Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Marseille

Thématique : Respect du règlement de copropriété : obligations et astreintes en question

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
JUGE DE L’EXECUTION

DOSSIER : N° RG 24/10526 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5NZJ
MINUTE N° : 25/

Copie exécutoire délivrée le 04 Février 2025
à Me TOMAS-BEZER
Copie certifiée conforme délivrée le 04 Février 2025
à Me NAUDIN
Copie aux parties délivrée le 04 Février 2025

JUGEMENT DU 04 FEVRIER 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame DESMOULIN, Vice-Présidente,
GREFFIER : Madame KELLER, Greffier

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 17 Décembre 2024 du tribunal judiciaire de MARSEILLE, tenue par Madame DESMOULIN, Vice-Présidente, juge de l’exécution par délégation du président du tribunal judiciaire de Marseille, assistée de Madame KELLER, Greffier.

L’affaire oppose :

DEMANDERESSE

Madame [C] [Z]
née le [Date naissance 1] 1957 à [Localité 5],
demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Corinne TOMAS-BEZER de la SELARL LOGOS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Maître Cécile CRISANTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.S. FONCIA [Localité 5],
société immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Marseille sous le numéro 067 803 916
dont le siège social est sis [Adresse 6]
prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Maître Dominique FANTOZZI-KHAYAT, avocat au barreau de MARSEILLE

Al’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 04 Février 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

NATURE DE LA DECISION : Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Mme [C] [Z] est propriétaire au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] des lots n°11 (une cave), 37 (un appartement) et 50 (une chambre de bonne).

Elle a constaté qu’une mansarde située au 6è étage, sous les toits, était occupée à titre d’habitation dans des conditions ne répondant pas aux normes d’habitabilité et en contradiction avec le règlement de copropriété et en a informé le syndic le 6 janvier 2021 en lui demandant de tout mettre en oeuvre pour faire respecter le règlement de copropriété.

L’assemblée générale du 19 octobre 2021 a autorisé le syndic à engager différentes procédures judiciaires à l’encontre de copropriétaires mais n’a pas évoqué la difficulté relative à l’occupation des chambres de bonne. Mme [C] [Z] a donc sollicité de la société FONCIA [Localité 5]-[Localité 7] de faire respecter le règlement de copropriété de ce chef.

Par ordonnance en date du 15 décembre 2023 le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille a notamment
– pris acte de l’intervention volontaire de la société FONCIA [Localité 7]
– rejeté les exceptions d’irrecevabilité soulevées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 7] et la société FONCIA [Localité 5]
– condamné in solidum la société FONCIA [Localité 7] et la société FONCIA [Localité 5], en qualité de syndic de l’immeuble sis [Adresse 3] à tout mettre en oeuvre pour assurer le respect du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 3] et notamment par la mise en oeuvre de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 13 octobre 2021, la résolution des points de blocage, objets des courriers en date des 29 juillet et 29 septembre 2022 de Mme [C] [Z] ainsi que du constat d’huissier du 26 avril 2022 et ce, dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance de référé et passé ce délai sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard durant 3 mois.

Cette décision a été signifiée aux sociétés FONCIA [Localité 7] et FONCIA [Localité 5] le 29 janvier 2024.

Selon acte d’huissier en date du 19 septembre 2024 Mme [C] [Z] a fait assigner la société FONCIA [Localité 5] à comparaître devant le juge de l’exécution de Marseille.

A l’audience du 17 décembre 2024 Mme [C] [Z] a, par conclusions réitérées oralement, demandé de
– liquider l’astreinte à la somme de 18.000 euros et condamner la société FONCIA [Localité 5] au paiement de pareille somme

– assortir la condamnation, objet de l’ordonnance de référé, d’une astreinte définitive d’un montant de 500 euros par jour de retard pendant une durée de 12 mois à compter du présent jugement et sur simple présentation de la minute
– rejeter les demandes de la société FONCIA [Localité 5]
– condamner la société FONCIA [Localité 5] à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Elle a fait valoir que nonobstant la signification de l’ordonnance de condamnation, elle déplorait toujours la carence persistante du syndic ; qu’elle avait ainsi été contrainte d’attirer à nouveau l’attention de la société FONCIA [Localité 5] par courrier du 11 mars 2024 et faire établir un procès-verbal de constat le 10 septembre 2024 qui démontrait que la situation demeurait inchangée depuis 3 années déjà.

Par conclusions réitérées oralement, la société FONCIA [Localité 5] a demandé de
– rejeter les demandes de Mme [C] [Z]
– subsidiairement réduire à de plus justes proportions la demande de liquidation de l’astreinte provisoire
– rejeter la demande tendant à ordonner une astreinte définitive
– condamner Mme [C] [Z] à lui payer la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Elle a souligné que le libellé de l’astreinte était particulièrement large et la plaçait dans une insécurité juridique patente faute d’identification précise de l’obligation soumise à contrainte. Elle a fait valoir qu’en toute hypothèse elle était tenue à une obligation de moyens et avait donc fait diligenter, par son conseil habituel, une procédure judiciaire en référé à l’encontre des copropriétaires incriminés par Mme [C] [Z], instance qui était en cours. Elle a ajouté que les démarches entreprises avaient pris un temps certain (temps pour déterminer les copropriétaires mis en cause, obtention d’un relevé de propriété à jour auprès de la publicité foncière, temps pour missionner l’avocat et temps pour lui permettre de rédiger l’assignation). Elle a donc conclu qu’elle avait “tout mis en oeuvre” pour faire cesser les empiètements, appropriations et travaux sur les parties communes, a fortiori dans les délais de l’astreinte et s’était assurée de sa pleine effectivité en collationnant les éléments nécessaires à son succès. Subsidiairement elle a demandé de réduire le taux de l’astreinte soulignant que l’enjeu du litige demeurait quasiment inexistant pour Mme [C] [Z] qui résidait non pas dans l’immeuble litigieux mais à [Localité 4].

PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’exécution,

Liquide l’astreinte ordonnée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille dans son ordonnance en date du 15 décembre 2023 à la somme de 10.000 euros ;

Condamne la société FONCIA [Localité 5] à payer cette somme à Mme [C] [Z] ;

Assortit l’injonction faite à la société FONCIA [Localité 5] par ordonnance de référé en date du 15 décembre 2023 à savoir tout mettre en oeuvre pour remédier au dysfonctionnement du système d’éclairage des escaliers (escalier A à tout le moins) et au défaut de paiement des factures EDF ainsi qu’au dysfonctionnement de l’ouverture de la porte d’entrée de l’immeuble et de l’interphone (système d’ouverture-fermeture à distance) d’une astreinte provisoire journalière de 200 euros passé un délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement et pendant 6 mois ;

Condamne la société FONCIA [Localité 5] aux dépens ;

Condamne la société FONCIA [Localité 5] à payer à Mme [C] [Z] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et le juge de l’exécution a signé avec le greffier ayant reçu la minute.

Le greffier Le juge de l’exécution