TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES
AFFAIRE N° RG 24/00344 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GYOW
NAC : 30B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 21 Novembre 2024

DEMANDEURS

M. [K] [U]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Lynda LEE MOW SIM-WU TAO SHEE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mme [T] [U]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Lynda LEE MOW SIM-WU TAO SHEE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE

E.A.R.L. PRODUCTIONS AGRICOLES DE BOURBON Prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Cynthia LAGOURGUE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Catherine VANNIER
Greffier : Isabelle SOUNDRON 
Audience Publique du : 31 Octobre 2024

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 21 Novembre 2024 , par décision contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Catherine VANNIER, Première Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier 

Copie exécutoire à Maître LAGOURGUE délivrée le :
Copie certifiée conforme à Maître LEE MOW SIM délivrée le :

Par acte sous seing privé en date du 15 décembre 1991, Monsieur [K] [U] a donné à bail commercial à l’EARL Productions Agricoles de Bourbon un terrain d’une superficie d’environ 6.500 m² située sur la commune de [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 8.700 francs. Ce bail a été tacitement prolongé.

Par acte d’huissier du 22 juin 2023, Monsieur [K] [U] et Madame [T] [U] ont donné congé à l’EARL Productions Agricoles de Bourbon pour le 31 décembre 2023. Le même jour, ils faisaient délivrer un commandement pour défaut d’assurance.

Le 16 avril 2024, ils faisaient délivrer à l’EARL Productions Agricoles de Bourbon un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

Estimant que la situation n’avait pas été régularisée par l’EARL Productions Agricoles de Bourbon, les consorts [U] ont, par acte de commissaire de justice en date du 8 juillet 2024, fait assigner l’EARL Productions Agricoles de Bourbon devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint Denis pour voir :
Juger que le congé délivré à l’EARL Productions Agricoles de Bourbon le 22 juin 2023 est parfaitement régulier et valable,Constater que par l’effet du commandement en date du 16 avril 2024, la clause résolutoire contenue au bail est acquise à la date du 17 mai 2024,Dès lors,
Juger que le bail conclu le 15 décembre 1991 est résilié et que l’EARL Productions Agricoles de Bourbon occupe sans droit ni titre le bien donné à bail,En conséquence,
Ordonner l’expulsion de l’EARL Productions Agricoles de Bourbon ainsi que de tous occupants de son chef avec au besoin le concours de la force publique, et sous astreinte de 500 € par jour de retard passé le délai de huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir,Condamner l’EARL Productions Agricoles de Bourbon prise en la personne de son représentant légal à payer par provision une indemnité mensuelle d’occupation 1.326 € à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux,Condamner l’EARL Productions Agricoles de Bourbon prise en la personne de son représentant légal à payer la somme provisionnelle de 20.679,91 € assortis du taux d’intérêt légal,Condamner l’EARL Productions Agricoles de Bourbon prise en la personne de son représentant légal à payer la somme provisionnelle de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,Condamner l’EARL Productions Agricoles de Bourbon prise en la personne de son représentant légal au paiement de la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens du présent référé y compris le coût des commandements de payer demeurés infructueux,Ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute.
Les consorts [U] estime que le congé a été régulièrement donné à l’EARL Productions Agricoles de Bourbon six mois à l’avance. Le preneur n’a pas jugé utile de saisir le tribunal en contestation de ce congé en demande paiement d’une indemnité d’éviction. Le congé étant parfaitement régulier et valable, le preneur occupe aujourd’hui les lieux sans droit ni titre justifiant son expulsion.

De même, les consorts [U] ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’EARL Productions Agricoles de Bourbon demeuré infructueux. Ils contestent par ailleurs l’existence d’un second bail produit par la défenderesse. Ils ont, à cet égard, déposé plainte pour faux et usage de faux. Ils ajoutent que leurs demandes au titre de l’indemnité d’éviction est totalement injustifiée estimant que le commerce n’a aucune valeur marchande. Ils estiment en conséquence que la clause résolutoire est acquise au 17 mai 2024 faute de régularisation. Ils sollicitent en conséquence le rejet des demandes de l’EARL Productions Agricoles de Bourbon.

L’EARL Productions Agricoles de Bourbon s’oppose à ces demandes. Elle estime que le commandement de payer du 16 avril 2024 est nul pour avoir fait référence à la clause résolutoire contenue dans le bail signé le 15 décembre 1991. Or, ce bail avait été remplacé par le bail commercial souscrit le 15 décembre 1993 par les mêmes parties, portant sur les mêmes biens, mais dont le montant du loyer avait été revu à la baisse en raison de travaux non effectués. Le commandement de payer visant la clause résolutoire aurait dû mentionner le bail commercial actuellement en vigueur soit celui du 15 décembre 1993. Il s’agit donc d’une irrégularité qui constitue une contestation sérieuse empêchant la juridiction de constater l’acquisition de la clause résolutoire incluse dans le commandement de payer. En outre la reproduction de cette clause résolutoire dans le commandement est totalement illisible. Dès lors la clause résolutoire visée dans commandement ne peut être acquise.

Par ailleurs l’EARL Productions Agricoles de Bourbon conteste les sommes réclamées. Les consorts [U] réclament les loyers et charges impayées résultant de la conversion du franc à l’euro. L’EARL Productions Agricoles de Bourbon a versé pendant 22 ans la somme mensuelle de 1.250,09 €. Il ne lui a jamais été demandé de verser la somme de 1.326 €. Or, lors du passage à l’euro, le bailleur a déterminé lui-même la conversion pour établir le montant mensuel du loyer à la somme de 1.250,09 € et non 1.249,69 €. Elle soulève la prescription quinquennale qui empêche toute condamnation sur des arriérés de loyers et charges antérieurs à avril 2019. De plus, le bailleur a toujours fourni des quittances de loyer dûment signé par lui de sorte qu’il n’existe aucun arriéré de loyer et charges. Elle a toujours payé les loyers et charges jusqu’à ce jour. Le commandement de payer doit être déclaré nul en raison de l’absence d’arriérés de loyers et de charges impayés par le locataire. Elle estime le bailleur de mauvaise foi.

Au surplus, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de voir prononcer la résiliation du bail commercial. En conséquence, le juge des référés ne peut déclarer le congé délivré le 22 juin 2023 comme étant parfaitement régulier et valable et ne peut dès lors le valider. De même la demande de paiement d’une indemnité d’occupation sera rejetée, en l’absence de résiliation du bail, tout comme la demande de condamnation à la somme provisionnelle de 5.000 € à titre de dommages-intérêts. Ces demandes font l’objet de contestations sérieuses qui ne peuvent être tranchées par le juge des référés, juge de l’évidence. Il appartenait dès lors au bailleur de saisir le tribunal judiciaire statuant sur le fond afin de trancher le litige.

L’EARL Productions Agricoles de Bourbon sollicite condamnation des consorts [U] à lui verser la somme provisionnelle de 1.500 € pour le préjudice moral subi. Elle sollicite en outre leur condamnation à lui verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le président du tribunal judiciaire peut, même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent notamment pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article L145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Suivant acte du commissaire de justice en date du 16 avril 2024, les consorts [U] ont fait commandement de payer à l’EARL Productions Agricoles de Bourbon la somme de 20.679,91 €. Ils indiquaient que le calcul lié à la conversion du franc à l’euro était erroné et portait sur une différence de 76,31 € par mois à leur détriment.

Ce commandement de payer a visé le bail du 15 décembre 1991. L’EARL Productions Agricoles de Bourbon verse aux débats un second bail en date du 15 décembre 1993 avec prise d’effet à compter du 1er janvier 1994. Ce second bail est contesté par les consorts [U] estimant que la signature de Monsieur [U] semblait avoir fait l’objet d’un copier-coller. Pourtant, l’EARL Productions Agricoles de Bourbon a versé les deux baux qui apparaissent être tous deux des originaux. Il est par ailleurs précisé sur les deux baux qu’ils ont été faits en trois exemplaires originaux. Aucun élément ne permet de qualifier de faux le second bail et, en tout état de cause, les consorts [U] n’en rapportent pas la preuve.

Or, le commandement de payer visant la clause résolutoire mentionne le bail du 15 décembre 1991 qui n’est plus en vigueur depuis le 31 décembre 1993. De même, le commandement pour défaut d’assurance vise ce même bail du 15 décembre 1991. En conséquence, cette difficulté majeure rend ces deux commandements irréguliers. Ils ne peuvent donc servir de fondement à une demande d’expulsion devant le juge des référés.

Par ailleurs, il convient de rappeler que les consorts [U] ont encaissé les loyers depuis de nombreuses années sans avoir élevé une quelconque difficulté de conversion lors du passage à l’euro, qui remonte, faut-il le rappeler, au 1er janvier 2002. Ils n’ont élevé aucune contestation depuis plus de 20 ans. Ils n’ont jamais contesté le montant de ce loyer, n’ont jamais envoyé un quelconque courrier faisant état de cette difficulté depuis 2002. Par ailleurs, l’EARL Productions Agricoles de Bourbon s’est régulièrement acquitté du montant de son loyer et le bailleur a régulièrement, jusqu’en janvier 2024, dressé les quittances de loyer démontrant la réalité du paiement.

Dès lors, il existe une contestation sérieuse sur la validité des commandements délivrés par les consorts [U] de sorte que la clause résolutoire ne peut être considérée comme étant acquise.

Sur le trouble manifestement illicite :

L’alinéa 5 de l’article L 145-9 du code de commerce dispose : « le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiqué que le locataire, qui entend soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ».

Les consorts [U] estiment que l’EARL occupe la parcelle objet du bail sans droit ni titre, en raison du congé délivré le 22 juin 2023.

Pourtant, conformément à la législation en vigueur, il est précisé sur l’acte du commissaire de justice que les bailleurs offrent à l’EARL Productions Agricoles de Bourbon de lui verser l’indemnité d’éviction prévue par l’article L 145-9 du code de commerce et que le maintien dans les lieux et acquis, aux clauses et conditions du bail expiré jusqu’au paiement de cette indemnité.

Il est encore constant que l’EARL a sollicité auprès de son bailleur, une indemnité d’éviction. Un courrier en date du 11 mars 2024 du précédent conseil des bailleurs a confirmé la réception de la demande portant sur une indemnité d’éviction et a sollicité des justificatifs. Il ajoutait que ses clients n’étaient alors pas opposés à une issue amiable.

Enfin, si le juge des référés peut constater l’acquisition d’une clause résolutoire insérée dans un bail commercial après un commandement de payer régulier demeuré infructueux, il n’est pas dans son pouvoir d’apprécier la validité d’un congé et délivré par acte extrajudiciaire, ce contentieux relevant du juge du fond. Dès lors, il appartient aux consorts [U] de saisir la juridiction du fond.

L’EARL Productions Agricoles de Bourbon n’étant donc pas occupante sans droit ni titre, aucun trouble manifestement illicite n’est donc démontré. La demande d’expulsion des consorts [U] à l’encontre de l’EARL Productions Agricoles de Bourbon sera en conséquence rejetée comme leur demande d’indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à la libération des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Les consorts [U] sollicitent la somme de 5.000 €. Cependant, ils restent défaillants à établir une quelconque faute de la part de l’EARL Productions Agricoles de Bourbon ni même d’avoir subi un quelconque préjudice. En conséquence, ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

De même, l’EARL Productions Agricoles de Bourbon ne démontre pas avoir subi un préjudice lié à une faute qu’auraient commise les consorts [U]. En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Les dépens seront supportés par les consorts [U] qui succombent.

Enfin, il paraît inéquitable de laisser à la charge de l’EARL les frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Il convient de lui allouer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Nous, Juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATONS l’existence de contestations sérieuses,

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir,

CONDAMNONS Monsieur [K] [U] et Madame [T] [U] aux dépens,

CONDAMNONS Monsieur [K] [U] et Madame [T] [U] à payer à l’EARL Productions Agricoles de Bourbon la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi prononcé les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE