Le 17 juillet 2009, la SCI SECOVALDE a conclu un bail commercial avec la SARL FIRECREST pour un local situé dans le centre commercial Val d’Europe, d’une durée de 12 ans à compter du 1er janvier 2009. Le loyer annuel minimum était fixé à 30 000 euros, avec un loyer variable de 7,1% du chiffre d’affaires.

Congé et Offre de Renouvellement

Le 29 juin 2020, la SCI SECOVALDE a signifié un congé à la SARL FIRECREST, accompagnée d’une offre de renouvellement pour 12 ans à un loyer annuel minimum de 167 500 euros. La SARL FIRECREST a accepté le principe du renouvellement mais a contesté la durée et le montant du loyer proposé.

Litige sur le Montant du Loyer

Face à l’absence d’accord sur le loyer, la SCI SECOVALDE a demandé la fixation du loyer par voie judiciaire, entraînant une assignation devant le juge des loyers commerciaux le 5 mars 2021. Le juge a reconnu le renouvellement du bail à partir du 1er janvier 2021 et a ordonné une expertise judiciaire.

Rapport d’Expertise et Demandes des Parties

Le rapport d’expertise déposé le 20 janvier 2023 a conduit la SCI SECOVALDE à demander un loyer minimum garanti de 136 610 euros, tandis que la SARL FIRECREST a demandé un loyer de 74 000 euros. Les deux parties ont également formulé des demandes de condamnation aux dépens.

Détermination de la Surface Louée

Un désaccord a émergé concernant la surface des locaux loués, la SCI SECOVALDE revendiquant 71,90 m², tandis que la SARL FIRECREST soutenait une surface de 67 m². Le contrat stipulait une surface approximative, et l’expert a retenu 71,90 m² en tenant compte d’une terrasse.

Évaluation de la Valeur Locative

La valeur locative du loyer renouvelé devait être déterminée selon les caractéristiques du local et les prix pratiqués dans le voisinage. L’expert a évalué la valeur locative à 1 600 euros par m², tandis que la SARL FIRECREST a proposé un maximum de 1 400 euros, et la SCI SECOVALDE a demandé 1 900 euros.

Fixation du Loyer Annuel

Après analyse des références locatives, le loyer annuel hors taxes et hors charges a été fixé à 126 374,32 euros, basé sur une moyenne des prix pratiqués pour des locaux équivalents. Aucun abattement n’a été appliqué en raison des obligations contractuelles.

Rappels de Loyers et Intérêts

La demande de la SCI SECOVALDE concernant les rappels de loyers a été jugée irrecevable, le jugement constituant un titre exécutoire pour le recouvrement des loyers dus. Les intérêts au taux légal ont été fixés à partir du 21 janvier 2021, avec possibilité de capitalisation.

Dépens et Frais d’Expertise

Les dépens ont été partagés entre les parties, incluant les frais d’expertise judiciaire. Les demandes d’indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ont été rejetées pour les deux parties, chacune devant supporter ses propres frais.