Par acte sous signature privée en date du 19 octobre 2010, Mme [S] [O] épouse [N] a consenti un bail commercial renouvelé à la SASU Naturalia France pour des locaux situés à [Adresse 3] à [Localité 7]. Ce bail, d’une durée de neuf ans, a débuté le 1er avril 2010 et devait se terminer le 31 mars 2019, avec un loyer annuel fixé à 110 000 euros.

Conditions d’Exploitation des Locaux

L’activité autorisée dans ces locaux était limitée à la vente au détail de divers produits, incluant des articles alimentaires et non alimentaires, ainsi qu’une petite restauration sans cuisson sur place. La fabrication et la production étaient strictement interdites.

Demande de Renouvellement du Bail

Le 27 mai 2019, la SASU Naturalia France a signifié à Mme [N] une demande de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2019, en proposant un loyer de 88 000 euros. Au 1er juillet 2019, le loyer annuel était de 121 899,92 euros.

Propositions de Loyer et Contestations

Mme [N] a accepté le principe du renouvellement mais a proposé un nouveau loyer de 126 046,30 euros. En avril 2021, la SASU Naturalia France a demandé la fixation du loyer à 88 000 euros, entraînant une assignation devant le juge des loyers commerciaux en avril 2022 pour obtenir le remboursement du trop-perçu.

Jugement du Tribunal

Le 11 avril 2023, le tribunal a constaté le renouvellement du bail à partir du 1er juillet 2019 et a désigné un expert pour évaluer la valeur locative des lieux. Le rapport de l’expert a été déposé le 7 décembre 2023.

Demandes des Parties

Dans ses mémoires, la SASU Naturalia France a demandé la fixation du loyer à 105 145 euros et la restitution du trop-perçu, tandis que Mme [N] a sollicité un loyer de 124 268 euros et le paiement des arriérés.

Évaluation de la Valeur Locative

L’expert a estimé la valeur locative nette au 1er juillet 2019 à 110 000 euros. Les parties ont contesté cette évaluation, la preneuse proposant 105 145 euros et la bailleresse 124 268 euros.

Caractéristiques des Locaux

Les locaux, situés dans un immeuble ancien mais bien entretenu, comprennent deux boutiques avec un bon accès pour le public. L’expert a noté que la visibilité commerciale était adéquate, malgré des limitations d’accès.

Destination des Lieux

Le bail a été modifié pour permettre une activité de petite restauration sans cuisson, ce qui a été pris en compte dans l’évaluation de la valeur locative. La SASU Naturalia France a souligné que cette activité restait limitée.

Obligations des Parties

Les obligations de mise aux normes et d’entretien des locaux ont été transférées au preneur, ce qui a été considéré comme un facteur de diminution de la valeur locative.

Facteurs Locaux de Commercialité

L’emplacement des locaux a été jugé favorable, bien que situé sur une voie de commercialité secondaire. L’expert a noté une concurrence accrue dans le secteur, mais a confirmé que la localisation restait avantageuse.

Fixation du Loyer Renouvelé

Le tribunal a fixé le loyer du bail renouvelé à 107 780 euros par an, tenant compte des éléments d’évaluation et des abattements pour travaux.

Restitution du Trop-Perçu

La SASU Naturalia France a droit à la restitution du trop-perçu de loyers, avec intérêts au taux légal à partir de la date de l’assignation.

Partage des Dépens

Les dépens, y compris les frais d’expertise, seront partagés par moitié entre les deux parties, sans application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conclusion du Jugement

Le jugement a été rendu le 26 novembre 2024, confirmant la fixation du loyer et la restitution du trop-perçu, avec exécution provisoire de la décision.