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REFERENCES : N° RG 24/05779 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZRH2

Minute :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
Représentant : SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS

C/

Monsieur [S] [M] [V] [Y]
Madame [K] [D]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
SCP LDGR

Copie délivrée à :
M. [M] [V] [Y]
Mme [D]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 18 Novembre 2024;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Monsieur NICOLIER Adrien, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, ayant son siège social [Adresse 4]

représentée par la SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS, agissant par le Ministère de Me Jonathan PIERRE-LOUIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [M] [V] [Y], demeurant [Adresse 5]

non comparant

Madame [K] [D], demeurant [Adresse 5]

non comparante

D’AUTRE PART

Par contrat en date du 17 octobre 2017, la société civile immobilière OSL Carnot a donné à bail à Mme [K] [D] et M. [S] [M] [V] [Y] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 5] à [Localité 7] [Localité 7] (bâtiment B), pour un loyer mensuel de 740 euros, outre une provision mensuelle sur charges et un dépôt de garantie d’un montant de 740 euros.

Par acte en date du même jour, la société par actions simplifiée Action Logement Services s’est portée caution.

Des loyers étant demeurés impayés, le 21 mars 2024, la société par actions simplifiée Action Logement Services a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 1 986,87 euros visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner Mme [K] [D] et M. [S] [M] [V] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 10 juin 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 septembre 2024.

A cette date, la société par actions simplifiée Action Logement Services, représentée, se réfère à son assignation. Elle demande :
– à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d’habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de sa résolution judiciaire ;
– l’expulsion de Mme [K] [D] et M. [S] [M] [V] [Y] ;
– et la condamnation solidaire de Mme [K] [D] et M. [S] [M] [V] [Y] :
– au paiement de la somme actualisée de 2 579,93 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et de l’assignation,,
– au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation sur présentation d’une quittance subrogative,
– au paiement d’une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles
– et aux dépens, comprenant le coût du commandement.

Elle expose, sur le fondement des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, que les locataires ne se sont pas acquittés des loyers dus et qu’elle est subrogée dans les droits du bailleur. Elle s’en rapporte quant à l’octroi de délais de paiement.

Cités à l’étude du commissaire de justice, Mme [K] [D] et M. [S] [M] [V] [Y] ne comparaissent pas.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2024.

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile qu’au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la demande de résiliation du bail

A – Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 12 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société par actions simplifiée Action Logement Services justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 9 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

B – Sur le bien fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 17 octobre 2017 contient une clause résolutoire en son article VIII qui stipule que le contrat sera résilié à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance d’un commandement de payer infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 mars 2024, pour la somme en principal de 1 986,87 euros, laissant un délai de de deux mois pour régler la somme due. La clause résolutoire ne saurait donc être acquise qu’à l’issue du délai de deux mois prévu au commandement pour régler les sommes dues.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 22 mai 2024.

II – Sur la demande de condamnation en paiement

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

Le demandeur produit un décompte démontrant que Mme [K] [D] et M. [S] [M] [V] [Y] restent lui devoir la somme de 2 579,93 euros à la date du 13 septembre 2024, échéance du mois de juillet 2024 incluse, sous réserve des versements postérieurs et/ou non pris en compte dans le décompte.

Mme [K] [D] et M. [S] [M] [V] [Y], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester ni le principe, ni le montant de la dette.

Le bail conclu le 17 octobre 2017 contient une clause de solidarité en son article X.

Mme [K] [D] et M. [S] [M] [V] [Y] seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme de 2 579,93 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 986,87 euros à compter du commandement de payer du 21 mars 2024 et sur la somme de 493,04 euros (2 479,91€ – 1 986,87€) à compter de l’assignation du 10 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Ils seront également condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er août 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, conformément aux dispositions de l’article 1240 du code civil.

III – Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que  » le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative « . L’article 24 VII de la loi précitée dispose en outre que  » lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet « .

Compte tenu de ces éléments, du montant de la dette et de l’absence d’opposition de la caution à l’audience, Mme [K] [D] et M. [S] [M] [V] [Y] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

En revanche, si les locataires ne respectent pas pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance éventuelle de la force publique ou d’un serrurier.

En outre, dans l’hypothèse où les défendeurs ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, ils devront indemniser le demandeur du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice financier, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, et sur présentation d’une quittance subrogative, à compter du 1er août 2024 jusqu’à leur départ définitif des lieux.

IV – Sur les mesures de fin de jugement

Mme [K] [D] et M. [S] [M] [V] [Y], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société par actions simplifiée Action Logement Services les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 octobre 2017 entre la société civile immobilière OSL Carnot et Mme [K] [D] et M. [S] [M] [V] [Y] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 5] à [Localité 7] (bâtiment B) sont réunies à la date du 22 mai 2024 ;

CONDAMNE solidairement Mme [K] [D] et M. [S] [M] [V] [Y] à payer à la société par actions simplifiée Action Logement Services la somme de 2 579,93 euros (décompte arrêté au 13 septembre 2024, échéance du mois de juillet 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2024 sur la somme de 1 986,87 euros, à compter du 10 juin 2024 sur la somme de 493,04 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Mme [K] [D] et M. [S] [M] [V] [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 70 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu’à défaut pour Mme [K] [D] et M. [S] [M] [V] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société par actions simplifiée Action Logement Services puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
*que Mme [K] [D] et M. [S] [M] [V] [Y] soient condamnés in solidum à verser à la société par actions simplifiée Action Logement Services une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, sur présentation d’une quittance subrogative, à compter du 1er août 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

REJETTE la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [K] [D] et M. [S] [M] [V] [Y] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 18 novembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE