[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Laurent SALEM

Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Justine BOULANGER

Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/00719 – N° Portalis 352J-W-B7H-C342C

N° MINUTE :
1 JTJ

JUGEMENT
rendu le lundi 18 novembre 2024

DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE BOIS-MAILLOT [Adresse 1] – [Adresse 5] – [Adresse 4] A [Localité 8], Représenté par son syndicat IMMO DE FRANCE [Localité 7] ILE DE – FRANCE – [Adresse 6]
représenté par Me Laurent SALEM, avocat au barreau de [Localité 7], vestiaire : #D1392

DÉFENDERESSE
S.C.I. JONATHAN, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Justine BOULANGER, avocat au barreau de [Localité 7], vestiaire : #E1129

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 17 septembre 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 novembre 2024 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 18 novembre 2024
PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/00719 – N° Portalis 352J-W-B7H-C342C

La SCI JONATHAN est propriétaire des lots n°554, 417 et 487 dans l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8], cadastrés AB[Cadastre 3] soumis au régime de la copropriété.

Par courrier du 26 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence BOIS MAILLOT, ensemble immobilier situé [Adresse 1] – [Adresse 5] – [Adresse 4] à [Localité 8] (ci-après dénommé syndicat des copropriétaires de la résidence BOIS MAILLOT) a mis en demeure la SCI JONATHAN de régler la somme de 2 060,18 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et des frais de mis en demeure.

Par courrier du 12 février 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence BOIS MAILLOT a mis en demeure la SCI JONATHAN de régler la somme de 2 099,68 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et des frais de relance.

Par courrier du 3 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence BOIS MAILLOT a mis en demeure la SCI JONATHAN de régler la somme de 2 171,32 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et des frais de mis en demeure.

Par courrier du 23 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence BOIS MAILLOT a mis en demeure la SCI JONATHAN de régler la somme de 2 210,82 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et des frais de mis en demeure.

Par courrier du 11 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence BOIS MAILLOT a mis en demeure la SCI JONATHAN de régler la somme de 2 553,99 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et des frais de mis en demeure.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 15 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence BOIS MAILLOT, représenté par son syndic la SOCIÉTÉ IMMO DE FRANCE [Localité 7] ILE DE FRANCE a mis en demeure la SCI JONATHAN de régler la somme de 2 673,99 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 11 mars 2022.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence BOIS MAILLOT, représenté par son syndic la SOCIÉTÉ IMMO DE FRANCE [Localité 7] ILE DE FRANCE, a assigné la SCI JONATHAN devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice en date du 4 décembre 2023, et sollicite le paiement de :
4 100,93 euros au titre de son arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires de recouvrement arrêtés au 1er octobre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la présente assignation,1 500 euros à titre de dommages et intérêts,1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés par la SCI JONATHAN. Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires indique que cette somme comprend également 994,10 euros au titre des frais de recouvrement exposés par le syndic, et une facture correspondant à une recherche de fuite imputable à la SCI JONATHAN.

Appelée à l’audience du 19 mars 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 17 septembre 2024.

A l’audience du 17 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence BOIS MAILLOT représenté par son syndic la SOCIÉTÉ IMMO DE FRANCE [Localité 7] ILE DE FRANCE, représenté par son conseil a indiqué que la SCI JONATHAN a procédé à des règlements en 2019 et 2020 imputables aux charges antérieures et a sollicité de :
Débouter la SCI JONATHAN de toutes ses demandes, fins et conclusions,Condamner la SCI JONATHAN à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence BOIS MAILLOT, la somme de 2 801,05 euros au titre de son arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires de recouvrement arrêtés au 8 juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la présente assignation,Condamner la SCI JONATHAN à payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,Condamner la SCI JONATHAN au paiement d’une somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

Représentée à l’audience, la SCI JONATHAN a sollicité de :
DÉCLARER recevable et bien-fondée la SCI JONATHAN en toutes ses demandes, fins et conclusions,DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de la résidence BOIS-MAILLOT en toutes ses demandes, fins et conclusions,À titre principal,CONSTATER le caractère injustifié de la créance de charges de copropriété réclamées par le syndicat des copropriétaires de la résidence BOIS-MAILLOT eu égard au caractère erroné du décompte de charge produit aux débats et au manque de précision des pièces justificatives, lesquelles ne permettent pas d’établir avec évidence l’étendue de l’obligation de payer qui incombe à la SCI JONATHAN,DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble concerné de sa demande au titre du paiement des charges de copropriété d’un montant total de 4 100,93 euros,DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble concerné de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive à hauteur de 1 500 euros,À titre subsidiaire,DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de la résidence BOIS-MAILLOT de sa demande formée au titre des frais nécessaires d’un montant de 994,10 euros,DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de la résidence BOIS-MAILLOT de sa demande de dommages et intérêts,DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de la résidence BOIS-MAILLOT de sa demande d’article 700 du Code de procédure civile,À titre reconventionnel,CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence BOIS-MAILLOT à payer la somme de 4 100,93 euros à la SCI JONATHAN à titre de dommages et intérêtsEn tout état de cause,CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence BOIS-MAILLOT au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
La SCI JONATHAN soutient que la carence du syndicat des copropriétaires s’agissant d’une fuite d’eau récurrente provoquant une surconsommation d’eau lui a fait perdre une chance de diminuer ses charges.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 novembre 2024.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux :

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. À ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leur modalité de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 1342-10 du Code civil dispose que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. À défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. À égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble établissant la qualité de copropriétaire de la SCI JONATHAN concernant les lots n°487, 554, et 417, indiquant respectivement la répartition des tantièmes, comme suit : lot n°487 (1/1000ème), lot n°554 (54/1000ème), lot n°417 (6/1000ème),les procès-verbaux d’assemblée générale en date des 23 mai 2019, 15 octobre 2020, 20 mai 2021, du 18 mai 2022 et 24 mai 2023,le décompte pour les lots n°554, 417, 48 du 1er octobre 2019 au 9 septembre 2024,les provisions pour la période du 20 décembre 2019 au 21 septembre 2023 correspondant aux lots n°554, 417 et 487,le décompte de charges et frais de la SCI JONATHAN au 1er octobre 2023 d’un montant de 4 100,93 euros,le décompte de charges et frais de la SCI JONATHAN au 8 juillet 2004 d’un montant de 2 801,05 euros au 8 juillet 2024.

En l’espèce, s’agissant tout d’abord des sommes sollicitées au titre des charges, il ressort des documents produits par le syndicat des copropriétaires de la Résidence BOIS-MAILLOT que la somme de 2 102,95 euros figurant dans la rubrique débit et intitulée « solde antérieur » au 1er janvier 2019 dans le relevé de décompte du 1er janvier 2019 au 9 septembre 2024 pour les lots n°554, 417 et 487 n’est pas justifiée dans son quantum. Ce solde antérieur sera déduit des sommes réclamées . Le calcul doit en outre s’achever au 8 juillet 2024 , 3ème trimestre 2024 inclus.

Au titre de l’année 2020, l’assemblée générale des copropriétaires a notamment voté l’alimentation du « fonds travaux ».

Au titre de l’année 2021, l’assemblée générale a voté la rémunération forfaitaire du syndic, les travaux pour le remplacement du suppresseur, l’actualisation du fonds travaux, le montant des marchés de travaux et contrats à partir duquel la consultation su syndic est obligatoire, les travaux de réfection de la terrasse du 7e étage et de la terrasse de la chaufferie, et les travaux de réfection de l’aménagement du passage de l’entrée du bâtiment.

Au titre de l’année 2022, l’assemblée générale a voté l’alimentation du fonds travaux, les travaux d’installation d’un contrôle d’accès, des travaux de réfection de peinture et moquette du bâtiment et du sas d’entrée, les travaux de remplacement de ballon d’eau chaude sanitaire, la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique. En outre, l’assemblée générale a approuvé les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2021 et le budget provisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023.

Au titre de l’année 2023, l’assemblée générale a voté des honoraires notariales, les honoraires du syndic, une mission d’étude du règlement de copropriété, des travaux d’étanchéité d’isolation de la terrasse du 11e étage, et des travaux de réfection de l’étanchéité du caniveau. En outre, le procès-verbal d’assemblée générale du 24 mai 2023 a approuvé les comptes de de l’exercice clos le 31 décembre 2022 et le budget provisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024.

Les paiements effectués par la SCI JONATHAN devront être imputés par le créancier prioritairement sur la dette la plus ancienne, soit les sommes réclamées dans l’assignation au titre des charges de copropriété arrêtées à compter du 1er janvier 2019.

Ainsi qu’il est en justifié dans le décompte du 9 septembre 2024, la SCI JONATHAN a versé une somme supérieure à la créance de charges de copropriété justifiées par le syndicat des copropriétaires de la résidence BOIS MAILLOT ensemble immobilier situé [Adresse 1] – [Adresse 5] – [Adresse 4] à [Localité 8] , 3ème trimestre 2024 inclus . Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur […] ».
En l’espèce, les frais de mise en demeure exposés le 26 janvier 2021, 12 février 2021, le 3 novembre 2021, 23 novembre 2021 et 11 mars 2022 ne sont pas justifiés d’une part, en raison de l’existence d’un solde antérieur non justifié dans son quantum et d’autre part, au regard du solde de la SCI JONATHAN au moment des courriers de mise en demeure.
Sur la demande en paiement au titre de la résistance abusive:

En vertu de l’article 1240 du Code civil, la résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie d’intenter une action en justice en raison d’un abus.
Il résulte de ce même article que l’octroi de dommages et intérêts sur le fondement de la résistance abusive suppose que soient caractérisés l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister et un préjudice subi en raison de cet abus.

En l’espèce, l’absence de dettes de charges de copropriété stricto sensu doit conduire au débouté de la demande de dommages et intérêts, en l’absence de préjudice de trésorerie.

Sur la demande reconventionnelle de la SCI JONATHAN:

En vertu de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il ressort des pièces produites tant par la SCI JONATHAN que par le syndicat des copropriétaires que le syndic IMMO DE FRANCE a missionné l’entreprise de plomberie CHABANAT le 27 janvier 2014 pour effectuer une recherche de fuite, et que le locataire de la SCI JONATHAN, Monsieur [F] était absent le 6 mai 2014 à la date de la venue de l’entreprise et présent le 23 mai 2024 date à laquelle il est notamment relevé l’existence d’un joint de baignoire suspect. Par ailleurs, il ressort de la recherche de fuite complémentaire effectuée le 16 novembre 2022 par l’entreprise Waterbat mandatée par le syndic IMMO DE FRANCE dans l’appartement dont la SCI JONATHAN est propriétaire qu’il existe un défaut de conception et un défaut d’étanchéité au niveau de la douche.

Compte-tenu des démarches précitées, aucune carence constitutive d’une faute ne peut être reprochée au syndicat des copropriétaires.

En conséquence, la SCI JONATHAN doit être déboutée de sa demande indemnitaire.

Sur les demandes accessoires :

Le demandeur supportera les dépens, en application de l’article 696 du Code de procédure civile et sera condamné à payer une somme de 1000 euros à la SCI JONATHAN au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence BOIS MAILLOT, ensemble immobilier situé [Adresse 1] – [Adresse 5] – [Adresse 4] à [Localité 7] de sa demande au titre de son arriéré de charges de copropriété au 08/07/2024 , 3ème trimestre 2024 inclus, et des frais nécessaires au recouvrement de la SCI JONATHAN,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence BOIS MAILLOT, ensemble immobilier situé [Adresse 1] – [Adresse 5] – [Adresse 4] à [Localité 8] de sa demande de dommages et intérêts formée au titre de la résistance abusive,

DÉBOUTE la SCI JONATHAN de sa demande de dommages et intérêts,
REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence BOIS MAILLOT, ensemble immobilier situé [Adresse 1] – [Adresse 5] – [Adresse 4] à [Localité 8] à payer une somme de 1 000 euros (mille euros) à la SCI JONATHAN au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence BOIS MAILLOT, ensemble immobilier situé [Adresse 1] – [Adresse 5] – [Adresse 4] à [Localité 8] aux dépens,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 18 novembre 2024

Le Greffier Le Président