Par un acte sous signature privée daté du 19 octobre 2010, Mme [S] [O] épouse [N] a consenti un bail commercial à la SASU Naturalia France pour des locaux situés à [Adresse 3] à [Localité 7]. Ce bail, d’une durée de neuf ans, a débuté le 1er avril 2010 et devait se terminer le 31 mars 2019, avec un loyer annuel fixé à 110 000 euros.

Conditions d’Exploitation des Locaux

Le bail stipule que l’activité autorisée dans les locaux est la vente au détail de divers produits, y compris alimentaires et diététiques, ainsi que la petite restauration, à condition que cette dernière ne devienne pas l’activité principale. Les activités de fabrication et de production sont expressément interdites.

Demande de Renouvellement du Bail

Le 27 mai 2019, la SASU Naturalia France a signifié à Mme [N] une demande de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2019, en proposant un loyer de 88 000 euros. Au 1er juillet 2019, le loyer en vigueur était de 121 899,92 euros.

Propositions de Loyer et Acceptation

Le 26 septembre 2019, Mme [N] a accepté le renouvellement du bail, mais a proposé un nouveau loyer de 126 046,30 euros. En avril 2021, la SASU Naturalia France a demandé la fixation du loyer à 88 000 euros, suivie d’une assignation devant le juge des loyers commerciaux en avril 2022.

Jugement du Tribunal

Le 11 avril 2023, le tribunal a constaté le renouvellement du bail à partir du 1er juillet 2019 et a désigné un expert judiciaire pour évaluer la valeur locative des lieux. Le rapport de l’expert a été déposé le 7 décembre 2023.

Demandes des Parties

Dans son mémoire du 18 juin 2024, la SASU Naturalia France a demandé la fixation du loyer à 105 145 euros et la restitution du trop-perçu. De son côté, Mme [N] a demandé un loyer de 124 268 euros et le paiement des arriérés.

Évaluation de la Valeur Locative

L’expert a estimé la valeur locative nette au 1er juillet 2019 à 110 000 euros. Les parties ont contesté cette évaluation, la preneuse proposant 105 145 euros et la bailleresse 124 268 euros.

Caractéristiques des Locaux

Les locaux sont situés dans un immeuble ancien mais bien entretenu, avec une bonne visibilité et un accès distinct pour les livraisons. L’expert a noté que la superficie totale des locaux est d’environ 253,82 m².

Destination des Lieux

Le bail a été modifié pour permettre une activité de petite restauration sans cuisson, ce qui a élargi la destination des lieux. L’expert a pris en compte cette extension dans son évaluation.

Obligations des Parties

Les obligations de chaque partie ont été examinées, notamment le transfert de la taxe foncière et des primes d’assurance au preneur, ce qui a été considéré comme un facteur de diminution de la valeur locative.

Facteurs Locaux de Commercialité

L’emplacement des locaux a été jugé favorable, bien que situé sur une voie de commercialité secondaire. L’expert a noté une concurrence accrue dans le secteur, mais a conclu que la commercialité restait bonne.

Fixation du Loyer Renouvelé

Le loyer de renouvellement a été fixé à 107 780 euros par an, tenant compte de divers facteurs, y compris les abattements pour travaux et les caractéristiques des locaux.

Restitution du Trop-Perçu

La SASU Naturalia France a droit à la restitution du trop-perçu de loyers, avec intérêts au taux légal à partir du 7 avril 2022.

Partage des Dépens

Les dépens, y compris les frais d’expertise, seront partagés par moitié entre les deux parties, sans application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conclusion du Jugement

Le tribunal a statué sur la fixation du loyer, la restitution du trop-perçu, et le partage des dépens, tout en rappelant que l’exécution provisoire de la décision est de droit.