Par un acte sous signature privée daté du 15 mai 1995, Madame [P] [J] veuve [V] et ses deux enfants, Monsieur [T] [V] et Madame [O] [V] épouse [U], ont conclu un bail commercial avec la S.A.R.L. IDÉAL HÔTEL, devenu plus tard la S.A.S. HÔTEL COCON. Ce bail concernait un immeuble de six étages situé à [Adresse 7] à [Localité 16], pour une durée de neuf ans, avec un loyer annuel initial de 110.000 francs.

Évolution du bail et décès de l’usufruitière

Madame [P] [J] veuve [V] est décédée le 22 mars 2012, laissant ses deux enfants comme héritiers. Le bail commercial a été renouvelé par un jugement du tribunal judiciaire de Paris le 19 mai 2022, pour une nouvelle durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2013, avec un loyer annuel de 119.868 euros.

Congé et demande de renouvellement

Le contrat de bail s’est prolongé tacitement jusqu’au 31 décembre 2022. Le 30 juin 2022, Monsieur [T] [V] et Madame [O] [V] épouse [U] ont signifié un congé à la S.A.S. HÔTEL COCON, proposant un renouvellement du bail à partir du 1er janvier 2023, avec un loyer annuel de 150.000 euros.

Litige sur le montant du loyer

Faute d’accord sur le montant du loyer, la S.A.S. HÔTEL COCON a notifié une demande de fixation du loyer à 54.600 euros, entraînant une assignation devant le juge des loyers commerciaux. L’affaire a été enregistrée sous deux numéros de répertoire général, avant d’être réunie sous un seul numéro.

Demande de fixation du loyer par la S.A.S. HÔTEL COCON

La S.A.S. HÔTEL COCON a demandé au juge de fixer le loyer à 54.600 euros, tout en sollicitant la désignation d’un expert pour évaluer la valeur locative des locaux. Elle a justifié sa demande par des éléments relatifs à la valeur locative et aux travaux réalisés.

Réponse des nus-propriétaires

Monsieur [T] [V] et Madame [O] [V] épouse [U] ont, de leur côté, demandé que le loyer soit fixé à 160.000 euros, en se basant sur une évaluation de la recette théorique annuelle. Ils ont également proposé la désignation d’un expert judiciaire pour déterminer la valeur locative.

Décision du juge des loyers commerciaux

Le juge a constaté le principe du renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2023. Il a ordonné une expertise judiciaire pour déterminer le montant du loyer, en tenant compte des usages dans le secteur hôtelier.

Mesures d’expertise et médiation

Le juge a désigné une experte judiciaire pour évaluer la valeur locative des locaux et a fixé une provision de 5.000 euros à la charge de la S.A.S. HÔTEL COCON. Il a également encouragé les parties à recourir à une médiation pour tenter de résoudre le litige à l’amiable.

Prochaines étapes et audience

L’affaire a été renvoyée à une audience ultérieure pour vérifier la consignation de la provision et pour la poursuite des opérations d’expertise. Les demandes relatives aux dépens et aux frais irrépétibles ont été réservées pour une décision ultérieure.