[1] Copies
délivrées le :

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18° chambre
1ère section

N° RG 20/05038
N° Portalis 352J-W-B7E-CSF4L

N° MINUTE : 5

Assignation du :
11 Février 2020

contradictoire

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT
rendue le 21 Novembre 2024

DEMANDERESSE

S.A.S. FONCIERE M2C
[Adresse 11]
[Localité 17]

représentée par Maître Philippe REZEAU de la SELARL QUANTUM IMMO, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #L0158

DEFENDEURS

Monsieur [K] [O]
[Adresse 1]
[Localité 16] (ISRAEL)

Madame [G] [M]
[Adresse 15]
[Localité 27] (ISRAEL)

Madame [S] [E]
[Adresse 12]
[Localité 20]

Madame [L] [E]
[Adresse 5]
[Localité 20]

Madame [T] [Z]
[Adresse 6]
[Localité 22]

Monsieur [W] [P]
[Adresse 14]
[Localité 23]

Monsieur [D] [X]
[Adresse 25]
PAYS BAS

Madame [Y] [J]
[Adresse 4]
[Localité 21]

Tous les 8 représentés par Maître Jean-Dominique LEBOUCHER de l’AARPI LEBOUCHER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0054

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 10]
représenté par son syndic la société AGENCE ETOILE domicilié [Adresse 13]

représentée par Me Georges SIMONIAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0581

S.A. ALLIANZ IARD,
es qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 10]
[Adresse 8]
[Localité 24]

représentée par Maître Florent VIGNY de la SELARL CAUSIDICOR, avocats au barreau de PARIS,, vestiaire #J0133

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9]
représenté par son nouveau syndic la société IFNOR domicilié au [Adresse 7]

représentée par Me Catherine DE FROIDCOURT-BOYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A241

Société CHUBB UK,
es qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 9]
[Adresse 2]
[Adresse 26] – ROYAUME-UNI

Société CHUBB EUROPEAN GROUP LIMITED
es qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 9]
[Adresse 2]
[Adresse 26] – ROYAUME-UNI

Toutes deux représentées par Maître Nicolas BOUCKAERT de la SELEURL SELARL Nicolas Bouckaert, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #L0111

S.A.R.L. DON VINCENZO
[Adresse 10]
[Localité 18]

représentée par Maître Pouya AMIRI de la SELARL L&KA AVOCATS – KAB, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #K0176

PARTIE INTERVENANTE

Société HABITAT SOCIAL FRANCAIS (HSF)
[Adresse 3]
[Localité 19]

représentée par Me Jacqueline AUSSANT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1638

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

A l’audience du 12 septembre 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 7 novembre 2024.
Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 21 Novembre 2024.

ORDONNANCE

Rendue par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

Par acte sous seing privé du 25 mai 2012, la SAS Foncière M2C a donné à bail en renouvellement à la société HTD, des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 10], comprenant une boutique de 130 m2 au rez-de-chaussée et une cave de 20 m2 au sous-sol, pour une durée de neuf années à compter du 1er juin 2012, pour une activité de restauration.

Par ordonnance de référé en date du 2 mars 2017, M. [A] [R] [F] a été désigné en qualité d’expert pour examiner des désordres affectant le mur du fond de la cuisine du restaurant, situé en limite de propriété des parcelles du [Adresse 10], de la copropriété du [Adresse 9] et de l’immeuble du [Adresse 10], propriété de l’indivision [X]/[P].

Par ordonnance du 21 février 2019, le Juge Commissaire à la liquidation judiciaire de la société H.T.D a autorisé la vente de gré à gré des éléments du fonds de commerce de cette dernière au profit de la SARL Don Vincenzo en cours de constitution.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 5 décembre 2019, concluant que les désordres affectant le mur sont imputables à :
25 % au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] 15 % au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] 60 % à l’indivision [X] / [P] propriétaire du [Adresse 10] au titre de la vétusté de ses canalisations et de la couverture, provoquant des infiltrations dans le mur.
L’expert a chiffré les travaux de reprise du mur à 135.718 euros HT.

Durant le cours de l’expertise, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] (ci-après le « SDC du [Adresse 10] ») et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] (ci-après le « SDC du [Adresse 9] »), ont exécuté les travaux qualifiés d’extrêmement urgents par l’expert judiciaire pour la restauration du mur en cours d’effondrement séparant les trois bâtiments.

Par actes extrajudiciaires des 11, 12, 19, 25 février, 2 et 12 mars, 22 juin 2020, la société Foncière M2C a assigné le SDC du [Adresse 10], le SDC du [Adresse 9], la SARL Don Vicenzo et l’indivision [X]/[P], aux fins notamment de :
à titre principal : «- constater le non-paiement des loyers par la société VINCENZO, pour la période allant du 17 avril 2019 au 16 décembre 2019,
– condamner la société VINCENZO à payer la somme de 42.458,08 euros outre les intérêts au taux contractuel de 2% par mois de retard »,
à titre subsidiaire :« – constater la faute commise par le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 9], le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 10], et par l’indivision [X]/[P],
– condamner in solidum le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 9], le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 10], et l’indivision [X]/[P] à payer à la Société FONCIERE M2C la somme de 42.458,08 euros à titre de dommages et intérêts […] ».

Par acte extrajudiciaire des 11 février 2022, le SDC du [Adresse 9] a assigné en garantie les sociétés SA Allianz Iard, assureur du SDC [Adresse 10], la compagnie Chubb UK et Chubb European Group Limited, assureur du SDC [Adresse 9].

Les instances ont été jointes par ordonnances du juge de la mise en état du 3 décembre 2020 et du 16 juin 2022, l’instance se poursuivant sous le seul numéro RG 20/05038.

Par acte du 25 mars 2022, les consorts [X] / [P], ont vendu l’immeuble [Adresse 10] à la SA Habitat Social Français (ci-après « HSF »), laquelle est intervenue volontairement à l’instance par conclusions d’intervention volontaire signifiées le 7 juin 2022.

Aux termes de ses conclusions au fond, la société Don Vincenzo a demandé à titre reconventionnel de condamner in solidum sa bailleresse, le SDC du [Adresse 9] du [Adresse 10], l’indivision [X] / [P] et/ou HSF, ainsi que leurs assureurs, à lui payer la somme de 434.883,20 euros en indemnisation du préjudice d’exploitation qu’elle a subi du fait de la cessation totale de son activité du 17 avril 2019 au 17 décembre 2019, en raison des désordres et des travaux de réfection du mur endommagé.

Par message RPVA en date du 6 avril 2022, le conseil de l’indivision [X] / [P] a indiqué au juge de la mise en état que, du fait de la vente par acte notarié de l’immeuble du [Adresse 10], l’indivision [X] / [P] n’était plus concernée par cette procédure, ayant transféré la totalité des obligations à l’acquéreur de l’immeuble.

Le 11 juillet 2022, le SDC du [Adresse 10] a adressé à la société HSF une sommation de communiquer la copie intégrale de l’acte authentique de vente de l’immeuble du [Adresse 10] signé entre l’indivision [X] / [P] au bénéfice de la société HSF.

Le 12 janvier 2024, le SDC du [Adresse 10] a adressé à l’indivision [X]/[P] et à la société HSF, une sommation de communiquer tout document justifiant les travaux de remise en état, de réhabilitation intérieure et de suppression des fuites et infiltrations de l’immeuble situé [Adresse 10].

Par conclusions notifiées par RPVA le 25 mars 2024, le SDC du [Adresse 10] a saisi le juge de la mise en état d’un incident aux fins de :
« – DECLARER recevable et bien fondé le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] recevable et bien fondé en ses demandes de communication de pièces.
– ORDONNER à l’indivision [X] [P] et à la Sté HABITAT SOCIAL FRANÇAIS de communiquer sous un délai de quinze jours à compter de l’Ordonnance à intervenir et sous astreinte de 300,00 € (trois cents euros) par jour de retard passé ce délai,
1. l’acte authentique de vente en date du 25 ou 28 mars 2022 entre l’indivision [X] [P] et la Sté HABITAT SOCIAL FRANÇAIS,
2. tous les justificatifs de travaux et de remise en état de l’immeuble du [Adresse 10] ayant permis la suppression des infiltrations à l’origine de la détérioration du mur séparatif litigieux.
– DECLARER que Madame ou Monsieur le juge de la Mise en Etat de se réserve le droit de liquider l’astreinte en cas d’inexécution.
– CONDAMNER solidairement la Sté HABITAT SOCIAL FRANÇAIS et l’indivision [X] [P] à la somme de 2.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile
– CONDAMNER solidairement la Sté HABITAT SOCIAL FRANÇAIS et l’indivision [X] [P] aux entiers dépens du présent incident dont distraction au profit de Maître SIMONIAN, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.
– DEBOUTER l’indivision [X] [P] et la Sté HABITAT SOCIAL FRANÇAIS de toutes demandes, fins et conclusions. »

Aux termes de conclusions en réponse sur incident notifiées par RPVA le 6 septembre 2024, le SDC du [Adresse 9] demande au juge de la mise en état de :
« – ORDONNER à la Sté HABITAT SOCIAL FRANÇAIS de communiquer sous un délai de quinze jours à compter de l’Ordonnance à intervenir et sous astreinte de 300,00 € (trois cents euros) par jour de retard passé ce délai, tous les justificatifs de travaux et de remise en état de l’immeuble du [Adresse 10] ayant permis la suppression des infiltrations à l’origine de la détérioration du mur séparatif litigieux, à savoir les travaux visés dans le rapport d’expertise judiciaire déposé par M. [F]:
– du fait d’un défaut manifeste d’entretien du bâtiment C du [Adresse 10]
– des désordres en provenance dont la toiture détériorée,
– les jours de souffrance non étanches du mur pignon et laissés ouverts provoquant une humidité importante
– des canalisations intérieures vétustes générant des infiltrations récurrentes.
– ORDONNER à la Sté HABITAT SOCIAL FRANÇAIS de communiquer sous un délai de quinze jours à compter de l’Ordonnance à intervenir et sous astreinte de 300,00 € (trois cents euros) par jour de retard passé ce délai, l’audit de l’immeuble du [Adresse 10],
– DECLARER que Madame ou Monsieur le juge de la Mise en Etat de se réserve le droit de liquider l’astreinte en cas d’inexécution.
– CONDAMNER la Sté HABITAT SOCIAL FRANÇAIS à la somme de 2.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile
– CONDAMNER la Sté HABITAT SOCIAL FRANÇAIS aux entiers dépens du présent incident dont distraction au profit de Maître Catherine de Froidcourt, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.
– DEBOUTER l’indivision [X] [P] et la Sté HABITAT SOCIAL FRANÇAIS de toutes demandes, fins et conclusions ».

Par dernières conclusions en réponse sur incident notifiées par RPVA le 10 septembre 2024, la société HSF demande au juge de la mise en état de :
« DONNER ACTE à la société HSF de ce qu’elle a produit son acte intégral d’acquisition des biens de l’indivision [X]/[P], en date du 25 mars 2022.
En conséquence DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 18] de sa demande de production dudit acte, sous astreinte,
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] de sa demande de justification d’exécution de travaux, sous astreinte.
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] de sa demande de justification d’exécution de travaux, sous astreinte.
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] de sa demande de communication du rapport d’audit, sous astreinte.
CONDAMNER les syndicats des copropriétaires des immeubles [Adresse 10] et [Adresse 9] à payer à la société HSF la somme de 3 000 €, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
CONDAMNER les syndicats des copropriétaires des immeubles [Adresse 10] et [Adresse 9], en tous les dépens du présent incident, dont distraction au profit de Maitre Jacqueline AUSSANT, avocat aux offres de droit et dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile. »

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus, conformément à l’article 455 du code procédure civile.

Les autres parties à l’instance n’ont pas conclu sur l’incident.

L’affaire a été appelée par le juge de la mise en état à l’audience sur incident du 12 septembre 2024 et mise en délibéré au 7 novembre 2024, prorogé au 19 novembre puis au 21 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande de communication de l’acte authentique de vente de l’immeuble du [Adresse 10]

Il est constant qu’au jour de l’audience sur incident, la société HSF a communiqué l’acte authentique de vente de l’immeuble situé [Adresse 10], conclu entre l’indivision [X] / [P] et la société HSF, en date du 25 mars 2022.

En conséquence, la demande de communication de cet acte sous astreinte est devenue sans objet, la communication ayant été satisfaite.

Sur la demande de communication de l’audit de l’immeuble du [Adresse 10]

Par courrier adressé par RPVA le 27 septembre 2024, la société HSF a informé le juge de la mise en état de la communication du rapport d’audit portant sur l’immeuble du [Adresse 10], daté du 5 septembre 2024, aux autres parties à la procédure.

En l’absence de contestation de cette communication par les autres parties, la société HSF sera considérée comme ayant satisfait à la demande de communication dudit rapport au jour de la présente ordonnance.

En conséquence, la demande de communication sous astreinte est devenue sans objet.

Sur la demande de communication des justificatifs de travaux par les propriétaires du [Adresse 10]

Le SDC du [Adresse 10], expose qu’il a pris en charge 50% des frais de remise en état et de réhabilitation du mur séparatif mitoyen entre les trois parcelles et qu’il a le plus grand intérêt à obtenir les justificatifs de travaux réalisés sur le bâtiment [Adresse 10] à la charge de l’indivision [X] / [P], tels que préconisés par l’expert M. [F], ou à la charge de HSF, pour éviter que le sinistre ne se poursuive.

Le SDC du [Adresse 9] s’associe à cette demande de communication tout en rappelant qu’il conteste la mitoyenneté du mur dans la procédure au fond. Il fait valoir que la société HSF ne peut opposer que les travaux sont impossibles du fait de la nécessité d’un audit structurel de l’immeuble, dans la mesure où il lui appartient de prendre les mesures nécessaires à faire cesser les troubles, quand bien même elles seraient prises à titre conservatoire en attendant la restructuration du bâtiment.

La société HSF expose qu’elle a acquis l’immeuble du [Adresse 10], en sa qualité de bailleur social, pour remettre en état et restructurer les biens acquis ; qu’elle a acquis l’immeuble dans son état particulièrement dégradé ; qu’une simple remise en état des biens pour les relouer est impossible dans la mesure où elle est contrainte de restructurer le bien et de le purger des désordres qui l’affectent ; qu’un audit de l’immeuble est en cours et que le programme de travaux de réhabilitation n’est pas encore clairement défini ; que dans ces circonstances, elle se trouve dans l’incapacité d’effectuer quelques travaux que ce soit au risque d’être en contradiction avec le programme de futurs travaux, et dans l’impossibilité de réaliser les travaux préconisés par l’expert [F] dans son rapport.

L’article 11 du code de procédure civile dispose que « les parties sont tenues d’apporter leur concours aux mesures d’instruction sauf au juge à tirer toute conséquence d’une abstention ou d’un refus. Si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l’autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d’astreinte. Il peut, à la requête de l’une des parties, demander ou ordonner, au besoin sous la même peine, la production de tous documents détenus par des tiers s’il n’existe pas d’empêchement légitime ».

Il est constant qu’en matière de production forcée de pièces aux débats, le juge dispose d’une faculté dont l’exercice est laissé à son pouvoir discrétionnaire, et qu’il peut toujours inviter une partie à fournir des éléments de nature à éclairer la juridiction. Ces pouvoirs sont néanmoins limités par l’existence d’un empêchement légitime, tenant notamment au secret (médical, professionnel, de l’instruction).

Les articles 132 à 142 du même code, qui définissent les modalités de production et d’obtention des pièces détenues par un tiers ou par une partie au procès, disposent que si une partie entend faire état d’un acte authentique ou sous seing privé auquel elle n’a pas été partie ou d’une pièce détenue par une partie au procès ou par un tiers, elle peut demander au juge saisi de l’affaire d’ordonner la délivrance d’une expédition ou la production de l’acte ou de la pièce, au besoin sous astreinte.

Les demandes de production des éléments de preuve détenus par les parties sont faites, et leur production a lieu, conformément aux dispositions des articles 138 et 139.

Aux termes de l’article 788 du code de procédure civile, le juge de la mise en état exerce tous les pouvoirs nécessaires à la communication, à l’obtention et à la production des pièces.

En l’espèce, il ressort expressément des conclusions en réponse à l’incident de la société HSF que la société HSF n’a pas réalisé les travaux préconisés par l’expert [F] dans son rapport du 5 décembre 2019, aux motifs qu’aucuns travaux ne peuvent être réalisés, selon elle, tant que le programme complet de restructuration et réhabilitation de l’immeuble n’a pas été établi.

S’agissant de l’indivision [X] / [P], par conclusions communiquées par RPVA le 3 février 2021, elle a contesté les conclusions du rapport d’expertise de M. [F], estimant être étrangère aux désordres affectant le mur litigieux et ne devoir être condamnée à aucune indemnisation.

Par la suite, par message RPVA du 6 avril 2022, le conseil de l’indivision [X] / [P] a indiqué que l’indivision n’était plus concernée par cette procédure du fait de la vente de l’immeuble ayant transféré la totalité des obligations à la société HSF.

Il résulte de ces éléments que l’indivision [X] / [P] n’a entendu assumer aucune responsabilité dans les travaux visant à mettre fin aux désordres affectant le mur litigieux, que si elle avait réalisé de quelconques travaux à cette fin, la société HSF en aurait eu connaissance, et que la société HSF reconnait expressément ne pas avoir réalisé de tels travaux.

En conséquence, les précédents et les nouveaux propriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] ne sauraient être contraints à communiquer sous astreinte des justificatifs de travaux dont ils reconnaissent expressément ou incidemment qu’ils n’ont pas été réalisés, une telle mesure de communication s’avérant donc inutile pour la poursuite du litige.

Le SDC du [Adresse 10] et le SDC du [Adresse 9] seront en conséquence déboutés de leur demande de communication de justificatifs de travaux.

Sur les demandes accessoires

La société HSF qui a communiqué une partie des éléments demandés sous la pression de la procédure d’incident sera condamnée aux dépens de l’incident et devra payer 500 euros au SDC du [Adresse 10] et 500 euros au SDC du [Adresse 9] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société HSF sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire sera renvoyée à la mise en état dans les termes du dispositif.

*

Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile,

Constate que la SA Habitat Social Français a satisfait à la demande de communication de l’acte de vente de l’immeuble situé [Adresse 10], en date du 25 mars 2022, laquelle est devenue sans objet,

Constate que la SA Habitat Social Français a satisfait à la demande de communication du rapport d’audit de l’immeuble du [Adresse 10], rendu le 5 septembre 2024, laquelle est devenue sans objet,

Déboute le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] de leur demande de communication sous astreinte de justificatifs de travaux et de remise en état de l’immeuble situé [Adresse 10],

Renvoie les parties à l’audience de mise en état du 6 février 2025 à 11h30 pour ultimes conclusions récapitulatives des parties, la clôture et la fixation étant prévues pour le 6 mars 2025,

Rappelle que sauf convocation spécifique à l’initiative du juge de la mise en état ou d’entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d’entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l’audience à 12h00 en précisant leur objet, l’entretien se tenant alors le jour de l’audience susvisée à 11h00,

Condamne la SA Habitat Social Français à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] et au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] la somme de 500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

La déboute de sa demande sur ce même fondement,

Condamne la SA Habitat Social Français aux dépens de l’incident dont distraction au profit de Me Simonian et de Me de Froidcourt,

Faite et rendue à Paris le 21 Novembre 2024.

Le Greffier Le Juge de la mise en état

Christian GUINAND Diana SANTOS CHAVES