La SA d’HLM RESIDENCE LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES a signé un bail avec Monsieur [G] [J] et Madame [F] [K] en mars 2013. En raison de loyers impayés, un jugement en avril 2022 a ordonné leur expulsion. En réponse à un commandement de quitter les lieux, les locataires ont contesté la résiliation du bail, évoquant un logement indécent. Ils ont signalé des infiltrations et un chauffage défaillant, demandant des mesures conservatoires. Le juge a validé la résiliation du bail, rejetant la plupart des demandes des locataires, tout en ordonnant une réduction de 25% des loyers pour les trois années précédentes.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conséquences de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers ?

La résiliation du bail a été constatée à la date du 15 août 2021, conformément à la clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 stipule que « le locataire est tenu, en contrepartie de la jouissance des lieux, au paiement des loyers et charges ».

En cas de non-paiement, le bailleur peut se prévaloir de la résiliation du bail.

Il est également précisé dans l’article 488 du code de procédure civile que « l’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée ».

Ainsi, la résiliation est effective même si le locataire conteste la situation, tant que les conditions de la clause résolutoire sont réunies.

Dans ce cas, le juge a constaté que les locataires n’avaient pas respecté les délais de paiement accordés, ce qui a entraîné la reprise des effets de la clause résolutoire.

Le commandement de quitter les lieux a donc été délivré, rendant l’expulsion des locataires légale et justifiée.

Quels sont les droits du locataire en cas de logement indécent ?

Les droits du locataire en matière de logement indécent sont clairement établis par la loi.

L’article 1719 du code civil précise que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ».

De plus, l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent, exempt de risques pour la santé.

En cas de manquement à cette obligation, le locataire peut demander une réduction de loyer ou des réparations.

Cependant, il est important de noter que le locataire ne peut pas suspendre le paiement des loyers, sauf s’il est privé de la jouissance des lieux loués.

Dans cette affaire, bien que les locataires aient allégué des désordres dans le logement, ils n’ont pas prouvé qu’ils étaient empêchés d’y vivre, ce qui a limité leur capacité à suspendre le paiement des loyers.

Comment se déroule la compensation entre les sommes dues par le locataire et celles dues par le bailleur ?

La compensation entre les sommes dues par le locataire et celles dues par le bailleur est régie par l’article 1231-1 du code civil, qui stipule que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

Dans le cas présent, les locataires ont demandé une réduction de loyer en raison des désordres dans le logement, ce qui a été reconnu par le tribunal.

Le juge a ordonné une réduction de 25% du montant des loyers sur les trois dernières années, ce qui a permis d’établir un montant à compenser avec les arriérés de loyers dus par les locataires.

Ainsi, la compensation a été ordonnée entre les sommes dues par Monsieur [G] [J] et Madame [F] [K] au titre des loyers et les sommes qui leur sont dues par la SA d’HLM RESIDENCE LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES pour leur préjudice de jouissance.

Cette approche permet de garantir que les deux parties soient équitablement traitées en tenant compte des obligations respectives.

Quelles sont les obligations du bailleur en matière de réparations et d’entretien du logement ?

Les obligations du bailleur en matière de réparations et d’entretien du logement sont clairement définies par le code civil.

L’article 1720 stipule que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce ».

Il doit également faire toutes les réparations nécessaires pendant la durée du bail, sauf celles qui sont locatives.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 renforce cette obligation en précisant que le bailleur doit assurer au locataire la jouissance paisible du logement et garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

En cas de manquement à ces obligations, le bailleur peut être tenu d’indemniser le locataire pour le préjudice de jouissance subi.

Dans cette affaire, le tribunal a constaté que la SA d’HLM RESIDENCE LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES n’avait pas respecté ses obligations, ce qui a conduit à une réduction de loyer pour les locataires.

Il est donc essentiel pour le bailleur de maintenir le logement en bon état pour éviter des litiges et des demandes d’indemnisation.