TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

CHAMBRE CIVILE

MINUTE N° 2024/
N° RG 22/03994 – N° Portalis DBXU-W-B7G-HDGV
NAC : 56B Demande en paiement du prix, ou des honoraires formée contre le client et/ou tendant à faire sanctionner le non-paiement du prix, ou des honoraires
Le

1 CCC à Me MARTIN (10)

1 CE + 1 CCC à Me GUY (74)
CIVIL – Chambre 1

JUGEMENT DU 05 NOVEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

S.A.S. VANEAU
Immatriculée au RCS de PARIS, sous le numéro 450 623 103
Dont le siège social se situe au [Adresse 1]
Représentée par Me Amélie MARTIN, avocat au barreau de l’EURE

DEFENDEURS :

Monsieur [E] [Z]
demeurant [Adresse 3]
Représentée par Me Bénédicte GUY, avocat au barreau de l’EURE

JUGE UNIQUE : Anne-Caroline HAGTORN Président

Statuant conformément aux articles 801 et suivants du code de procédure civile.

GREFFIER : Christelle HENRY

AUDIENCE :

En application de l’article 779 al 3 du code de procédure civile, le dépôt du dossier au greffe a été autorisé et fixé au 03 Septembre 2024

Conformément à l’article 786-1 du code de procédure civile, l’avocat a été avisé du nom du juge amené à délibérer et de la date à laquelle le jugement sera rendu, soit le 05 Novembre 2024

JUGEMENT :

– au fond,
– contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort,
– mis à disposition au greffe
– rédigé par Anne-Caroline HAGTORN
– signé par Anne-Caroline HAGTORN, juge et Christelle HENRY greffier

RG N°22/03994 – N° Portalis DBXU-W-B7G-HDGV jugement du 05 novembre 2024

Par acte en date du 10 mai 2021, [C] et [Y] [V] ont confié à la société par actions simplifiée Vaneau (ci-après « l’agence Vaneau ») un mandat exclusif de vente de leur immeuble à [Localité 4].
Ce mandat prévoit une rémunération du mandataire de 35 000 euros à la charge de l’acquéreur du bien.
Le 27 avril 2022, [C] et [Y] [V] ont consenti à [E] [Z] une promesse de vente du bien en cause au prix de 570 000 euros. Ce contrat reçu par Maître [M], notaire, mentionnait une rémunération de 30 000 euros pour l’agence Vaneau, à la charge du bénéficiaire.
Un avenant à cette promesse a été signé le 3 août 2022, sous seing-privé, portant sur la modification du plan de division cadastrale.
Par courrier recommandé avec accusé de réception du 30 septembre 2022 adressé à la société Vaneau, [E] [Z] s’est plaint de publicité trompeuse et d’indigence des prestations de l’agence.
Le 14 octobre 2022, Maître [M] a reçu la vente du bien en cause par [C] et [Y] [V] à [E] [Z], au prix de 570 000 euros, l’acte mentionnant que l’acquéreur a refusé de payer une commission à l’agence.
Malgré les demandes de l’agence et la mise en demeure du 24 octobre 2022, [E] [Z] n’a pas acquitté d’honoraires auprès de l’agence Vaneau.
C’est dans ce contexte que la société Vaneau a assigné [E] [Z] par acte du 1er décembre 2022 devant le tribunal judiciaire d’Evreux aux fins de condamnation à lui payer la somme de 30 000 euros.
La clôture est intervenue le 1er juillet 2024 par ordonnance du même jour.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions, n°4, notifiées par RPVA le 27 juin 2024, la société Vaneau demande au tribunal de :
condamner [E] [Z] à lui payer la somme de 30 000 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, avec capitalisation des intérêts,condamner [E] [Z] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, condamner [E] [Z] à supporter les entiers dépens, l’exécution provisoire du jugement. Au visa des articles 1 et 6 de la loi du 2 janvier 1970, la société Vaneau soutient que [E] [Z] lui doit la rémunération prévue au mandat et stipulée dans la promesse de vente.
Elle conteste tout manquement de sa part de nature à justifier l’annulation de sa commission.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 12 janvier 2024, [E] [Z] demande au tribunal de :
débouter la société Vaneau de ses demandes, condamner la société Vaneau à lui payer des dommages et intérêts à hauteur de 15 000 euros,

RG N°22/03994 – N° Portalis DBXU-W-B7G-HDGV jugement du 05 novembre 2024

subsidiairement,
limiter sa condamnation à payer à la société Vaneau la somme de 5 000 euros, en tout état de cause,
condamner la société Vaneau à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, condamner la société Vaneau à supporter les entiers dépens. [E] [Z] expose avoir visité le bien pour la première fois le 11 avril 2022, sans pouvoir accéder à tous les bâtiments, et avoir découvert lors de la signature de la promesse de vente le 27 avril 2022 l’existence d’un mandat exclusif de vente et d’une commission de 30 000 euros à sa charge, la destination commerciale du bien, et la nécessité de créer des servitudes dans le cadre de la division cadastrale.
Il indique avoir refusé de s’engager dans ces conditions, et avoir renégocié directement avec les vendeurs après nouvelle visite du bien, pour aboutir à la promesse signée ce jour-là, puis à l’avenant du 11 août 2022.
Au visa des articles 1240 du Code civil et 6-1 de la loi du 2 janvier 1970, il soutient que l’agence Vaneau a commis une faute à son encontre en publiant une annonce constitutive de pratiques commerciales trompeuses, et en ne l’informant pas des servitudes grevant le bien ni de sa nature commerciale, engageant sa responsabilité à son encontre.
Il fait également valoir que l’intervention de l’agence n’a pas été une entremise déterminante dans la conclusion du contrat, et que le versement d’une commission n’est donc pas justifié.
Enfin, [E] [Z] soutient que le mandat consenti par les frères [V] à l’agence est nul, faute de mentionner le nom la qualité de l’agent commercial agissant pour le titulaire de la carte professionnelle mentionnée.
Subsidiairement, il soutient que la commission prévue est excessive et doit être réduite à 5 000 euros.
Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et moyens de chacune des parties, il convient de se référer aux dernières écritures susvisées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

Sur la validité du mandat

Aux termes de l’article 6-2 de la loi numéro 70-9 du 2 janvier 1970, « toute publicité relative à des opérations mentionnées au 1° de l’article 1er et proposées par une personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de ce dernier, et non salariée, mentionne que cette personne exerce sous le statut d’agent commercial. Cette obligation de mentionner le statut d’agent commercial est étendue au mandat de vente ou de recherche et à tous les documents d’une transaction immobilière à laquelle la personne habilitée mentionnée au premier alinéa participe ».
Selon l’article 4, alinéa 1er, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, toute personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de ce dernier justifie de sa qualité et de l’étendue de ses pouvoirs dans les conditions fixées par décret en Conseil d’Etat. L’article 9, dernier alinéa, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 dispose que les nom et qualité du titulaire de l’attestation doivent être mentionnés dans les conventions visées à l’article 6 de la loi précitée lorsqu’il intervient dans leur conclusion, ainsi que sur les reçus de versements ou remises lorsqu’il en délivre.
Il résulte de ces dispositions d’ordre public, qu’à défaut de mention, dans le mandat, du nom et de la qualité de la personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de ce dernier, cette convention est nulle.
En l’espèce, le mandat produit par l’agence Vaneau (sa pièce 1) indique comme mandataire « SAS VANEAU [Adresse 1] au capital de 2 000 000 € – RCS Paris 450 623 103 Carte professionnelle CPI [Numéro identifiant 2] Délivrée par la CCI Paris-Ile de France Monsieur [U] [I], Président (…). Il n’apparaît pas de numéro de mandat. Ce mandat n’est pas signé par le mandataire.
Il résulte des conclusions de l’agence Vaneau que Mme [N] a agi en son nom dans cette affaire.
L’agence Vaneau fait valoir que seul le mandant peut se prévaloir de la nullité du mandat, qui est relative, en citant une jurisprudence de la chambre mixte du 24 février 2017. Cependant, dans cette affaire, il s’agissait de la validité du mandat d’effectuer des formalités de congé et non du mandat de vente. Bien plus, la Cour de cassation a depuis jugé, en 2020, que les prescriptions relatives aux nom et qualité de l’agent commercial intervenant pour le titulaire de la carte professionnelle sont d’ordre public, et sanctionnées par une nullité absolue.
La règle de l’article 6-2 de la loi du 2 janvier 1970 qui impose l’identification de l’agent commercial intervenant pour le titulaire de la carte professionnelle vise tout à la fois à préserver l’intérêt général en assurant la moralité des agents immobiliers et à préserver l’intérêt particulier des parties à la vente en assurant l’identification de leur interlocuteur. Au demeurant dans le cas d’un mandat de vente signé par le vendeur mais stipulant que la rémunération du mandataire sera payée par l’acquéreur, ce dernier ne saurait être considéré comme un tiers au contrat ne pouvant pas se prévaloir d’une cause de nullité relative de ce contrat.
Dès lors, la carte professionnelle d’agent immobilier était détenue par M. [I] président de la société Vaneau, sans que le mandat ne mentionne l’intervention de l’agent commercial, Mme [N] es qualité, le mandat est donc nul.
L’agence Vaneau soutient que la nullité du mandat est « abolie par la volonté expresse et exprimée par les parties de passer la vente en incluant le recours à l’agence, sans qu’il ne soit plus possible de contester son droit à rémunération, ni d’invoquer la nullité du mandat précédemment signé », « cette nullité relative alléguée est alors couverte par la ratification ultérieure d’actes accomplis, incluant en leur sein : le montant des honoraires à payer, l’indication de leur charge et le cas échéant le numéro de mandat ». Cependant, en l’espèce, quand bien-même la nullité ne serait que relative, la cause de nullité est l’absence de mention au mandat des nom et qualité de l’agent commercial agissant au nom du titulaire de la carte professionnelle. Or l’acte mentionné par l’agence comme actant son droit à rémunération est la promesse de vente du 27 avril 2022, qui stipule en un paragraphe « négociation » une rémunération au profit de la « SAS VANNEAU » de 30 000 euros, commission reprise au paragraphe « coût de l’opération et financement prévisionnel ». Force est de constater que cet acte ne mentionne pas les nom et qualité de l’agent commercial, et que la signature de cette promesse n’est donc pas susceptible de couvrir la nullité du mandat, faute de manifester de manière expresse et explicite, sans la moindre ambiguïté, la volonté des intéressés de passer outre la cause de nullité.
En conséquence, la demande de l’agence Vaneau de paiement de la somme de 30 000 euros sera rejetée.

Sur la demande d’indemnisation de [E] [Z]

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
En l’espèce, [E] [Z] soutient que l’agence Vaneau, par l’intermédiaire de [P] [N], a commis des fautes en publiant une annonce trompeuse, en ne l’informant pas que le bien avait une destination commerciale et était grevé de servitudes, en le laissant négocier seul la création des servitudes, en ne lui transmettant pas les diagnostics techniques.
Il fait valoir ne pas avoir été informé de l’inéligibilité du bien aux subventions d’isolation, que l’agent lui avait promis que la toiture serait réparée avant la vente, ce qui ne fut pas fait, et que l’agent lui avait assuré que le bâtiment en brique était en bon état, alors qu’il s’effondre.
Il considère que ces fautes lui ont causé un préjudice consistant en une perte de chance d’avoir pu bénéficier d’une aide gouvernementale aux travaux de rénovation énergétique, et une perte de chance de renoncer à leur acquisition en toute connaissance de cause.
Cependant, [E] [Z] ne produit aucune pièce de nature à justifier qu’il n’a pas eu connaissance de la destination commerciale du bien et de la conséquence de cette destination sur l’octroi d’aides financières d’Etat avant la signature de la promesse de vente. Au demeurant, il a bénéficié, suite à cette promesse, d’un délai de rétractation de quatorze jours dont il ne s’est pas prévalu. Informés de la destination au plus tard le 27 avril 2022, [E] [Z] avait tout loisir de se renseigner sur les critères des subventions qu’il espérait, et de se rétracter.
Ainsi, si tant est que l’agence ait commis une faute, il n’établit pas de préjudice en résultant directement.
[E] [Z] fait valoir qu’il subit un préjudice moral du fait d’avoir été ainsi mal accompagné dans son achat, qu’il évalue à 15 000 euros. Il est cependant établi que suite à la promesse de vente, il a refusé toute interaction avec l’agence immobilière, faisant son affaire personnelle de l’opération. Il est également établi que le délai légal de rétractation lui permettant de mettre fin à l’opération n’ayant pas été utilisé, il ne peut pas se prévaloir d’éventuelles fautes antérieures à l’avant contrat de nature à lui faire perdre toute chance de ne pas acheter.
Ainsi, [E] [Z] n’établit pas l’existence d’une faute du demandeur consistant en un mauvais accompagnement dans la vente lui ayant causé un préjudice moral
En conséquence, [E] [Z] sera débouté de sa demande indemnitaire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie succombante supporte les dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Dès lors, la société Vaneau, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles
En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
En l’espèce, la société Vaneau, qui supporte les dépens, sera condamné à payer à [E] [Z] une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros.
La demande de la société Vaneau à l’encontre de [E] [Z] sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».
En l’espèce, aucune loi ni aucune particularité de l’espèce ne s’oppose à l’exécution provisoire des présentes.
En conséquence, il sera rappelé que le présent jugement est exécutoire par provision.

Le tribunal,

DEBOUTE la société Vaneau de sa demande de condamnation de [E] [Z] à lui payer la somme de 30 000 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts,

DEBOUTE [E] [Z] de sa demande de condamnation de la société Vaneau à lui payer la somme de 15 000 euros de dommages et intérêts,
CONDAMNE la société Vaneau aux dépens de l’instance,

CONDAMNE la société Vaneau à payer à [E] [Z] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la société Vaneau de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
Christelle HENRY Anne-Caroline HAGTORN