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L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, établit que tout contrat de bail d’habitation doit contenir une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement du loyer ou des charges. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer a été signifié le 16 avril 2024, et étant resté sans effet pendant plus de six semaines, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies au 29 mai 2024. Par conséquent, la résiliation du bail et l’expulsion du locataire peuvent être ordonnées.
De plus, l’article 472 du Code civil stipule que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge statue sur le fond, à condition que la demande soit régulière, recevable et bien fondée. En l’absence de contestation de la part de la défenderesse, le juge a pu constater la créance de la société IN’LI et ordonner le paiement des arriérés de loyer ainsi qu’une indemnité d’occupation, conformément aux principes de réparation du préjudice subi par le bailleur en raison de l’occupation indue de son bien. Les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution régissent le sort des meubles laissés dans les lieux lors d’une expulsion, précisant que leur séquestration n’est pas nécessaire dans ce cadre. Enfin, l’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à verser une somme à l’autre partie pour couvrir les frais de justice, ce qui a été appliqué dans cette décision. |
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L’Essentiel : L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose qu’un contrat de bail d’habitation inclue une clause résolutoire pour défaut de paiement, effective six semaines après un commandement de payer. Dans ce cas, un commandement a été signifié le 16 avril 2024, et après six semaines sans effet, la clause résolutoire a été acquise au 29 mai 2024. Le juge a constaté la créance de la société IN’LI et ordonné le paiement des arriérés de loyer.
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Résumé de l’affaire :
Contexte de l’AffaireLa société de gestion immobilière a conclu un contrat de bail le 18 janvier 2023 avec une locataire pour un appartement et une place de stationnement, fixant un loyer mensuel et des charges. Suite à des loyers impayés, la société a émis un commandement de payer le 16 avril 2024, avant d’assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection le 25 juin 2024 pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement des arriérés. Procédure JudiciaireLors de l’audience du 17 septembre 2024, la société de gestion immobilière a demandé la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion de la locataire, la séquestration des meubles, ainsi que le paiement d’un arriéré locatif. La locataire, bien que convoquée, n’était pas présente ni représentée, et aucun diagnostic social n’avait été reçu avant l’audience. L’affaire a été mise en délibéré pour décision le 18 novembre 2024. Recevabilité de l’ActionLe juge a constaté que l’action était recevable, la société de gestion ayant respecté les délais de notification à la préfecture et à la caisse d’allocations familiales, conformément aux lois en vigueur. Le commandement de payer avait été signifié et était resté sans effet pendant plus de six semaines, permettant ainsi l’acquisition de la clause résolutoire. Résiliation du Bail et ExpulsionLe juge a confirmé que les conditions pour la résiliation du bail étaient réunies, ordonnant l’expulsion de la locataire. Concernant les meubles laissés sur place, le juge a précisé que leur sort était régi par des articles spécifiques du code des procédures civiles d’exécution, rendant inutile la demande de séquestration. Condamnation au PaiementLa société de gestion a présenté un décompte prouvant que la locataire devait une somme précise, à laquelle s’ajouterait une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération des lieux. La locataire, n’ayant pas comparu, a été condamnée à payer cette somme ainsi que l’indemnité mensuelle équivalente au loyer. Demandes Accessoires et DépensLa locataire, en tant que partie perdante, a été condamnée à supporter les dépens, incluant les frais liés à la procédure. De plus, elle a été condamnée à verser une somme au titre des frais de justice. Le jugement a été assorti de l’exécution provisoire, permettant à la société de gestion de faire exécuter la décision sans délai. Conclusion du JugementLe juge a statué en faveur de la société de gestion immobilière, ordonnant la résiliation du bail, l’expulsion de la locataire, et le paiement des arriérés locatifs. La décision a été notifiée aux parties et est exécutoire, permettant ainsi la mise en œuvre immédiate des mesures ordonnées. |
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Q/R juridiques soulevées :
Sur la recevabilité de l’action en résiliation de bailLa société IN’LI a notifié une copie de l’assignation à la préfecture de Seine-Saint-Denis par voie électronique le 1er juillet 2024, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023. Cet article stipule que « lorsqu’un bailleur souhaite engager une procédure de résiliation de bail pour défaut de paiement, il doit notifier l’assignation à la préfecture ». De plus, la société IN’LI a saisi la caisse d’allocations familiales le 25 mars 2024, respectant ainsi l’article 24 II de la même loi, qui exige que le bailleur prenne contact avec cet organisme au moins deux mois avant l’assignation. Ainsi, l’action est jugée recevable, car toutes les formalités légales ont été respectées. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoireL’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi 2023-668, précise que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ». Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Dans cette affaire, un commandement de payer a été signifié le 16 avril 2024, et ce dernier est resté sans effet pendant plus de six semaines. Par conséquent, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 29 mai 2024. L’expulsion de la défenderesse sera donc ordonnée, conformément à la loi. Sur la condamnation au paiement des arriérés locatifsLa société IN’LI a produit un décompte prouvant que la défenderesse doit la somme de 2.611,80 € à la date du 11 septembre 2024. En vertu de l’article 1231-1 du code civil, « le débiteur est tenu de réparer le préjudice causé par son inexécution ». La défenderesse, n’ayant pas comparu, ne conteste pas le principe ni le montant de cette dette. Elle sera donc condamnée à verser cette somme. De plus, une indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, à compter du 1er septembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux, afin de compenser le préjudice subi par la société IN’LI. Sur les demandes accessoires et les dépensLa défenderesse, étant la partie perdante, supportera la charge des dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui stipule que « la partie perdante est condamnée aux dépens ». Elle sera également condamnée à verser une somme de 300 € à la société IN’LI au titre de l’article 700 du code de procédure civile, qui prévoit que « le juge peut condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés ». Le jugement sera de plein droit assorti de l’exécution provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, qui permet d’ordonner l’exécution provisoire des décisions de justice. |
DE SAINT OUEN
[Adresse 3]
[Localité 4]
Téléphone : [XXXXXXXX01] ou 77
@ : [Courriel 7]
@ : [Courriel 5]
REFERENCES : N° RG 24/05920 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZSLV
Minute : 24/384
S.A. IN’IL
Représentant : Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0431
C/
Madame [F] [B]
Copie exécutoire : Me [X] [J]
Copie certifiée conforme : Madame [F] [B] + préfecture
Le 18/11/2024
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 18 Novembre 2024;
Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier et de Madame [S] [O], greffier stagiaire ;
Après débats à l’audience publique du 17 Septembre 2024 le jugement suivant a été rendu :
ENTRE DEMANDEUR :
Société IN’LI, demeurant [Adresse 6]
représentée par Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS
ET DÉFENDEUR :
Madame [F] [B], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée
Par un contrat du 18 janvier 2023, la société IN’LI a donné à bail à Madame [F] [B] un appartement à usage d’habitation et une place de stationnement situés au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 743,09 € et 248,38 € de provision sur charges.
Des loyers étant demeurés impayés, la société IN’LI a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 16 avril 2024.
Elle a ensuite fait assigner Madame [F] [B] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] par un acte du 25 juin 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.
A l’audience du 17 septembre 2024, la société IN’LI – représentée par Maître [X] [J] – reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail aux torts de la défenderesse ; d’ordonner l’expulsion de Madame [F] [B] ; d’ordonner la séquestration des meubles ; et de condamner Madame [F] [B] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 2.611,80 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.
La société IN’LI s’oppose à l’octroi d’un quelconque délai au bénéfice de la défenderesse.
Bien que convoquée par un acte signifié à son domicile le 25 juin 2024, Madame [F] [B] n’est ni présente, ni représentée.
Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.
L’affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2024.
Selon l’article 472 du code de civil, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
I. SUR LA RESILIATION :
– sur la recevabilité de l’action :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 1er juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.
Par ailleurs, la société IN’LI justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales le 25 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
– sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite prévoit que “tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »
Le bail conclu le 18 janvier 2023 contient une clause résolutoire (article 10) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 avril 2024, pour la somme en principal de 3.087,28 €.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 29 mai 2024.
L’expulsion de Madame [F] [B] sera ordonnée, en conséquence.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur séquestration, qui demeure de surcroît purement hypothétique à ce stade.
II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT :
La société IN’LI produit un décompte démontrant que Madame [F] [B] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2.611,80 € à la date du 11 septembre 2024.
La défenderesse, non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 2.611,80 €.
Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er septembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.
III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
Madame [F] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la caisse d’allocations familiales, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société IN’LI, Madame [F] [B] sera condamnée à lui verser la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.
Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 janvier 2023 entre la société IN’LI et Madame [F] [B] concernant l’appartement à usage d’habitation et la place de stationnement situés au [Adresse 2] sont réunies à la date du 29 mai 2024 ;
ORDONNE en conséquence à Madame [F] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour Madame [F] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dès la signification du présent jugement, la société IN’LI pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DIT n’y avoir lieu à ordonner la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;
RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion ;
CONDAMNE Madame [F] [B] à verser à la société IN’LI la somme de 2.611,80 € (décompte arrêté au 11 septembre 2024, incluant août 2024) ;
CONDAMNE Madame [F] [B] à verser à la société IN’LI une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
CONDAMNE Madame [F] [B] à verser à la société IN’LI une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [F] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la caisse d’allocations familiales, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;
RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;
DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 18 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.
La greffière, La juge,
REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/05920 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZSLV
DÉCISION EN DATE DU : 18 Novembre 2024
AFFAIRE :
S.A. IN’IL
Représentant : Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0431
C/
Madame [F] [B]
EN CONSÉQUENCE
la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.
POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME
revêtue de la formule exécutoire
P/le directeur des services de greffe judiciaires
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