La société civile immobilière (SCI) ASIA 5 est propriétaire d’un immeuble à usage mixte, comprenant des chambres et un local commercial, situé à Bordeaux. Cet immeuble, d’une surface utile de 288,86 m², est édifié sur une parcelle de 128 m².

Déclaration d’intention d’aliéner

Un notaire a informé la métropole de Bordeaux de l’intention de vendre cet immeuble pour un prix de 565 000 euros, incluant une commission de 25 000 euros à la charge du vendeur. Le président de la métropole a ensuite délégué son droit de préemption à la SEM IN CITE pour l’acquisition de l’immeuble dans le cadre d’une opération de requalification urbaine.

Exercice du droit de préemption

La SEM IN CITE a notifié son intention d’exercer son droit de préemption pour un prix de 404 400 euros, mais la SCI ASIA 5 a refusé cette offre. En conséquence, la SEM IN CITE a saisi le juge de l’expropriation pour qu’il fixe judiciairement le prix du bien.

Demande de fixation du prix d’acquisition

La SEM IN CITE a demandé au juge de fixer le prix d’acquisition à 404 400 euros, en justifiant que l’immeuble est en mauvais état général et nécessite des travaux importants. Elle a également souligné que le bien est partiellement occupé, ce qui impacte sa valeur.

Réclamations de la SCI ASIA 5

La SCI ASIA 5 a, de son côté, demandé au juge de fixer le prix d’acquisition à des montants variant de 578 000 euros à 794 386 euros, en mettant en avant la localisation de l’immeuble et son potentiel commercial. Elle a contesté l’évaluation de la SEM IN CITE, arguant que les termes de comparaison utilisés pour justifier leur offre étaient inappropriés.

Propositions du commissaire du gouvernement

Le commissaire du gouvernement a proposé un prix d’acquisition de 462 176 euros, en se basant sur des termes de comparaison jugés pertinents. Il a également précisé que la date de référence pour l’évaluation devait être fixée au 24 février 2017, date d’entrée en vigueur d’une révision du plan local d’urbanisme.

Décision du juge de l’expropriation

Le juge de l’expropriation a fixé la date de référence au 27 mars 2024 et a déterminé le prix d’acquisition à 465 642 euros, tenant compte de l’état de vétusté de l’immeuble et des travaux nécessaires. La SEM IN CITE a été condamnée à payer cette somme à la SCI ASIA 5, ainsi qu’une indemnité pour frais irrépétibles.

Conclusion

La décision a été rendue par le juge de l’expropriation, qui a statué sur la base des éléments présentés par les parties, en prenant en compte l’état de l’immeuble et les conditions du marché immobilier local.