La S.C.I [Adresse 1] a conclu un bail avec une société locataire, désignée ici comme le preneur, pour des locaux à usage de bar brasserie café restauration. Ce bail, initialement signé le 22 novembre 2002, a été renouvelé d’un commun accord pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2012, avec des augmentations de loyer annuelles basées sur l’indice INSEE. Au 1er janvier 2020, le loyer annuel était de 96.036,12 euros HT HC.

Demande de Renouvellement de Bail

Le preneur a notifié à la bailleresse, désignée ici comme la société bailleresse, une demande de renouvellement de bail pour le 1er janvier 2021. La bailleresse a accepté le principe du renouvellement, mais n’a pas donné suite à l’envoi d’un avenant. En conséquence, le preneur a saisi le juge des loyers commerciaux pour fixer le montant du loyer à 55.000 euros HT HC à compter du 1er janvier 2021.

Expertise Judiciaire

Le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail et a désigné un expert judiciaire pour évaluer la valeur locative des lieux. L’expert a rendu son rapport le 20 mars 2024, établissant une valeur locative de 59.000 euros HT/HC/AN.

Demandes des Parties

Le preneur a demandé au juge de fixer le loyer à 56.000 euros annuels HT HC, tandis que la bailleresse a soutenu que le loyer ne devrait pas être inférieur à 85.870 euros HT HC. Elle a également demandé un réajustement du dépôt de garantie et la condamnation du preneur à payer des frais d’expertise.

Évaluation de la Valeur Locative

Le juge a examiné les arguments des deux parties concernant la valeur locative. Le preneur a justifié des travaux de mise en conformité, tandis que la bailleresse a contesté la surface utile retenue par l’expert. Après analyse, le juge a retenu une valeur locative de 66.668 euros, tenant compte des abattements et des correctifs.

Décision du Juge

Le juge des loyers commerciaux a fixé le loyer du bail renouvelé à 66.668 euros HT HC à compter du 1er janvier 2021. Il a également ordonné le partage des dépens entre les parties et a rejeté les demandes de frais irrépétibles. La décision a été rendue le 24 janvier 2025, avec exécution provisoire de plein droit.