Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Nîmes

Thématique : Responsabilité du syndic et préjudices financiers : enjeux de la gestion de copropriété

Copie ❑ exécutoire
❑ certifiée conforme
délivrée
à la SELARL LEONARD VEZIAN CURAT AVOCATS
Me Patricia TEULADE

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe
DE NIMES
Le 14 Janvier 2025
1ère Chambre Civile

N° RG 21/04276 – N° Portalis DBX2-W-B7F-JFVA

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

M. [D] [W]
né le 07 Août 1959
demeurant [Adresse 3]

S.C.I. METEORE
immatriculée au RCS de NIMES sous le n° 422 619 197 000 29, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Tous deux représentés par Me Patricia TEULADE, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

à :

S.A.S. FONCIA CASTELLUM,
inscrite au RCS de MONTPELLIER sous le n°610 105 751, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège, ès qualités de syndic de la copropriété Les [Adresse 5] sise [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELARL LEONARD VEZIAN CURAT AVOCATS, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

Société AD IMMOBILIER,
dont le siège social est sis [Adresse 4]

n’ayant pas constitué avocat

Rendu publiquement le jugement réputé contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 12 Novembre 2024 devant Antoine GIUNTINI, Vice-président, statuant comme juge unique, assisté de Aurélie VIALLE, greffière, et qu’il en a été délibéré.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [D] [W] exerce son activité de chirurgien-dentiste au sein d’un local professionnel loué à la SCI METEORE.
Insatisfait de l’absence de réaction du syndic de copropriété depuis novembre 2018, face aux infiltrations subies par son local en temps de pluie, malgré les expertises diligentées, il a assigné, avec la SCI METEORE, par acte du 14 octobre 2021 la SAS COURDIL, aujourd’hui FONCIA CASTELLUM, en qualité de syndic de la copropriété « LES [Adresse 5] » devant le tribunal judiciaire de NIMES aux fins notamment d’obtenir la réparation de ses préjudices nés des manquements, fautes et négligences alléguées dans l’exercice du mandat de ce syndic. Cette procédure a été enregistrée sous le n° RG 21/04276.
Par acte du 12 avril 2022, Monsieur [D] [W] et la SCI METEORE a assigné la SARL AD IMMOBILIER devant le Tribunal Judiciaire de Nîmes. Il demande la recevabilité de son appel en cause à l’encontre de celle-ci, en qualité de syndic de la copropriété « LES [Adresse 5] ». Il sollicite également réparation de ses préjudices né des manquements, fautes et négligences alléguées de FONCIA CASTELLUM, en qualité de syndic de la copropriété « LES [Adresse 5] » dans l’exercice de son mandat. Cette procédure a été enregistrée sous le n° RG 22/02761.
La jonction de ces deux procédures sous le numéro unique 21/4276 a été ordonnée par la juge de la mise en état le 7 septembre 2023.
* * *
Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 11 janvier 2024, Monsieur [D] [W] et la SCI METEORE demandent au Tribunal, sur le fondement des articles 1991 et suivants du code civil de :
CONSTATER les manquements, les fautes de négligence de la SAS COURDIL aujourd’hui FONCIA CASTELLUM, dans l’exercice de son mandat ;
CONSTATER que ces manquements ont généré un préjudice financier, économique pour Monsieur [W] ;
En conséquence :
CONDAMNER la SAS COURDIL, aujourd’hui FONCIA CASTELLUM, à lui payer, au jour des exercices 2019 et 2020 :
– la somme de 2268 € au titre du préjudice financier sur l’exercice professionnel 2019,
– la somme de 7143 € au titre du préjudice financier sur l’exercice professionnel 2020,
– la somme de 5100 € au titre des travaux exposés et anéantis compte tenu de l’incurie du syndic.
CONDAMNER en outre la SAS COURDIL, aujourd’hui FONCIA CASTELLUM, à lui payer la somme de 3000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes ils mettent en avant qu’à la date du dommage subi et constaté par M. [W] c’est la SAS COURDIL, aujourd’hui FONCIA CASTELLUM, qui se trouvait chargée, dans le cadre d’un contrat de mandat que lui conférait l’assemblée générale des copropriétaires, de la mission de syndic. Ils précisent engager la responsabilité contractuelle du syndic de copropriété pour les fautes commises dans la gestion de son mandat. Ils expliquent que le syndicat des copropriétaires est civilement responsable à l’égard d’un copropriétaire ou d’un tiers qui subirait un dommage du fait du syndic.
Ils indiquent que le cabinet dentaire s’est trouvé inexploitable du fait de l’incurie du syndic.
Ils confirment leur intérêt à agir par l’appel en la cause du cabinet AD IMMOBILIER, en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1065, le syndic en fonction à la date de l’assignation pouvant seul valablement représenter le syndicat en justice.
* * *
Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 30 janvier 2024, La SAS FONCIA CASTELLUM, anciennement SAS COURDIL, demande au tribunal, sur le fondement des articles 31 du code de procédure civile, 1991 et suivants du code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965, de :
A titre principal :
Juger que la SAS FONCIA CASTELLUM n’était pas syndic de la copropriété de l’immeuble LES [Adresse 5] à la date de l’assignation du 14 octobre 2021,
Juger que l’assignation d’un syndic qui a cessé ses fonctions constitue une irrégularité de fond,
En conséquence :
Prononcer la nullité de l’assignation délivrée le 14 octobre 2021 ;
Déclarer irrecevable l’ensemble des demandes dirigées contre le syndicat de la copropriété et, en tout état de cause, débouter les demandeurs de celles-ci.
A titre subsidiaire :
Juger que la SAS FONCIA CASTELLUM n’a pas été assignée en la présente procédure à titre personnel, mais en qualité de syndic de cette copropriété,
En conséquence, déclarer irrecevable l’ensemble des demandes dirigées contre la SAS FONCIA CASTELLUM au titre de la responsabilité personnelle du syndic.
A titre infiniment subsidiaire :
Débouter Monsieur [D] [W] et la SCI METEORE de l’ensemble de leurs demandes formulées au titre du contrat de mandat.
A titre reconventionnel :
Condamner solidairement Monsieur [D] [W] et la SCI METEORE lui payer la somme de 3.000€ à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
Condamner solidairement Monsieur [D] [W] et la SCI METEORE à lui payer la somme de 1.200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamner Monsieur [D] [W] et la SCI METEORE aux entiers dépens de l’instance ;
Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire de droit de la décision à intervenir, sauf en ce qui concerne les demandes reconventionnelles formulées par la SAS FONCIA CASTELLUM.

La SAS FONCIA CASTELLUM fait valoir que lors de l’assemblée générale du 25 janvier 2021, il a été procédé à la désignation du cabinet AD IMMOBILIER en qualité de syndic, de sorte qu’il n’avait plus cette qualité à la date de l’assignation. Elle en conclut que l’acte introductif d’instance assigne le syndicat de copropriété représenté par le mauvais syndic, car seul le syndic en fonction à la date de l’assignation peut valablement représenter le syndicat en justice.
Elle relève que Monsieur [D] [W] et la SCI METEORE ont assigné La SAS FONCIA CASTELLUM en qualité de syndic, tout en développant un argumentaire de faute contre le mandataire, non contre le syndicat. Elle ajoute que l’assignation du 12 avril 2022 est dirigée contre AD immobilier à titre personnel, et non en qualité de représentant du syndicat. Elle en conclut que le syndicat de copropriété n’a pas été valablement assigné.
Elle soulève qu’en tant que tiers au contrat de syndic, les copropriétaires pris individuellement ne peuvent agir à l’encontre de ce dernier que sur le terrain quasi-délictuel.
Elle assure enfin avoir fait preuve de réactivité dans les désagréments dénoncés par Monsieur [D] [W] et la SCI METEORE.
* * *
la SARL AD IMMOBILIER n’a pas constitué avocat ; la décision sera donc réputée contradictoire.
* * *
Pour un exposé complet des faits, prétentions et moyens des parties, il y a lieu en vertu de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leurs dernières écritures.

* * *

Après clôture de l’instruction fixée au 30 avril 2024 par ordonnance de la juge de la mise en état du 21 mai 2014, l’affaire a été plaidée à l’audience de juge unique du 21 mai 2024.
Par jugement du 31 juillet 2024 la réouverture des débats a été ordonnée avec renvoi à l’audience de juge unique du 12 novembre 2024.
A l’audience du 12 novembre 2025 la décision a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant en audience publique, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire,
DECLARE irrecevable la demande de la SAS FONCIA CASTELLUM en nullité de l’assignation pour irrégularité au fond ;
DECLARE irrecevable la demande de la SAS FONCIA CASTELLUM de fin de non-recevoir tiré du défaut d’intérêt à agir de Monsieur [D] [W] et de la SCI METEORE ;
DEBOUTE Monsieur [D] [W] et la SCI METEORE de leurs demandes de condamnation de la SAS FONCIA CASTELLUM, anciennement dénommée COURDIL, au titre des préjudices financiers et des travaux exposés ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [W] et la SCI METEORE à payer la somme de 1.200 euros à la SAS FONCIA CASTELLUM au titre des frais irrépétibles ;
DEBOUTE Monsieur [D] [W] et la SCI METEORE de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Le présent jugement a été signé par Antoine GIUNTINI Vice-président et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

LE GREFFIER LE PRESIDENT