totale de Ha : 0 – A : 06 – Ca : 53,
– autoriser Monsieur [M] [F] pour une durée de 12 mois à compter de la signification du jugement à intervenir, à passer seul l’acte de vente concernant le bien immobilier indivis [Adresse 10], à [Localité 11], afin qu’il puisse le racheter personnellement ledit bien, moyennant le prix de 198.890 euros, avec faculté de baisse,
– prononcer que l’autorisation lui est allouée pour une durée de 12 mois à compter de la signification du jugement à intervenir, et que passé ce délai, il sera procédé à la licitation du bien immobilier, conformément aux dispositions ci-dessous,
– ordonner que Maître [H] [L], Notaire à [Localité 13], dont l’étude est sise [Adresse 6] à [Localité 13] (35), pourra recevoir l’acte de vente concernant le bien immobilier indivis [Adresse 10], à [Localité 11],
– prononcer que Maître [H] [L], Notaire à [Localité 13] (35) déterminera la valeur actuelle du bien ainsi que sa valeur locative,
– prononcer que Madame [K] [V] est redevable envers l’indivision d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1.000 euros par mois à compter du 1er mars 2019, sauf à parfaire eu égard à la valeur qui sera retenue par le Notaire, et ce jusqu’à la fin de l’indivision,
– prononcer que Monsieur [F] ayant réglé, seul, les échéances du crédit immobilier depuis l’acquisition du bien (à l’exception d’une somme de 2.650 euros réglée par Madame [V]), ainsi que les travaux, et réalisé lui-même d’importants travaux dans le cadre d’un apport en industries qui devront faire l’objet d’une rémunération, conformément aux dispositions de l’article 815-12 du Code civil et de la jurisprudence y afférente,
– ordonner, passé le délai de 12 mois à compter de la signification du présent jugement, la vente par adjudication en l’étude de Maître [H] [L], Notaire à [Localité 13], sis [Adresse 6] à [Localité 13] (35), après publicité dans le Télégramme et Ouest-France, tous les frais de publicité et d’adjudication étant à la charge de l’acquéreur, en sus du principal, ces frais devant être annoncés avant le commencement des enchères, du bien immobilier suivant, en un seul lot : maison d’habitation située [Adresse 10] à [Localité 11], figurant au cadastre Section E sous le numéro [Cadastre 9], [Localité 12], pour une contenance totale de Ha : 0 – A : 06 – Ca : 53,
– fixer la mise à prix à la somme de 198.890 euros, sauf à parfaire,
– autoriser à défaut d’enchère sur les mises à prix proposées que celles-ci soient progressivement abaissées jusqu’à ce qu’il se produise une enchère, ce jusqu’à concurrence d’un quart sans nouveau jugement ni publicité et même au-delà du quart sans nouveau jugement mais après nouvelle publicité,
– désigner le Notaire commis en qualité de séquestre pour recevoir le produit de la vente et le conserver jusqu’à la clôture des opérations de liquidation sauf avance sur partage unanimement convenue par les indivisaires ou judiciairement octroyées,
– commettre en tant que de besoin un magistrat du siège pour surveiller lesdites opérations et faire rapport en cas de difficulté,

– prononcer Maître [H] [L], Notaire à [Localité 13] (35), répartira le produit de la licitation entre Monsieur [M] [F] et Madame [K] [V] en fonction des fonds versés par chacun,
– ordonner exécution provisoire de la décision à intervenir afin de ne pas retarder davantage l’issue des opérations de compte, liquidation et partage des droits des parties,
– condamner Madame [K] [V] à payer à Monsieur [M] [F] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, renvoi sera fait à ces écritures s’agissant des moyens et prétentions développés par Monsieur [F].

Régulièrement assigné, par acte déposé à l’étude de l’huissier instrumentaire, Madame [V] a constitué Avocat, lequel n’a jamais conclu en dépit de trois renvois assortis de l’injonction de conclure.

La procédure a été clôturée le 28 mai 2024 par ordonnance du même jour et fixée pour être plaidée à l’audience du 17 octobre 2024, date à laquelle elle a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 26 décembre 2024.

Sur l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage :

Selon l’article 815 du code civil, « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention ».

En l’espèce, les démarches de demande en vue de la réalisation des opérations de partage sont restées vaines, ainsi qu’il en est justifié par le courrier officiel du 29 juillet 2022 adressé par le conseil de Monsieur [F], au Conseil de Madame [V], qui indiquait que sa cliente avait conscience que la situation d’indivision ne pouvait plus perdurer sans toutefois effectuer une quelconque proposition alors que Monsieur [F] proposait soit de racheter la part de Madame [V], soit de mettre le bien en vente.

Dès lors, conformément à l’article 1361 du code de procédure civile, il convient d’ordonner le partage et la liquidation des intérêts respectifs des parties.

Aux termes des dispositions des articles 1361 alinéa 2 et 1364 du code de procédure civile, « lorsque le partage est ordonné, le tribunal peut désigner un notaire chargé de dresser l’acte constatant le partage.
Si la complexité des opérations le justifie, le tribunal désigne un notaire pour procéder aux opérations de partage et commet un juge pour surveiller ces opérations.
Le notaire est choisi par les copartageants et, à défaut d’accord, par le tribunal. »

Monsieur [F] sollicite que Maître [H] [L], Notaire à [Localité 13], sis [Adresse 6] à [Localité 13] (35), soit désigné pour procéder auxdites opérations.

La nécessité de désigner un notaire et un juge conformément à l’article 1364 du Code de procédure civile n’est pas contestable.

Il sera fait droit à la demande de Monsieur [F].

Sur la demande d’autorisation de vendre l’immeuble indivis:

Au visa de l’article 815-5 du Code civil, Monsieur [F] sollicite d’être autorisé, pour une durée de 12 mois à compter de la signification du jugement à intervenir, à passer seul l’acte de vente concernant le bien immobilier indivis [Adresse 10], à [Localité 11], afin qu’il puisse racheter personnellement ledit bien, moyennant le prix de 198.890 euros, avec faculté de baisse.

Aux termes de l’article 815-5 du Code civil, « Un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun.
(…)
L’acte passé dans les conditions fixées par l’autorisation de justice est opposable à l’indivisaire dont le consentement a fait défaut. »

Monsieur [F] justifie que depuis l’acquisition du bien immobilier indivis à hauteur de 50 %, dans lequel Madame [V] continue de résider depuis la séparation survenue en mars 2019, il règle seul les mensualités de 750 € du prêt immobilier contracté pour financer son acquisition et les travaux nécessaires à sa conservation, Madame [V] s’étant uniquement acquittée d’une somme de 2.650 euros, ainsi que l’attestent les relevés de compte des mois d’août et septembre 2015 faisant apparaître trois virements de 2.000€, 150 € et 500 €.

Cette situation devient intenable pour Monsieur [F] qui ne peut lui-même envisager d’acquérir un bien dans lequel il pourrait résider.

Ainsi, c’est uniquement parce qu’il s’acquitte de la part d’emprunt de Madame [V], que Monsieur [F] parvient à éviter la saisie du bien par l’établissement bancaire ayant consenti le prêt immobilier, ce qui conduit à considérer que le refus de vendre le bien indivis, sans acquitter des échéances d’emprunts, met en péril l’intérêt commun.

Il y a lieu en conséquence, d’autoriser Monsieur [F] à passer seul l’acte de vente concernant le bien immobilier indivis [Adresse 10], à [Localité 11], afin qu’il puisse racheter personnellement ledit bien et ce, pour une durée de 12 mois à compter de la signification de la présente décision.

Monsieur [F] sollicite que cette autorisation de vendre le soit moyennant le prix de 198.890 euros, avec faculté de baisse, sauf à parfaire en fonction de l’évaluation du notaire. Il soutient qu’il s’agit d’une estimation réalisée par Madame [V] et vise le courrier du conseil de celle-ci. Or il apparaît que ce courrier fait référence à une estimation réalisée par une agence immobilier à la somme de 220 000 €.

Ainsi, d’une part, dès lors que Monsieur [F] a l’intention d’acquérir le bien, il ne peut solliciter la fixation d’un prix avec faculté de baisse, ce qui conduirait à créer une condition potestative. D’autre part, l’estimation ne correspond pas à la seule estimation effectuée par un professionnel à la demande de Madame [V].

Il convient en conséquence de le débouter de sa demande et de dire que l’estimation du bien immobilier sera réalisée par le notaire judiciairement désigné.

Sur la licitation du bien :

Au visa de l’article 1377 du code de procédure civile, Monsieur [F] sollicite de prononcer que, passé le délai de 12 mois assortissant l’autorisation qui lui est faite de vendre seul le bien indivis, il sera procédé à la licitation du bien immobilier, d’ordonner que Maître [H] [L], Notaire à [Localité 13], pourra recevoir l’acte de vente concernant le bien immobilier indivis [Adresse 10], à [Localité 11] et déterminera la valeur actuelle du bien ainsi que sa valeur locative.

Il sollicite également de voir ordonner, passé le délai de 12 mois à compter de la signification du présent jugement, la vente par adjudication en l’étude de Maître [H] [L], Notaire à [Localité 13], sis [Adresse 6] à [Localité 13] (35), après publicité dans le Télégramme et Ouest-France, tous les frais de publicité et d’adjudication étant à la charge de l’acquéreur, en sus du principal, ces frais devant être annoncés avant le commencement des enchères, du bien immobilier suivant, en un seul lot: maison d’habitation située [Adresse 10] à [Localité 11], figurant au cadastre Section E sous le numéro [Cadastre 9], [Localité 12], pour une contenance totale de Ha : 0 – A : 06 – Ca : 53, de fixer la mise à prix à la somme de 198.890 euros, sauf à parfaire, d’autoriser à défaut d’enchère sur les mises à prix proposées que celles-ci soient progressivement abaissées jusqu’à ce qu’il se produise une enchère, ce jusqu’à concurrence d’un quart, sans nouveau jugement, ni publicité, et même au-delà du quart sans nouveau jugement, mais après nouvelle publicité.

Aux termes des dispositions de l’article 1361 du code de procédure civile, « Le tribunal ordonne le partage, s’il peut avoir lieu, ou la vente par licitation si les conditions prévues à l’article 1378 sont réunies.
Lorsque le partage est ordonné, le tribunal peut désigner un notaire chargé de dresser l’acte constatant le partage ».

Selon l’article 1377 du Code de procédure civile, « Le tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués.

La vente est faite, pour les immeubles, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281 et, pour les meubles, dans les formes prévues aux articles R. 221-33 à R. 221-38 et R. 221-39 du code des procédures civiles d’exécution. »

Tant la nature indivisible du bien à partager, que le maintien de Madame [V] dans les lieux et la cessation du remboursement par Madame [V] du prêt immobilier contracté pour l’acquisition de ce bien, justifient la demande de licitation du bien indivis situé [Adresse 10] à [Localité 11] à laquelle il convient par conséquent de faire droit.

Il y a lieu de désigner Maître [H] [L], Notaire à [Localité 13], pour y procéder.

S’agissant de la mise à prix du bien, Monsieur [F] sollicite à la fois de dire que Maître [H] [L], Notaire à [Localité 13], déterminera la valeur actuelle du bien et de fixer la mise à prix à la somme de 198.890 euros, sauf à parfaire.

Dès lors que Monsieur [F] ne fournit pas d’estimation du bien indivis, il y a lieu en conséquence de dire qu’il appartiendra à Maître [H] [L], Notaire à [Localité 13], de procéder à l’évaluation du bien et d’en fixer la mise à prix.

S’agissant des modalités d’exécution de la licitation, il y a lieu de faire droit à la demande de Monsieur [F].

Sur le sort des fonds issus de la vente :

Monsieur [F] sollicite de désigner le Notaire commis en qualité de séquestre pour recevoir le produit de la vente et le conserver jusqu’à la clôture des opérations de liquidation sauf avance sur partage unanimement convenue par les indivisaires ou judiciairement octroyées et de prononcer que Maître [H] [L], Notaire à [Localité 13] (35), répartira le produit de la licitation entre les parties en fonction des fonds versés par chacun.

Il y a lieu de faire droit à cette demande qui entre dans la mission du Notaire judiciairement désigné.

Sur l’indemnité d’occupation du bien indivis :

Monsieur [F] sollicite du juge de dire que Madame [K] [V] est redevable envers l’indivision d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1.000 euros par mois à compter du 1er mars 2019, sauf à parfaire eu égard à la valeur qui sera retenue par le Notaire, et ce jusqu’à la fin de l’indivision.

Aux termes de l’article 815-9 du Code civil, l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

Il sera rappelé que l’indemnité d’occupation, souverainement appréciée par le juge du fond, est indissociable de la valeur vénale de l’immeuble et doit être calculée en tenant compte notamment de la valeur effective de la maison et de sa valeur locative. Cette indemnité doit, cependant, être minorée en considération du fait que l’occupant est directement intéressé à la parfaite conservation du bien et en raison du caractère précaire de l’occupation.

Il n’est pas contestable que Madame [V] a continué à résider dans le bien acquis en commun après le départ de Monsieur [F], en mars 2019, et qu’elle est redevable, en vertu du texte précité, d’une indemnité d’occupation à compter du 1er mars 2019.

Monsieur [F] ne justifie cependant pas de la valeur locative du bien de sorte qu’il y a lieu de dire que le notaire désigné devra procéder à cette évaluation.

Sur les comptes d’administration de l’indivision :

Au visa de l’article 815-12 du Code civil, Monsieur [F] sollicite de prononcer qu’ayant réglé seul les échéances du crédit immobilier depuis l’acquisition du bien (à l’exception d’une somme de 2.650 euros réglée par Madame [V]), ainsi que les travaux, et réalisé lui-même d’importants travaux dans le cadre d’un apport en industrie qui devront faire l’objet d’une rémunération, conformément aux dispositions de l’article 815-12 du Code civil et de la jurisprudence y afférente.

L’article 815-12 du Code civil dispose que : « L’indivisaire qui gère un ou plusieurs biens indivis est redevable des produits nets de sa gestion. Il a droit à la rémunération de son activité dans les conditions fixées à l’amiable ou, à défaut, par décision de justice. »

Monsieur [F] justifie par la production de relevés de comptes, avoir réglé, seul, les échéances du crédit immobilier depuis l’acquisition du bien, à l’exception d’une somme de 2.650 € réglée par Madame [V]. Ce qui donnera lieu à créance entre indivisaires.

Il justifie également, par la production de plusieurs factures et attestations, avoir exposé des frais pour la réalisation de travaux et réalisé lui-même d’importants travaux dans le cadre d’un apport en industrie, lesquels donneront lieu à créance et à rémunération.

Il y a lieu en conséquence, de faire droit à la demande de Monsieur [F].

Sur les mesures accessoires :

Madame [K] [K] [V] sera condamnée aux dépens de l’instance, sous réserve des dispositions relatives au recouvrement des frais de justice en matière d’aide juridictionnelle.

En outre, Madame [K] [V] sera condamnée à payer à Monsieur [M] [F] la somme de 1 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 1074-1 du Code de procédure civile, les décisions du juge aux affaires familiales qui mettent fin à l’instance ne sont exécutoires à titre provisoire que si elles l’ordonnent. Dans le cas présent l’exécution provisoire est nécessaire eu égard à l’ancienneté du différend qui oppose les parties.

Le Juge aux Affaires Familiales, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition du jugement au Greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions du 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

ORDONNE l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage des intérêts patrimoniaux de Monsieur [M] [F] et Madame [K] [V];

COMMET Maître [H] [L], Notaire à [Localité 13], sis [Adresse 6] à [Localité 13] (35), pour procéder auxdites opérations selon les règles fixées aux articles 1365 et suivants du Code de procédure civile et 841-1 du Code civil ;

AUTORISE le Notaire à procéder si nécessaire à l’ouverture du logement et à y pénétrer afin de l’évaluer et de dresser l’inventaire du mobilier qui le garnit ;

DIT que le notaire pourra se faire communiquer toutes pièces et documents utiles, dont notamment les documents bancaires, fiscaux et notariés et consulter les fichiers FICOBA et FICOVIE, puis effectuer toutes recherches utiles auprès des établissements ou organismes détenant des valeurs pour le compte des parties ;

DIT que le notaire devra dans le délai d’un an à compter de sa désignation dresser un état liquidatif ou en cas de désaccord transmettre au juge un procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties et le projet d’état liquidatif ;

DIT qu’en cas d’empêchement du notaire commis, il sera remplacé par simple ordonnance sur requête rendue à la demande de la partie la plus diligente ;

COMMET, pour procéder à la surveillance des opérations Madame Maryline BOIZARD, juge commissaire, et à défaut tout juge aux affaires familiales du Tribunal judiciaire de RENNES ;

DIT que Madame [K] [V] est redevable d’une indemnité d’occupation à l’égard de l’indivision pour la jouissance de la maison d’habitation indivise située [Adresse 10] à [Localité 11], à compter du 1er mars 2019, jusqu’à la complète libération des lieux ;

DIT que le notaire devra calculer l’indemnité d’occupation due par Madame [K] [V] pendant sa période d’occupation privative des lieux et procéder à l’estimation de la valeur locative du bien immobilier sis [Adresse 10] à [Localité 11] ;

DIT que Monsieur [M] [F] a réglé seul, les échéances du crédit immobilier depuis l’acquisition du bien, à l’exception d’une somme de 2.650 € réglée par Madame [K] [V], ce qui donnera lieu à créance entre indivisaires ;

DIT que Monsieur [M] [F] a exposé des frais pour la réalisation de travaux et réalisé lui-même d’importants travaux dans le cadre d’un apport en industrie, lesquels donneront lieu à créance et à rémunération ;

AUTORISE Monsieur [M] [F] à passer seul l’acte de vente concernant le bien immobilier indivis constitué d’une maison d’habitation située [Adresse 10], à [Localité 11], afin qu’il puisse racheter personnellement ledit bien et ce, pour une durée de 12 mois à compter de la signification de la présente décision ;

DEBOUTE Monsieur [M] [F] de sa demande de fixation du prix de vente du bien immobilier indivis constitué d’une maison d’habitation située [Adresse 10] à [Localité 11] au prix de 198.890 euros, avec faculté de baisse ;

DIT que l’estimation du bien immobilier sera réalisée par le notaire judiciairement désigné ;

DIT qu’à l’expiration du délai de 12 mois à compter de la signification du présent jugement, si maison d’habitation située [Adresse 10] à [Localité 11] sera vendue par licitation ;

DESIGNE Maître [H] [L], Notaire à [Localité 13], sis [Adresse 6] à [Localité 13] (35), pour procéder à la licitation du bien indivis ;

DIT que la vente par licitation aura lieu après publicité dans le Télégramme et Ouest-France, tous les frais de publicité et d’adjudication étant à la charge de l’acquéreur, en sus du principal, ces frais devant être annoncés avant le commencement des enchères, du bien immobilier suivant, en un seul lot : maison d’habitation située [Adresse 10] à [Localité 11], figurant au cadastre Section E sous le numéro [Cadastre 9], [Localité 12], pour une contenance totale de Ha : 0-A : 06- Ca : 53 ;

AUTORISE, à défaut d’enchère sur les mises à prix proposées, que celles-ci soient progressivement abaissées jusqu’à ce qu’il se produise une enchère, ce jusqu’à concurrence d’un quart, sans nouveau jugement, ni publicité, et même au-delà du quart sans nouveau jugement, mais après nouvelle publicité ;

DESIGNE Maître [H] [L], Notaire à [Localité 13] (35), commis en qualité de séquestre pour recevoir le produit de la vente et le conserver jusqu’à la clôture des opérations de liquidation sauf avance sur partage unanimement convenue par les indivisaires ou judiciairement octroyées ;

DIT que Maître [H] [L], Notaire à [Localité 13] (35), répartira le produit de la licitation entre Monsieur [M] [F] et Madame [K] [V] en fonction des fonds versés par chacun,

ORDONNE l’exécution provisoire de la décision ;

CONDAMNE Madame [K] [V] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Madame [K] [V] à payer à Monsieur [M] [F] la somme de 1000€ sur en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE AUX AFFAIRES FAMILIALES