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Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, conformément à l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui stipule que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ». En cas de manquement à cette obligation, le bailleur peut demander la résiliation du contrat de bail et l’expulsion du locataire, dès lors que ce manquement est suffisamment grave, tel que prévu par l’article 1224 du code civil. La clause résolutoire, si elle est stipulée dans le contrat, permet la résiliation de plein droit du bail après un commandement de payer demeuré infructueux, selon les termes de l’article 13 du contrat de bail. La loi impose également que le bailleur ait préalablement saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462, et notifié l’assignation à la préfecture, comme le prévoit l’article 24 III de la même loi. En l’absence de contestation de la dette locative par le locataire, le juge peut prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion, ainsi que la condamnation au paiement des arriérés de loyer et d’une indemnité d’occupation, en vertu des principes de réparation du préjudice subi par le bailleur.
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L’Essentiel : Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location. En cas de manquement, le bailleur peut demander la résiliation du contrat et l’expulsion du locataire, si ce manquement est suffisamment grave. La clause résolutoire permet la résiliation de plein droit du bail après un commandement de payer demeuré infructueux. La loi impose également que le bailleur ait préalablement saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et notifié l’assignation à la préfecture.
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Résumé de l’affaire :
Contexte de l’AffaireLa présente affaire concerne un contrat de bail signé le 25 mai 2021 entre une société civile immobilière (SCI) et un locataire pour un appartement. Le loyer mensuel était fixé à 1.000 € avec une provision sur charges de 100 €. Suite à des loyers impayés, la SCI a engagé une procédure judiciaire pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. Procédure JudiciaireLe 20 novembre 2023, la SCI a signifié un commandement de payer au locataire, suivi d’une assignation devant le juge des contentieux de la protection le 25 juin 2024. Lors de l’audience du 17 septembre 2024, la SCI a demandé la constatation de la clause résolutoire, l’expulsion du locataire, ainsi que le paiement d’un arriéré locatif de 4.774,83 €. Absence du DéfendeurLe locataire, bien que convoqué, n’était ni présent ni représenté à l’audience. De plus, aucun diagnostic social et financier n’a été soumis au greffe avant l’audience, ce qui a conduit le juge à statuer sur le fond malgré l’absence du défendeur. Recevabilité de l’ActionLe juge a constaté que l’action de la SCI était recevable, ayant respecté les délais de notification à la préfecture et à la commission de prévention des expulsions. La SCI a ainsi satisfait aux exigences légales pour engager la procédure. Sur la Résiliation du BailBien que le bail contienne une clause résolutoire, le juge a noté que les impayés avaient été régularisés dans le délai imparti. Cependant, le non-paiement des loyers pendant plusieurs mois a été jugé comme un manquement contractuel grave, justifiant la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. Condamnation au PaiementLe juge a ordonné au locataire de payer la somme de 4.774,83 € pour l’arriéré locatif, ainsi qu’une indemnité d’occupation équivalente au loyer et aux charges à compter du 1er octobre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux. La demande de majoration de 10% a été rejetée comme excessive. Demandes Accessoires et DépensLe locataire a été condamné à supporter les dépens de la procédure et à verser une somme de 600 € à la SCI au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le jugement a été déclaré exécutoire par provision. Conclusion du JugementLe juge a prononcé la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire, ordonné son expulsion et fixé les modalités de paiement des sommes dues. La décision a été notifiée aux parties et est exécutoire, permettant à la SCI de faire exécuter le jugement en cas de non-respect par le locataire. |
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Q/R juridiques soulevées :
Sur la recevabilité de l’action en résiliation de bailLa recevabilité de l’action engagée par la SCI SAMY repose sur le respect des formalités prévues par la loi. Selon l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, il est stipulé que « l’assignation doit être notifiée à la préfecture du département dans lequel se situe le logement ». En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par voie électronique le 27 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience. De plus, l’article 24 II de la même loi impose que « le bailleur doit avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ». La SCI SAMY a justifié avoir effectué cette démarche le 21 novembre 2023, respectant ainsi le délai de deux mois avant l’assignation. Ces éléments démontrent que l’action est recevable. Sur le bien-fondé de la demande de résiliation du bailLe bien-fondé de la demande de résiliation du bail est examiné à la lumière des obligations contractuelles. L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précise que « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ». Dans le cas présent, le bail conclu le 25 mai 2021 contient une clause résolutoire stipulant que le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer a été signifié le 20 novembre 2023, et les causes de ce commandement ont été couvertes dans le délai de deux mois. Ainsi, la SCI SAMY ne peut pas se prévaloir de la clause résolutoire. Toutefois, le défaut de paiement des loyers pendant plusieurs mois constitue un manquement contractuel grave, justifiant la résiliation du bail aux torts du locataire, conformément à l’article 1224 du code civil. Sur les demandes de condamnation au paiementLa SCI SAMY a produit un relevé de compte locatif indiquant une dette locative de 4.774,83 € au 16 septembre 2024. Monsieur [Y] [L], en ne comparant pas, n’a pas contesté le principe ni le montant de cette dette. Il est donc condamné à verser cette somme à la SCI SAMY. En outre, il est également condamné à verser une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et aux charges, à compter du 1er octobre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux. Cette indemnité vise à réparer le préjudice subi par la bailleresse en raison de l’occupation indue de son bien. Cependant, la demande de majoration de 10% du montant du loyer et des charges est jugée excessive et non prévue contractuellement. Sur les demandes accessoires et les dépensMonsieur [Y] [L], en tant que partie perdante, supportera la charge des dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui stipule que « la partie qui succombe est condamnée aux dépens ». Il est également condamné à verser à la SCI SAMY une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, qui prévoit que « le juge peut condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés ». Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, permettant ainsi à la SCI SAMY de faire exécuter la décision sans attendre l’éventuel appel. |
DE SAINT OUEN
[Adresse 3]
[Localité 6]
Téléphone : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX04]
@ : [Courriel 8]
@ : [Courriel 7]
REFERENCES : N° RG 24/06052 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZTOE
Minute : 24/387
S.C.I. SAMY
Représentant : Me Hervé ITTA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0655
C/
Monsieur [Y] [L]
Copie exécutoire :
Me Hervé ITTA
Copie certifiée conforme :
Monsieur [Y] [L] + préfecture
Le 18/11/ 2024
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 18 Novembre 2024;
Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier et de Madame [P] [U], greffier stagiaire ;
Après débats à l’audience publique du 17 Septembre 2024 le jugement suivant a été rendu :
ENTRE DEMANDEUR :
S.C.I. SAMY, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Hervé ITTA, avocat au barreau de PARIS
ET DÉFENDEUR :
Monsieur [Y] [L], demeurant [Adresse 5]
non comparant, ni représenté
Par un contrat du 25 mai 2021, la SCI SHELLY, aux droits de laquelle se trouve la SCI SAMY, a donné à bail à Monsieur [Y] [L] un appartement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 1.000 € et 100 € de provision sur charges.
Des loyers étant demeurés impayés, la SCI SAMY a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 20 novembre 2023.
Elle a ensuite fait assigner Monsieur [Y] [L] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen par un acte du 25 juin 2024 afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion des lieux et la condamnation au paiement de l’arriéré locatif.
A l’audience du 17 septembre 2024, la SCI SAMY – représentée par Maître Hervé ITTA – reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement de prononcer la résiliation du bail d’habitation ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [L] ; de condamner Monsieur [Y] [L] au paiement d’une somme actualisée de 4.774,83 € au titre de l’arriéré locatif, d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges en cours majoré de 10% ; et de le condamner enfin aux entiers dépens, ainsi qu’à la somme de 1.200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La SCI SAMY s’oppose à l’octroi d’un quelconque délai au bénéfice du défendeur.
Bien que convoqué par un acte signifié à l’étude du commissaire de justice le 25 juin 2024, Monsieur [Y] [L] n’est ni présent, ni représenté.
Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.
L’affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2024.
Selon l’article 472 du code de civil, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
I. SUR LA RESILIATION :
– sur la recevabilité de l’action :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 27 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.
Par ailleurs, la SCI SAMY justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 21 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
– sur le bien fondé de la demande :
Si le bail conclu le 25 mai 2021 contient une clause résolutoire (article 13), cette clause stipule que le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Or, il ressort de l’analyse du relevé de compte versé aux débats que les causes du commandement de payer signifié le 20 novembre 2023 ont été couvertes dans le délai de deux mois. Dans ces conditions, la SCI SAMY sera déboutée de sa demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.
Cela étant précisé, l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».
Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.
Le décompte produit en l’espèce par la SCI SAMY révèle que la dette locative s’élève à la somme de 4.774,83 € au 16 septembre 2024.
Monsieur [Y] [L], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.
La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, justifiant la résiliation du contrat aux torts exclusifs du défendeur et son expulsion.
II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :
Il ressort du relevé de compte locatif produit par la SCI SAMY, arrêté à la date du 16 septembre 2024, que la dette locative s’élève à la somme 4.774,83 €.
Monsieur [Y] [L], qui n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, sera donc condamné au paiement de cette somme.
Par ailleurs, il convient également de le condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, afin de réparer le préjudice subi par la bailleresse du fait de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.
Rien ne justifie de majorer de 10% le montant du loyer et des charges, cette majoration apparaissant manifestement excessive par rapport au préjudice subi et n’étant, du reste, pas prévue contractuellement.
III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
Monsieur [Y] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce non compris le coût du commandement de payer ; et il sera condamné à verser à la SCI SAMY une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires entreprises.
Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.
Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
DECLARE l’action recevable ;
DEBOUTE la SCI SAMY de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;
PRONONCE la résiliation du bail conclu le 25 mai 2021entre la SCI SHELLY, aux droits de laquelle se trouve la SCI SAMY, et Monsieur [Y] [L] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], aux torts exclusifs du défendeur et à la date du 30 septembre 2024 ;
ORDONNE en conséquence à Monsieur [Y] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour Monsieur [Y] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dès la signification du présent jugement, la SCI SAMY pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
CONDAMNE Monsieur [Y] [L] à verser à la SCI SAMY la somme de 4.774,83 € (selon décompte arrêté au 16 septembre 2024 et incluant septembre 2024) ;
CONDAMNE Monsieur [Y] [L] à verser à la SCI SAMY une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
CONDAMNE Monsieur [Y] [L] à verser à la SCI SAMY une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [Y] [L] aux dépens ;
RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;
DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 18 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.
La greffière, La juge,
REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/06052 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZTOE
DÉCISION EN DATE DU : 18 Novembre 2024
AFFAIRE :
S.C.I. SAMY
Représentant : Me Hervé ITTA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0655
C/
Monsieur [Y] [L]
EN CONSÉQUENCE
la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.
POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME
revêtue de la formule exécutoire
P/le directeur des services de greffe judiciaires
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