Par acte sous seing privé en date du 30 novembre 2017, la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ACM a conclu un bail commercial avec la société EK AUSTERLITZ pour des locaux situés à [Localité 14], [Adresse 4]. Ce bail, d’une durée de neuf ans, couvre diverses activités telles que la boulangerie, pâtisserie, et restauration, avec un loyer annuel fixé à 179.000 euros hors taxes et hors charges.

Demande de révision du loyer

Le 25 septembre 2023, la société EK AUSTERLITZ a demandé la révision triennale du loyer, le fixant à 80.000 euros hors taxes et hors charges, en vertu de l’article L.145-38 du code de commerce. Cette demande a été suivie d’une notification par lettre recommandée le 9 janvier 2024, précisant le montant révisé souhaité.

Assignation en justice

Le 30 juin 2024, la société EK AUSTERLITZ a assigné la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ACM devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris. L’audience a eu lieu le 20 décembre 2024, avec la représentation des deux parties par leurs avocats.

Demandes des parties

Dans son dernier mémoire, la société EK AUSTERLITZ a demandé au juge de fixer le loyer à 80.000 euros, d’ordonner une mesure d’instruction, de fixer un loyer provisionnel à ce même montant, et d’ordonner l’exécution provisoire. En revanche, la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ACM a demandé le rejet des demandes de EK AUSTERLITZ et a proposé un loyer révisé de 209.397 euros, tout en sollicitant une expertise.

Arguments des parties

La société EK AUSTERLITZ a soutenu qu’une modification notable des facteurs locaux de commercialité avait eu lieu, entraînant une baisse de la valeur locative due à des impacts de la crise sanitaire et à des travaux de démolition à proximité. En revanche, la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ACM a contesté cette affirmation, arguant que la crise sanitaire n’était pas un facteur local et que la valeur locative n’avait pas subi de variation significative.

Décision du juge

Le juge a décidé qu’il était nécessaire de recourir à une mesure d’expertise pour évaluer les éléments de preuve fournis par les parties concernant la modification des facteurs locaux de commercialité. Il a également fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer dû, tout en proposant une médiation pour faciliter une résolution rapide du litige.

Procédures d’expertise et de médiation

L’expert désigné a pour mission de convoquer les parties, d’évaluer les locaux, et de déterminer la valeur locative au 1er décembre 2017 et au 25 septembre 2023. La médiation a été ordonnée pour permettre aux parties de trouver un accord, avec des dispositions pour la reprise des opérations d’expertise si la médiation échoue.

Consignation et suivi de l’expertise

La société EK AUSTERLITZ doit consigner une provision de 4.000 euros pour la rémunération de l’expert, avec un rappel prévu pour vérifier le versement. Le juge a également désigné un magistrat pour contrôler le suivi des opérations d’expertise.