La société civile immobilière (SCI) propriétaire d’un immeuble d’une surface utile de 185 m² a été déclarée d’utilité publique pour des travaux de restauration immobilière par le préfet de la Gironde. Cette déclaration a été prorogée et modifiée à plusieurs reprises, avec un programme de travaux obligatoires fixé par le conseil municipal, imposant aux propriétaires de réaliser les travaux avant novembre 2017. Le programme de réhabilitation de l’immeuble, destiné à un usage hôtelier, a été notifié à la SCI en 2013.

Incendie et Péril Ordinaire

L’immeuble a subi un incendie en 2014, entraînant un arrêté de péril ordinaire qui n’a pas été levé depuis. En raison de l’absence de réalisation des travaux prescrits, une procédure d’expropriation a été engagée, aboutissant à un transfert de propriété au profit d’une société d’économie mixte (SEM) en mai 2023.

Procédure d’Expropriation et Indemnisation

La SEM a saisi la juridiction de l’expropriation pour fixer l’indemnisation de la dépossession à 203 500 euros. En réponse, la SCI a demandé une indemnité de 919 843,20 euros, en soulignant la valeur historique et patrimoniale de l’immeuble, ainsi que son état dégradé. Les deux parties ont présenté des arguments contradictoires concernant la valeur de l’immeuble et les termes de comparaison pour l’évaluation.

Arguments des Parties

La SEM a insisté sur l’état dégradé de l’immeuble, soulignant qu’il nécessitait une réhabilitation totale et qu’il était soumis à un arrêté de péril. De son côté, la SCI a mis en avant la situation privilégiée de l’immeuble dans le centre historique et a contesté les termes de comparaison proposés par la SEM, arguant qu’ils ne reflétaient pas la valeur réelle de son bien.

Évaluation et Décision du Juge

Le juge de l’expropriation a fixé la date de référence au 18 mars 2022 et a retenu une méthode d’évaluation par comparaison. Il a exclu les termes de comparaison proposés par la SCI, considérant qu’ils ne correspondaient pas à des biens ayant un usage effectif similaire. Finalement, l’indemnité principale a été fixée à 268 065 euros, avec une indemnité de remploi de 27 806,50 euros.

Condamnation aux Dépens et Frais Irrépetibles

La SEM a été condamnée à supporter les dépens, et elle a également été condamnée à verser à la SCI une somme de 1 800 euros au titre des frais irrépétibles, conformément à l’article 700 du code de procédure civile. La décision a été signée par le juge de l’expropriation et le greffier.