Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Bobigny

Thématique : Conflit sur le renouvellement d’un bail commercial et la fixation du loyer

COUR D’APPEL DE PARIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BOBIGNY

JUGEMENT DU 04 FEVRIER 2025

Greffe des loyers commerciaux
Affaire N° RG 23/00031 – N° Portalis DB3S-W-B7H-X5NL
Chambre 5/Section 4 – LC
Minute n° 25/188

DEMANDEUR

S.A.R.L. HBE DISTRIBUTION
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Sébastien MENDES-GIL de la SELAS CLOIX & MENDES-GIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P.173

C/

DEFENDEUR

S.C.I. FONCIERE [Localité 6] NORD
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Daniel REIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0408

S.C.I. AAJ
[Adresse 5]
[Localité 4]
représentée par Maître Henri ROUCH de la SELARL WARN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0335

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R145-23 et suivants du code de commerce, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière.

DÉBATS

Audience publique du 19 novembre 2024

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 11 janvier 2001, la société FONCIERE DU NORD a conclu avec la SCI AAJ un bail commercial portant sur les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 4] composé d’un local commercial et d’un appartement de 3 pièces situé au-dessus du local commercial, à compter du 11 janvier 2001 pour une durée de 3, 6 ou 9 ans et moyennant un loyer annuel de 144 000 francs charges comprises et une gratuité des loyers jusqu’au 1er mars 2001.

Par acte sous signature privée du 29 janvier 2001, la SCI AAJ a conclu avec la société HBE DISTRIBUTION un bail de sous location portant sur le local commercial et la terrasse sis [Adresse 3] à [Localité 4], avec effet au 1er février 2001 pour une durée de 3, 6 ou 9 ans, et moyennant un loyer mensuel de 25 000 francs à compter du 1er août 2001.

Par acte d’huissier de justice du 09 juillet 2009, la société FONCIERE DU NORD a signifié à la SCI AAJ un congé avec offre de renouvellement, qui a donné lieu à l’établissement d’un procès-verbal de recherches infructueuses en application de l’article 659 du code de procédure civile.

Par acte d’huissier de justice du 13 septembre 2011, la société HBE DISTRIBUTION a signifié à la société FONCIERE DU NORD une demande de renouvellement à compter du 1er octobre 2011.

Par acte d’huissier de justice du 21 octobre 2011, la SCI AAJ a accepté le principe de renouvellement du bail commercial signé avec la société HBE DISTRIBUTION, qui s’est poursuivi par tacite reconduction depuis le 31 janvier 2010, en indiquant qu’elle entendait voir le loyer renouvelé fixé à la somme mensuelle charges comprises de 6 450 euros, soit un loyer annuel de 77 400 euros.

Par acte d’huissier de justice du 21 octobre 2013, la société HBE DISTRIBUTION a signifié à la SCI AAJ un mémoire préalable aux fins à titre principal de fixation du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2011 à la somme annuelle de 25 963,55 euros hors charges et hors taxes, toutes les autres charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées.

Par acte d’huissier de justice du 20 décembre 2013, la société FONCIERE DU NORD a signifié à la SCI AAJ un congé comportant dénégation du bénéfice du statut des baux commerciaux avec prise d’effet au 30 juin 2014.

Par acte d’huissier de justice des 21 et 25 août 2014, la société HBE DISTRIBUTION a assigné la SCI AAJ et la société FONCIERE DU NORD devant le juge des loyers commerciaux du Tribunal de grande instance de BOBIGNY aux fins à titre principal de fixation du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2011 à la somme annuelle de 25 963,55 euros hors charges et hors taxes, toutes les autres charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées.

Par jugement du 02 août 2017, le Juge des loyers commerciaux du Tribunal de grande instance de BOBIGNY s’est déclaré incompétent au profit de la 5ème chambre civile du même Tribunal de grande instance.

Par jugement rendu le 26 juin 2019, le Tribunal de grande instance de BOBIGNY a annulé le congé délivré par la SCI FONCIERE PARIS NORD à la SCI AAJ par acte du 20 septembre 2013.

Par actes de commissaire de justice des 19 juillet 2023 et 20 juillet 2023, la société HBE DISTRIBUTION a assigné la SCI AAJ et la SCI FONCIERE DU NORD devant le juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de BOBIGNY aux fins à titre principal de fixation du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2011 et résilié le 10 janvier 2019 à la somme annuelle de 25 963,55 euros hors charges et hors taxes, toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées.

Par dernier mémoire notifié par le RPVA le 11 juin 2024 et par lettre recommandée avec avis de réception de la même date retournée avec la mention « pli avisé et non réclamé », la société HBE DISTRIBUTION demande au Juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
– in limine litis, débouter la SCI AAJ de son exception d’incompétence ;
– à titre principal :
* fixer le prix du bail renouvelé au 1er octobre 2021 et résilié le 10 janvier 2019 à la somme annuelle de 25 963,55 euros hors charges et hors taxes, toutes les autres charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;
* condamner la société SCI AAJ à rembourser à la société HBE DISTRIBUTION des sommes trop-perçues au titre des loyers sur la période courant du 1er octobre 2011 au 10 janvier 2019, calculée comme suit (sauf à parfaire) :
> loyer réglé sur période courant du 1er octobre 2011 au 10 janvier 2019 : 5 379,60 euros TTC/mois, soit 4 483 euros HT ;
> loyer du bail renouvelé (tel que demandé ci-avant) : 2 163,62 euros HT/mois ;
> trop-perçu mensuel : 2 319,38 euros HT/ mois ;
> trop-perçu sur la période du 1er octobre 2011 au 10 janvier 2019 (99 mois et 10 jours) : 230 366,81 euros HT.
* condamner la SCI AAJ à rembourser à la société HBE DISTRIBUTION la somme de 230 366,81 euros à titre de remboursement des sommes trop-perçues, outre les intérêts au taux légal à compter du mémoire notifié le 25 juillet 2019 ;
* ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;
– à titre subsidiaire :
* désigner tel expert qu’il plaira au Président du Tribunal et lui donner, notamment, mission d’entendre les parties en leurs explications, visiter les locaux pris à bail, se faire remettre tous documents, entendre tous sachants, et plus généralement effectuer toutes investigations utiles pour fournir au Président du Tribunal tous éléments lui permettant de fixer en connaissance de cause le montant du loyer du bail renouvelé, à la date du 1er octobre 2011 et résilié le 10 janvier 2019 ;
* dire que les frais d’expertise seront supportés exclusivement et solidairement par les sociétés AAJ et FONCIERE [Localité 6] NORD qui succombent,
– en tout état de cause :
* condamner la SCI AAJ au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens (dont les frais d’expertise s’il y a lieu).

A l’appui de ses demandes, la société HBE DISTRIBUTION fait valoir concernant l’exception d’incompétence soulevée par la SCI AAJ que celle-ci se contredit par rapport aux procédures antérieures à des fins dilatoires. La société HBE DISTRIBUTION ajoute que le jugement rendu le 02 août 2017 par le juge des loyers commerciaux indique que la société HBE DISTRIBUTION et la SCI AAJ s’accordent sur le principe du renouvellement du contrat de sous-location mais s’opposent sur le loyer de la sous-location renouvelée et que dans le cadre de la présente instance dans son mémoire récapitulatif en défense n°3 la SCI AAJ demande au juge des loyers commerciaux à titre principal de juger que le bail s’est trouvé renouvelé au 1er octobre 2011 et aux clauses et conditions du bail antérieur.

Concernant la prescription invoquée par la SCI AAJ, la société HBE DISTRIBUTION fait valoir que la notification du mémoire préalable interrompt la prescription de l’action en fixation du loyer du bail renouvelé, qu’elle disposait jusqu’au 21 octobre 2013 pour signifier son mémoire préalable et qu’il a été notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 18 octobre 2013 et signifié par acte d’huissier de justice du 21 octobre 2013.
Elle en déduit qu’aucune prescription n’est intervenue jusqu’à ce mémoire préalable ainsi que postérieurement.

Concernant la fixation du loyer du bail de sous-location renouvelé, la société HBE DISTRIBUTION fait valoir que ce loyer ne saurait être supérieur à la valeur locative et ne saurait inclure le coût des travaux auxquels la SCI AAJ a été condamnée par l’arrêt rendu le 25 septembre 2016 par la Cour d’appel de PARIS. Elle ajoute qu’au regard des conclusions du rapport d’expertise de M. [K] [O] il y a lieu de retenir un loyer renouvelé annuel de 25 963,55 euros.

Par dernier mémoire notifié par le RPVA le 25 mars 2024 et par lettre recommandée avec avis de réception datée du 29 mars 2024, la société SCI AAJ demande au Juge des loyers commerciaux de :
– se déclarer incompétent matériellement au profit de la 5ème chambre civile du Tribunal judiciaire de BOBIGNY ;
– condamner la société HBE DISTRIBUTION à payer à la SCI AAJ la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens.

A l’appui de ses demandes, la SCI AAJ fait valoir qu’elle entend contester le principe du renouvellement du sous-bail sollicité rétroactivement par la société HBE DISTRIBUTION. Elle ajoute que la société HBE DISTRIBUTION reconnaît expressément que le bail principal a pris fin le 10 janvier 2019 par l’effet du congé avec refus de renouvellement notifié par la société FONCIERE DU NORD et qu’elle a elle-même mis fin au sous-bail à compter de la même date par lettre recommandée avec avis de réception du 08 janvier 2019. Elle en déduit qu’aucune procédure en fixation du loyer renouvelé du sous-bail ne pouvait être introduite en juillet 2023 alors que le sous-bail a pris fin le 10 janvier 2019.

La SCI AAJ fait également valoir qu’il se pose la question de la prescription de l’action en fixation des loyers de la société HBE DISTRIBUTION.

La SCI AAJ ajoute que le juge des loyers commerciaux n’est pas compétent pour trancher ces questions qui relèvent de la compétence du Tribunal judiciaire en application des articles L. 145-56 et R. 145-23 du code de commerce.

La société FONCIERE DU NORD a constitué avocat et n’a notifié aucun mémoire.

Il est expressément renvoyé aux mémoires des parties pour un plus ample exposés des faits, prétentions et moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

A l’audience du 19 novembre 2024, à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 21 janvier 2025 et le délibéré a été prorogé au 04 février 2025 en raison de la surcharge de travail du juge des loyers commerciaux.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, par jugement contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Se déclare incompétent au profit de la 5ème chambre civile du Tribunal judiciaire de Bobigny pour connaître de la contestation du principe du renouvellement du bail de sous-location conclu entre la société civile immobilière AAJ et la société HBE DISTRIBUTION le 29 janvier 2001 ;

Renvoie l’ensemble des demandes du présent litige devant la 5ème chambre du Tribunal judiciaire de BOBIGNY,

Dit que le dossier de l’affaire avec copie du présent jugement sera transmis par le secrétariat greffe à la juridiction sus-désignée, faute d’appel dans le délai de quinze jours à compter de la notification du jugement en application des dispositions de l’article 84 du code de procédure civile,

Réserve les dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière.

Fait au Palais de Justice, le 04 février 2025

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

Madame S. HAFFOU Madame G. HIRIART