Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Paris

Thématique : Validité du congé et enjeux d’indemnité dans le cadre d’un bail commercial

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] C.C.C.
délivrées le :
à Me BRIAND (C2525)
Me VERGNAUD (B0565)
M. [Y]
Mme [W]

■

18° chambre
3ème section

N° RG 22/12950

N° Portalis 352J-W-B7G-CX6JX

N° MINUTE : 5

Assignation du :
27 Octobre 2022

EXPERTISE

[V] [Y]
[Adresse 4]
[Localité 10]
[XXXXXXXX01]
[Courriel 12]

JUGEMENT
rendu le 26 Novembre 2024

DEMANDERESSE

S.A. NEXITY STUDEA (RCS de Paris 342 090 834)
[Adresse 8]
[Localité 10]

représentée par Me Emmanuelle BRIAND, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2525

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [G]
[Adresse 6]
[Localité 9]

représenté par Me Lucas VERGNAUD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0565

Décision du 26 Novembre 2024
18° chambre 3ème section
N° RG 22/12950 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX6JX

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Sandra PERALTA, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 24 Septembre 2024 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 Novembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort
_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er avril 1998 la S.N.C. NETTER CHEVREUIL a donné à bail commercial à la S.A. S.G.R.S. un local, sis [Adresse 5], désigné lot n°7à [Localité 10] pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 1998 moyennant un loyer principal annuel de 16.998,30 Francs, aux fins d’y exploiter une activité de « Résidence Étudiants ».

Monsieur [T] [G] a acquis le local, objet du bail par acte notarié en date du 9 mars 1999.

Le présent bail, désormais conclu entre Monsieur [T] [G] et la S.A. GESTRIM CAMPUS, venant aux droits de la S.A. S.G.R.S., a été renouvelé le 20 octobre 2006 pour une nouvelle durée de 9 ans à compter du 1er avril 2007.

Par avenant en date du 29 décembre 2008, Monsieur [T] [G] et la S.A. LAMY RÉSIDENCE, venants aux droits de la S.A. GESTRIM CAMPUS ont convenu notamment que le loyer serait révisé de plein droit le 1er avril de chaque année en fonction de la variation de l’IRL publié par l’INSEE.

Par acte extrajudiciaire du 25 février 2022, Monsieur [T] [G] a fait délivrer à la S.A. NEXITY STUDEA, venant aux droits de la S.A. LAMY RÉSIDENCE, un congé portant refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction avec effet au 30 septembre 2022.

Par acte extrajudiciaire du 27 octobre 2022 , la S.A. NEXITY STUDEA a assigné Monsieur [T] [G] devant la présente juridiction, aux fins essentielles de juger nul le congé comportant refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction délivré par Monsieur [T] [G], de dire qu’elle est bien fondée à demander le paiement d’une d’indemnité d’éviction et de désigner un expert afin de faire déterminer le montant de l’indemnité d’éviction due.

Dans ses dernières conclusions notifiées au greffe par voie électronique le 16 novembre 2023, la S.A. NEXITY STUDEA demande au tribunal, aux visas des articles L.145-14, L.145-17 et L.145-28 du code de commerce, R.145-10 du code de commerce, 232 et 263 du code de procédure civile, de :
« – JUGER les motifs légitimes et sérieux allégués dans le congé comportant refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction délivré par Monsieur [G] à la société NEXITY STUDEA portant sur le lot 7 de la Résidence NEXITY STUDEA située [Adresse 5] en date du 25 février 2022 à effet du 30 septembre 2022 et dans ses conclusions récapitulatives n° 4 sont mal fondés,
En conséquence :
– JUGER nul le congé comportant refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction délivré par Monsieur [G] à la société NEXITY STUDEA portant sur le lot 7 de la Résidence NEXITY STUDEA située [Adresse 5] en date du 25 février 2022 à effet du 30 septembre 2022,
– JUGER que le bail est actuellement en tacite prorogation,
A titre subsidiaire :
– JUGER que la société NEXITY STUDEA est bien fondée à demander le paiement d’une indemnité d’éviction sur le lot 7 susvisé,
– DESIGNER tel expert qu’il lui plaira, avec pour mission de :
o Se faire communiquer tous documents et pièces utiles,
o Visiter les locaux loués situés [Adresse 5], constituant le lot de copropriété n° 7.
o Rechercher, en tenant compte de l’activité autorisée par le bail, en l’espèce l’exploitation d’une résidence étudiants, consistant en la sous-location meublée des logements situés dans la Résidence pour un usage d’habitation, accompagné de la fourniture de services para-hôteliers, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer, conformément aux dispositions de l’article L.145-14 du code de commerce, l’indemnité d’éviction due à la société NEXITY STUDEA,
o Déterminer le montant des frais de remploi, lesquels incluent tous les coûts relatifs à l’acquisition d’un fonds de même valeur, droits d’enregistrement, frais d’agence, frais et honoraires de rédaction…,
o Déterminer l’indemnité due au titre du trouble commercial, des frais de réinstallation et de manière générale sur tous les éléments du préjudice né de l’éviction.
– DIRE que l’expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport au greffe du Tribunal de judiciaire de PARIS dans les six mois de sa désignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile auprès du juge chargé du contrôle des expertises.
– DEBOUTER Monsieur [G] de sa demande au titre de l’indemnité d’occupation.
En tout état de cause :
– CONDAMNER Monsieur [G] à payer à la Société NEXITY STUDEA la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre aux entiers dépens de l’instance, qui seront recouvrés par Maître Emmanuelle BRIAND, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile. »
Par conclusions en réponse notifiées au greffe par voie électronique le 15 janvier 2024, Monsieur [T] [G] demande au tribunal, aux visas des articles L.145-17 et 145-31 du code de commerce, de :
« A TITRE PRINCIPAL :
– DÉBOUTER la société NEXITY STUDEA de sa demande en nullité du congé ;
– DÉBOUTER la société NEXITY STUDEA de sa demande de voir fixer une indemnité d’éviction ;
– DÉBOUTER la société NEXITY STUDEA de sa demande de désignation d’un expert judiciaire;

Décision du 26 Novembre 2024
18° chambre 3ème section
N° RG 22/12950 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX6JX

– DÉCLARER valable, régulier et présentant des motifs graves et légitimes le congé délivré sur le fondement de l’article L.145-17 du Code de commerce par Monsieur [G] à la société NEXITY STUDEA concernant le lot n°7 de la résidence Netter-Chevreuil ;
EN CONSÉQUENCE
– ORDONNER à la société NEXITY STUDEA de libérer le lot n°7 de la résidence étudiante Netter-Chevreuil sans le bénéfice d’une indemnité d’éviction à compter de la signification du jugement à intervenir ;
– CONDAMNER la société NEXITY STUDEA de payer à Monsieur [G] la somme de 656,50 € mensuelle au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 30 septembre 2022 jusqu’à la libération effective des lieux ;
A TITRE SUBSIDIAIRE :
– REJETER la demande de NEXITY STUDEA de désignation d’un expert judiciaire à défaut de justifier d’un excédent brut d’exploitation concernant le lot n°7 ;
À TITRE INFINIEMENT SUBSIDIAIRE :
– DESIGNER aux frais avancés du Preneur professionnel, la société NEXITY STUDEA, tel expert qu’il vous plaira inscrit sur les listes, avec pour mission :
o De déterminer le montant des loyers dont NEXITY est redevable à l’égard de M. [G] sur les 5 dernières années au regard de l’évolution des différents indices d’indexation depuis la conclusion du bail et de la juste application de la Taxe sur la Valeur Ajoutée ;
o D’obtenir communication des éléments permettant de déterminer la comptabilité exacte des sous-locations du lot n°7 de la résidence Netter-Chevreuil (dont les baux de sous-location) ;
o De déterminer l’incidence économique que constitue l’éviction du lot n°7, propriété de Monsieur [G], sur le fonds de commerce de NEXITY STUDEA ;
o De déterminer le chiffre d’affaires réalisé sur les trois années sur le lot n°7, propriété de Monsieur [G], de la résidence Netter-Chevreuil objet de l’éviction ;
o De déterminer eu égard aux prestations fournies aux sous-locataires la perte de bénéfice sur deux ans, relative pour le local considéré eu égard à ce qu’était le chiffre d’affaires et le bénéfice pour ce local dans les deux dernières années précédant le congé ;
o D’estimer l’indemnité d’éviction eu égard à l’absence de perte ou la perte partielle de fonds de commerce ;
o D’estimer le montant de l’indemnité d’occupation due par NEXITY STUDEA à Monsieur [G].
EN TOUT ÉTAT DE CAUSE :
– DÉBOUTER la société NEXITY STUDEA de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions
– CONDAMNER NEXITY STUDEA à payer à Monsieur [G] une somme de 6.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
– CONDAMNER NEXITY STUDEA aux entiers dépens ».

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 8 février 2024, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction. A la suite d’une réorganisation de la 18ème chambre, l’audience de juge unique initialement fixée au 12 mai 2025 a été avancée à l’audience de juge unique du tribunal de céans du 24 septembre 2024.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

REJETTE la demande formée par la S.A. NEXITY STUDEA tendant à la nullité du congé avec refus de renouvellement et refus de paiement d’indemnité d’éviction du 25 février 2022,
CONSTATE l’extinction du bail conclu entre Monsieur [T] [G] et la S.A. NEXITY STUDEA portant sur les locaux commerciaux sis situés[Adresse 5], à [Localité 10], lot n° 7 au 30 septembre 2022 à minuit,

DÉCLARE mal-fondé le congé avec refus de renouvellement du 25 février 2022 comportant refus de paiement d’indemnité d’éviction,

CONSTATE que la S.A. NEXITY STUDEA a droit à une indemnité d’éviction,

AVANT DIRE DROIT sur le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, ordonne une mesure d’expertise judiciaire et commet en qualité d’expert :

Monsieur [V] [Y]
[Adresse 4]
[Localité 10]
[XXXXXXXX01]
[Courriel 12]

avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire :
* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
* visiter les lieux occupés situés[Adresse 5], à [Localité 10], lot n° 7, les décrire, et dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,
* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant :
1° de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas :
– de la perte totale ou partielle de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial,
– du transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,
2° d’apprécier si l’éviction a entraîné la perte totale ou partielle du fonds ou son transfert,
* à titre de renseignement, dire si, à son avis, le loyer aurait été ou non plafonné en cas de renouvellement du bail et préciser, en ce cas, le montant du loyer calculé en fonction des indices qui aurait été applicables à la date d’effet du congé,
A cet effet,
* donner son avis sur l’incidence qu’aura l’éviction du local, objet du bail, sur le fonctionnement de la résidence,
* donner son avis sur l’applicabilité de la méthode hôtelière et para-hôtelière ou de la méthode de l’excédent brut d’exploitation rattaché au seul lot n°7 et, de façon générale, sur les méthodes d’évaluation proposées par les parties,

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la 18ème Chambre – 3ème section du tribunal judiciaire de Paris avant le 30 novembre 2025,

FIXE à la somme de 6.000 (six mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la S.A. NEXITY STUDEA à la Régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris – Atrium Sud 1er étage – Parvis du tribunal de Paris – Paris 17ème), avec copie de la présente décision, au plus tard le 28 février 2025,

DIT que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

DIT que le juge de la mise en état conservera le contrôle de cette expertise,

Vu l’article 131-4 du code de procédure civile ;

DONNE injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

[U] [W]
[Adresse 7]
[Localité 10]
[XXXXXXXX02]
[XXXXXXXX03]
[Courriel 11]

DIT que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse,

DIT qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

DIT que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :
* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

DIT qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en aviser l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

DIT que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :
* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

DIT qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant,

DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

FIXE l’indemnité d’occupation provisionnelle due pendant la durée de l’instance au montant du dernier loyer en cours à la date du présent jugement,

REJETTE la demande d’expulsion formée par Monsieur [T] [G],

REJETTE la demande formée par Monsieur [T] [G] visant à demander à l’expert de déterminer le montant des loyers dont le preneur est redevable sur les 5 dernières années au regard de l’évolution des différents indices d’indexation depuis la conclusion du bail et de la juste application de la TVA,

REJETTE la demande formée par Monsieur [T] [G] visant à voir fixer l’indemnité d’occupation due par le preneur à la somme de 656,50 euros,

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état dématérialisée du 19 mars 2025 à 11h30 pour contrôle du versement de la consignation,

RAPPELLE que sauf convocation spécifique à l’initiative du juge de la mise en état ou d’entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d’entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l’audience à 12h00 en précisant leur objet, l’entretien se tenant alors le jour de l’audience susvisée à 11h00,

RÉSERVE les dépens et les demandes formées sur l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à Paris le 26 Novembre 2024

Le Greffier Le Président
Henriette DURO Sandra PERALTA