M. et Mme [M] ont signé une promesse unilatérale de vente à M. et Mme [Z] le 30 septembre 2019, avec une expiration au 16 décembre 2019 et une indemnité d’immobilisation de 80 000 euros. En l’absence de vente, les promettants ont mis en demeure les bénéficiaires le 12 février 2020. La cour d’appel a rejeté la demande de requalification de l’indemnité en clause pénale, condamnant les bénéficiaires à payer 80 000 euros. Elle a jugé que la renonciation des promettants ne les empêchait pas de réclamer l’indemnité, considérée comme le prix de l’exclusivité.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la nature juridique de l’indemnité d’immobilisation dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente ?

L’indemnité d’immobilisation, dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente, est souvent considérée comme une somme versée par le bénéficiaire pour garantir l’exclusivité de l’offre de vente pendant un certain délai.

Selon l’article 1192 du Code civil, « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ». Cela signifie que les parties sont tenues par les termes de leur contrat.

Dans le cas présent, la cour d’appel a précisé que l’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse ne constitue pas une clause pénale, mais représente le prix de l’exclusivité accordée aux bénéficiaires.

Ainsi, cette indemnité, qui est expressément prévue dans le contrat, reste acquise aux promettants en cas de non-réalisation de la vente, ce qui est conforme à la volonté des parties exprimée dans l’acte notarié.

Les conséquences d’une rétractation tardive dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente

La rétractation d’une promesse unilatérale de vente doit respecter les délais contractuellement prévus. En effet, l’article 4 du Code de procédure civile stipule que « le juge ne peut dénaturer les termes du litige ».

Dans cette affaire, la cour a constaté que la rétractation invoquée par les bénéficiaires était tardive par rapport au délai imparti dans la promesse.

Cela signifie que, même si les bénéficiaires ont tenté de se désister, leur rétractation n’était pas valable, car elle ne respectait pas les conditions prévues dans le contrat.

Ainsi, la cour a jugé que cette rétractation ne pouvait pas avoir d’effet sur l’obligation de payer l’indemnité d’immobilisation, qui reste due aux promettants.

La qualification de l’indemnité d’immobilisation et son impact sur le contrat

La qualification de l’indemnité d’immobilisation est cruciale pour déterminer si elle peut être considérée comme une clause pénale. L’article 1231-5 du Code civil précise que « la clause pénale est celle par laquelle les parties fixent à l’avance le montant des dommages-intérêts en cas d’inexécution de l’obligation ».

Dans le cas présent, la cour a jugé que l’indemnité d’immobilisation ne sanctionne pas une inexécution contractuelle, mais représente le prix de l’exclusivité accordée aux bénéficiaires.

Cela signifie que, même si l’indemnité pourrait être perçue comme une sanction, elle ne remplit pas les critères d’une clause pénale, car elle n’est pas destinée à réparer un préjudice causé par une inexécution.

En conséquence, la cour a conclu que cette indemnité ne pouvait pas être réduite par le juge, conformément aux stipulations claires et précises de la promesse.