Type de juridiction : Cour de cassation
Juridiction : Cour de cassation
Thématique : Renouvellement et novation dans les baux ruraux : enjeux et interprétations.
→ RésuméContexte de l’affaireL’affaire concerne un bail rural consenti par une société civile immobilière (SCI) à un preneur d’origine et à son épouse, qui a été renouvelé plusieurs fois au fil des années. Le bail initial, établi en 1968, a été renouvelé en 1978 pour une durée de neuf ans, puis à nouveau en 1988, après le départ à la retraite du preneur d’origine, pour inclure de nouveaux preneurs, tous membres de la même famille. Renouvellement et modifications du bailEn 2006, la SCI a conclu un nouveau bail rural à long terme avec l’un des fils des preneurs d’origine, excluant certaines parcelles qui avaient été précédemment incluses dans le bail de 1988. Parallèlement, des conventions d’occupation précaire ont été établies entre la SCI et ce même fils sur d’autres parcelles, créant ainsi une complexité dans la gestion des droits de bail. Demande de reconnaissance de bailLe fils des preneurs d’origine a saisi un tribunal paritaire des baux ruraux pour faire reconnaître l’existence d’un bail rural sur certaines parcelles, en se basant sur l’acte de 1988, et pour requalifier les conventions d’occupation précaire en bail rural pour d’autres parcelles. Arguments et décision de la cour d’appelLa cour d’appel a rejeté la demande du fils, affirmant que le bail de 2006 constituait une novation, remplaçant les obligations du bail antérieur. Elle a constaté que le nouveau bail ne faisait aucune référence au bail de 1988 et qu’il incluait de nouvelles terres, ce qui indiquait une volonté claire des parties de substituer les obligations. La cour a également noté que les parcelles en question avaient fait l’objet de conventions d’occupation précaire, ce qui renforçait l’idée que les parties avaient voulu modifier les termes du bail. ConclusionEn conclusion, la cour d’appel a jugé que les conditions de la novation étaient réunies, et que le fils des preneurs d’origine ne pouvait pas revendiquer un bail sur les parcelles concernées. La décision de la cour a été fondée sur une analyse approfondie des intentions des parties et des documents contractuels, confirmant ainsi la validité de la novation intervenue avec le bail de 2006. |
CIV. 3
CL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 13 mars 2025
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 138 F-D
Pourvoi n° Q 23-22.576
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 13 MARS 2025
M. [U] [G], domicilié [Adresse 17], [Localité 18], a formé le pourvoi n° Q 23-22.576 contre l’arrêt rendu le 21 mars 2023 par la cour d’appel d’Angers (chambre A civile), dans le litige l’opposant à la Société civile immobilière de [19], société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 16], [Localité 18], défenderesse à la cassation.
Le demandeur invoque, à l’appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Bosse-Platière, conseiller, les observations de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat de M. [G], de la SARL Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat de la Société civile immobilière de [19], après débats en l’audience publique du 4 février 2025 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Bosse-Platière, conseiller rapporteur, Mme Proust, conseiller doyen, et Mme Maréville, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l’arrêt attaqué (Angers, 21 mars 2023), par acte du 5 octobre 1978, le bail rural consenti le 15 décembre 1968 par la Société civile immobilière de [19] (la SCI) à M. [E] [G] et à son épouse, Mme [S] [G], sur diverses parcelles agricoles, a été renouvelé pour neuf années à compter du 1er novembre 1978 au profit des preneurs d’origine et d’un de leurs fils, M. [R] [G].
2. Par acte du 20 octobre 1988, ce bail a été renouvelé pour neuf années à compter rétroactivement du 1er novembre 1987 au profit de Mme [S] [G], de M. [R] [G] et de M. [U] [G], également fils des preneurs d’origine, à la suite du départ en retraite de M. [E] [G]. Ce bail prévoyait la résiliation du bail précédent en tant qu’il portait sur certaines parcelles et incluait dans l’assiette du bail renouvelé de nouvelles parcelles.
3. Par acte du 22 septembre 2006, la SCI a donné à bail rural à long terme à M. [U] [G] diverses parcelles agricoles, dont plusieurs étaient incluses dans l’assiette du bail du 20 octobre 1988.
4. Parallèlement, diverses conventions d’occupation précaire ont été conclues à partir de 2007, pour des durées variables, entre Ia SCI et M. [U] [G] notamment sur des parcelles qui étaient incluses dans l’assiette du bail du 20 octobre 1988 et non dans celle du bail du 22 septembre 2006.
5. M. [U] [G] a saisi un tribunal paritaire des baux ruraux de demandes en reconnaissance de l’existence d’un bail rural sur les parcelles incluses dans le bail du 20 octobre 1988 et exclues du bail du 22 septembre 2006 et en requalification en bail rural des conventions d’occupation précaire conclues sur les autres parcelles.
Réponse de la Cour
7. La cour d’appel a, d’abord, constaté que, si l’acte de 2006 ne faisait aucune référence au bail de 1988 et que les parcelles cadastrées section B n° [Cadastre 2] à [Cadastre 4] et section B n° [Cadastre 6] à [Cadastre 10] n’y étaient pas mentionnées, il avait conservé l’assiette principale du bail précédent, que ce bail avait été consenti à M. [U] [G], désormais seul preneur, que sa durée n’était plus de neuf ans, mais de dix-huit ans, et qu’étaient incluses dans son assiette de nouvelles terres.
8. Elle a, ensuite, relevé que les parcelles cadastrées section B n° [Cadastre 2] à [Cadastre 4] et section B n° [Cadastre 6] à [Cadastre 10] avaient, dès 2007, fait l’objet de conventions d’occupation précaire successives au profit de M. [U] [G] et retenu que, si l’intention des parties avaient été de maintenir le bail sur ces parcelles, elles auraient été incluses dans l’acte authentique de 2006 au même titre que les autres.
9. Ayant ainsi caractérisé, dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation, la volonté des parties au bail du 22 septembre 2006 de nover le bail antérieur, en substituant les obligations résultant du nouveau bail aux précédentes et en opérant un changement de débiteur, elle en a exactement déduit que les conditions de la novation étaient réunies.
10. Le moyen n’est donc pas fondé.
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