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La résiliation d’un bail d’habitation pour non-paiement des loyers est régie par les dispositions des articles 7 et 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui encadrent les rapports entre bailleurs et locataires. Selon l’article 7, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus, tandis que l’article 15 stipule que le bailleur peut demander la résiliation du bail en cas de non-paiement des loyers, après avoir délivré un commandement de payer. Ce commandement doit être signifié au locataire et, le cas échéant, à la caution, conformément aux exigences de l’article 24 de la même loi, qui précise que la clause résolutoire doit être mise en œuvre après un commandement de payer resté infructueux pendant un délai de deux mois. En outre, l’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer une somme au titre des frais exposés par l’autre partie, ce qui est pertinent dans le cadre des demandes de remboursement des frais de justice engagés par le bailleur.
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L’Essentiel : La résiliation d’un bail d’habitation pour non-paiement des loyers est encadrée par les articles 7 et 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le locataire doit payer le loyer et les charges aux termes convenus. En cas de non-paiement, le bailleur peut demander la résiliation du bail après avoir délivré un commandement de payer, signifié au locataire et, le cas échéant, à la caution. La clause résolutoire s’applique après un commandement resté infructueux pendant deux mois.
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Résumé de l’affaire :
Contexte de l’AffaireUn vendeur et une vendeuse ont donné à bail un appartement à usage d’habitation à un locataire, par contrat signé électroniquement, prenant effet le 28 octobre 2022. Le loyer mensuel initial était de 363 € avec une provision pour charges de 95 €. Un garant s’est porté caution solidaire des engagements du locataire. Bail de StationnementEn parallèle, le vendeur et la vendeuse ont également loué un emplacement de stationnement au même locataire, avec un loyer mensuel de 27 € et une provision pour charges de 27 €, le garant ayant également accepté d’être caution pour cet engagement. Impayés et Commandements de PayerDes loyers étant restés impayés, le vendeur et la vendeuse ont signifié au locataire un commandement de payer le 13 septembre 2023, pour un montant total de 1433,45 € concernant l’appartement, ainsi qu’un autre commandement pour 81 € relatif à l’emplacement de stationnement. Assignation en JusticeFace à cette situation, le vendeur et la vendeuse ont assigné le locataire devant le juge des contentieux de la protection, demandant la constatation de la clause résolutoire, l’expulsion du locataire, et la condamnation solidaire du locataire et de son garant à payer une somme totale de 1617,41 €. Audience et Reconnaissance de la DetteLors de l’audience du 11 mars 2024, le vendeur et la vendeuse ont maintenu leurs demandes, précisant que la dette locative s’élevait à 943,96 euros. Le locataire a reconnu la dette et a proposé de régler le solde restant dû. Développements PostérieursLe 19 avril 2024, le vendeur et la vendeuse ont soumis une note en délibéré, indiquant que le locataire avait donné son congé pour l’appartement. Le juge a ordonné la réouverture des débats pour le 19 septembre 2024, demandant des précisions sur certaines demandes. Désistement et Actualisation de la DetteÀ l’audience du 19 septembre 2024, le vendeur et la vendeuse se sont désistés de leur demande d’expulsion, le locataire ayant quitté les lieux. Ils ont actualisé la dette à 974,58 euros et ont demandé la condamnation du locataire au paiement de cette somme. Absence du Locataire et Décision du JugeLe locataire n’étant pas présent à l’audience, le juge a constaté qu’il n’y avait pas eu de notification de l’audience au locataire, entraînant un sursis à statuer sur toutes les demandes. Une nouvelle audience a été fixée au 13 février 2025 pour examiner la situation. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les conséquences de l’impayé de loyer sur le bail ?L’impayé de loyer peut entraîner l’application de la clause résolutoire insérée dans le bail, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Cet article stipule que le bailleur peut, en cas de non-paiement des loyers, faire signifier un commandement de payer au locataire. Si le locataire ne s’exécute pas dans le délai imparti, le bailleur peut demander la résiliation du bail. Il est également précisé que le bailleur doit respecter une procédure spécifique, notamment en informant le locataire de la situation et en lui laissant un délai pour régulariser sa situation. En l’espèce, des commandements de payer ont été signifiés à Monsieur [I] [T] pour des loyers impayés, ce qui a conduit à la demande de constatation de la clause résolutoire par les bailleurs. Quelles sont les obligations de la caution en cas de non-paiement des loyers ?La caution, en l’occurrence Monsieur [K] [T], est tenue de garantir le paiement des loyers dus par le locataire, conformément à l’article 2292 du Code civil. Cet article précise que la caution est engagée à l’égard du créancier pour les dettes de l’emprunteur, dans la limite de ce qui a été convenu. En cas de défaillance du locataire, le bailleur peut se retourner contre la caution pour obtenir le paiement des sommes dues. Il est important de noter que la caution peut également être appelée à payer les charges et les indemnités d’occupation, comme cela a été demandé dans le cadre de l’assignation. Quelles sont les implications de la résiliation du bail sur les occupants ?La résiliation du bail entraîne l’expulsion du locataire et de tous les occupants, conformément à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989. Cet article stipule que le bailleur peut demander l’expulsion du locataire en cas de résiliation du bail, avec le concours de la force publique si nécessaire. L’expulsion doit être effectuée dans le respect des procédures légales, et le bailleur doit obtenir une décision de justice pour procéder à l’expulsion. Dans le cas présent, les bailleurs ont demandé l’expulsion de Monsieur [I] [T] et de tous occupants, ce qui est conforme aux dispositions légales en vigueur. Comment se déroule la procédure de demande de paiement des loyers dus ?La procédure de demande de paiement des loyers dus commence par l’envoi d’un commandement de payer, comme le prévoit l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ce commandement doit être signifié au locataire et doit mentionner le montant des loyers impayés. Si le locataire ne s’exécute pas dans le délai imparti, le bailleur peut saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir une décision de condamnation au paiement des sommes dues. Dans cette affaire, les bailleurs ont assigné Monsieur [I] [T] pour obtenir le paiement des loyers impayés, ce qui est une démarche légale et appropriée. Quelles sont les conséquences d’un désistement de la demande de résiliation de bail ?Le désistement de la demande de résiliation de bail, comme observé lors de l’audience du 19 septembre 2024, entraîne la fin de la procédure relative à cette demande. Cela signifie que le bail demeure en vigueur et que les obligations contractuelles continuent de s’appliquer. Cependant, les bailleurs peuvent toujours demander le paiement des sommes dues, même après un désistement, tant que la dette locative n’est pas réglée. Dans ce cas, les bailleurs ont actualisé la dette et ont maintenu leur demande de condamnation au paiement, ce qui est conforme aux dispositions du Code de procédure civile. Quelles sont les implications de l’article 700 du Code de procédure civile dans cette affaire ?L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés pour la défense de ses droits. Cette disposition vise à compenser les frais de justice et à garantir un accès équitable à la justice. Dans cette affaire, les bailleurs ont sollicité une indemnité sur le fondement de cet article, ce qui est une pratique courante dans les litiges locatifs. Le juge a réservé sa décision sur cette demande, ce qui signifie qu’il statuera ultérieurement sur le montant à allouer au titre de l’article 700. |
Site Camille Pujol
2 allées Jules Guesde
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N° RG 24/00464 – N° Portalis DBX4-W-B7I-SVT3
JUGEMENT
N° B
DU : 19 Novembre 2024
[U] [Z]
[Y] [O] épouse [Z]
C/
[I] [T]
Expédition délivrée
à toutes les parties 19 Novembre 2024
JUGEMENT
Le Mardi 19 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,
Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice- Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.
Après débats à l’audience du 19 Septembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;
ENTRE :
DEMANDEURS
M. [U] [Z], demeurant 22 ALLE MICHEL ANGE – 95470 FOSSES
représenté par Me Michel BARTHET, avocat au barreau de TOULOUSE
Mme [Y] [O] épouse [Z], demeurant 22 ALLE MICHEL ANGE – 95470 FOSSES
représentée par Me Michel BARTHET, avocat au barreau de TOULOUSE
ET
DÉFENDEUR
M. [I] [T], demeurant RESIDENCE LES TOITS TOLOSANS APPT A01 – 145 CHEMIN DE TOURNEFEUILLE – 31300 TOULOUSE
non comparant, ni représenté
Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [O] épouse [Z] ont donné à bail à Monsieur [I] [T] un appartement à usage d’habitation (n°A01) situé Résidence Les Toits Tolosans, 145 Chemin de Tournefeuille à Toulouse (31300), par contrat signé électroniquement prenant effet au 28 octobre 2022, moyennant un loyer mensuel initial de 363 € et une provision pour charges de 95€.
Monsieur [K] [T] s’est porté caution solidaire des engagements de Monsieur [I] [T] à ce titre.
Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [O] épouse [Z] ont également donné à bail à Monsieur [I] [T] un emplacement de stationnement situé niveau RC-Sous-sol 65 Résidence Les Toits Tolosans 145 Chemin de Tournefeuille à Toulouse (31300), par contrat signé électroniquement prenant effet au 28 octobre 2022, moyennant un loyer mensuel initial de 27 € et une provision pour charges de 27€.
Monsieur [K] [T] s’est également porté caution solidaire des engagements de Monsieur [I] [T] à ce titre.
Par ailleurs, des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [O] épouse [Z] ont fait signifier à Monsieur [I] [T] un commandement de payer et de justifier de l’assurance locative, visant la clause résolutoire, le 13 septembre 2023 pour un montant en principal de 1433,45€ concernant les loyers dûs au titre du bail de l’appartement, commandement dénoncé à la caution le 27 octobre 2023.
Un autre commandement de payer visant la clause résolutoire a également été délivré par les bailleurs à Monsieur [I] [T] le 13 septembre 2023 pour un montant en principal de 81€, au titre de l’emplacement de stationnement.
C’est dans ces conditions que Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [O] épouse [Z] ont fait assigner par acte du 8 décembre 2023 Monsieur [I] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant au fond pour solliciter de :
– Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et à défaut prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
– Ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [T] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier ;
– Condamner solidairement Monsieur [I] [T] et Monsieur [K] [T] à payer la somme de 1617,41€, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, de la date de l’assignation ou de la décision à intervenir, et ce au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, somme à parfaire au jour de l’audience ;
– Condamner solidairement Monsieur [I] [T] et Monsieur [K] [T] à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux ;
– Condamner solidairement Monsieur [I] [T] et Monsieur [K] [T] à leur payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX.
A l’audience du 11 mars 2024, Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [O] épouse [Z] ont comparu représentés par leur Conseil, ont maintenu leurs demandes dans les termes de leur exploit introductif d’instance et précisé qu’au 5 mars 2024 la dette locative était d’un montant de 943,96 euros et que Monsieur [T] avait repris le paiement du loyer par des règlements en fin de mois.
Ils se sont par ailleurs opposés à tous délais.
Monsieur [I] [T] a comparu en personne, a reconnu la dette, a proposé de régler le 27 mars 2024 le solde restant dû au titre de la dette locative.
Il a par ailleurs précisé qu’il travaillait en alternance, que son salaire était d’un montant de 1065 euros brut et qu’étant payé en fin de mois il réglait son loyer également en fin de mois.
Il a aussi indiqué qu’il souhaitait rester dans les locaux.
L’affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2024 et le Conseil des demandeurs autorisé à produire une note en délibéré concernant notamment le règlement du solde restant dû au titre de la dette locative.
Par note en délibéré en date du 19 avril 2024, le Conseil des demandeurs a fait parvenir une note en délibéré à la présente juridiction ainsi que le justificatif du congé donné par Monsieur [I] [T] concernant l’appartement litigieux, en date du 13 avril 2024 avec effet au 18 mai 2024.
Par jugement avant dire droit en date du 3 juin 2024, le juge des contentieux de la protection a :
ORDONNE la réouverture des débats à l’audience du :
Jeudi 19 septembre 2024 à 14 heures
INVITE pour cette date Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [O] épouse [Z] à faire valoir leurs observations sur l’absence de précision quant à leur demande de “résiliation du bail” dans le dispositif de l’assignation, deux baux étant visés dans les motifs de l’assignation ;
INVITE également pour cette date Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [O] épouse [Z] à faire valoir leurs observations quant à la demande de condamnation solidaire de Monsieur [I] [T] et de Monsieur [K] [T] en l’absence d’assignation de ce dernier ;
DIT Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [O] épouse [Z] devront faire délivrer un avenir d’audience à Monsieur [I] [T] en lui dénonçant la présente décision pour l’audience du jeudi 19 septembre 2024 à 14 h devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant au fond, site Camille Pujol, salle Marianne, 40 avenue Camille Pujol à TOULOUSE (31500) ;
DIT surseoir à statuer sur toutes les demandes ;
RESERVE l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.
A l’audience du 19 septembre 2024, Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [O] épouse [Z] ont comparu représentés par leur conseil, se sont désistés de leur demande de résiliation de bail et d’expulsion, Monsieur [I] [T] ayant quitté les lieux le 20 mai 2024, date de l’état des lieux de sortie.
Ils ont actualisé la dette à la somme de 974,58 euros selon décompte en date du 1er juillet 2024 et ont sollicité la condamnation de Monsieur [I] [T] au paiement de cette somme et maintenu leurs demandes de condamnation au titre de l’article 700 du code
de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de la notification à la CCAPEX.
Monsieur [I] [T] n’a pas comparu et n’était pas représenté.
Aux termes de du jugement avant dire droit en date du 3 juin 2024, le juge des contentieux de la protection avait notamment indiqué dans sa décision :
“DIT Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [O] épouse [Z] devront faire délivrer un avenir d’audience à Monsieur [I] [T] en lui dénonçant la présente décision pour l’audience du jeudi 19 septembre 2024 à 14 h devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant au fond, site Camille Pujol, salle Marianne, 40 avenue Camille Pujol à TOULOUSE (31500)” ;
Il convient de constater qu’il n’est pas justifié de la délivrance par Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [O] épouse [Z] d’un avenir d’audience à Monsieur [I] [T] dans la perspective de l’audience du 19 septembre 2024 à 14 h.
Il sera en conséquence sursis à statuer sur toutes les demandes et les dépens et l’article 700 du code de procédure civile seront réservés.
Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement avant dire droit non susceptible de recours :
ORDONNE la réouverture des débats à l’audience du :
Jeudi 13 février 2025 à 14 heures
Salle Marianne
Site Camille Pujol
40 avenue Camille Pujol
31500 TOULOUSE
DIT Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [O] épouse [Z] devront faire délivrer un avenir d’audience à Monsieur [I] [T] en lui dénonçant la présente décision et leurs dernières pièces et conclusions pour l’audience du jeudi 13 février 2025 à 14 heures devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant au fond, site Camille Pujol, salle Marianne, 40 avenue Camille Pujol à TOULOUSE (31500) ;
DIT surseoir à statuer sur toutes les demandes ;
RESERVE l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.
Le Greffier La Première Vice-Présidente
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