Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Bobigny

Thématique : Renouvellement de bail commercial : évaluation du loyer et impact des facteurs locaux de commercialité

COUR D’APPEL DE PARIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BOBIGNY

JUGEMENT DU 04 FEVRIER 2025

Greffe des loyers commerciaux
Affaire N° RG 21/07384 – N° Portalis DB3S-W-B7F-VLZA
Chambre 5/Section 4 – LC
Minute n° 25/00219

DEMANDEUR

La société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE L’UNION
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Nabil FADLI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0904

C/

DEFENDEUR

La société BT DIS,
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Martine BENNAHIM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0866

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R145-23 et suivants du code de commerce, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 19 novembre 2024

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 08 juin 2009, la société SCI DE l’UNION a conclu avec la société SARL BT DIS un bail commercial pour une durée de 3, 6 ou 9 ans à compter du 1er juin 2009, portant sur les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 4] et moyennant un loyer d’un montant annuel principal de 30 000 euros, payable à terme échu par quart.

Par lettre du 22 octobre 2019, la société BT DIS a sollicité de la société SOCIETE IMMOBILIERE DE L’UNION le renouvellement du bail à compter du 22 octobre 2019.

Par lettre du 21 janvier 2020, la société SOCIETE IMMOBILIERE DE L’UNION a indiqué à la société BT DIS qu’elle accepte le principe du renouvellement du bail pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2020 et pour un loyer de 58 000 euros par an hors taxes.

Par acte d’huissier de justice du 1er juillet 2021, la société SOCIETE IMMOBILIERE DE L’UNION a assigné la société BT DIS devant le Juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de BOBIGNY aux fins à titre principal de fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2020 à la somme de 58 191 euros.

Par jugement rendu le 23 février 2022, le Juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de BOBIGNY a constaté l’accord des parties sur le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2020 et avant dire droit a ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [Z] [C].

Le 10 février 2023, M. [Z] [C], expert judiciaire, a déposé son rapport daté du 06 février 2023.

Par dernier mémoire notifié par le RPVA le 04 septembre 2024 et par lettre recommandée avec avis de réception réceptionnée le 03 octobre 2024, la société SOCIETE IMMOBILIERE DE L’UNION demande au Juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
– juger qu’il existe une modification notable des facteurs locaux de commercialité au sens de l’article R. 145-6 du code de commerce qui a eu une influence favorable sur le commerce exercé par la SARL BT DIS dans les locaux qui lui ont été donnés à bail par la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE L’UNION au [Adresse 1] à [Localité 4] ;
– juger que le prix du bail renouvelé au 1er janvier 2020 doit être fixé à la valeur locative par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents ;
– fixer en conséquence le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2020 à un montant annuel de 51 025 euros en principal pour un renouvellement de bail de 3, 6 ou 9 années à compter du 1er janvier 2020 pour les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] ;
– constatant que la hausse du loyer ainsi fixée étant supérieure à plus de 10 % du dernier loyer acquitté au cours de l’année précédente, juger que cette hausse sera étalée conformément au dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce ;
– juger que le loyer fixé portera intérêts au taux légal conformément à l’article 1155 du code civil de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts conformément à l’article 1154 du code civil ;
– condamner la société SARL BT DIS à payer à la SCI DE L’UNION la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, la société SOCIETE IMMOBILIERE DE L’UNION fait valoir que le loyer du bail renouvelé doit être déplafonné en raison d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Elle explique que dans la zone où se situent les lieux loués il a été créé une zone d’aménagement concerté (ZAC).

La société SOCIETE IMMOBILIERE DE L’UNION ajoute qu’une nouvelle zone portuaire New [Localité 4] a été créée sur 6,5 hectares avec la transformation de bâtiments industriels en logements, équipements publics et activités économiques. Elle précise que l’expert judiciaire a également retenu qu’il y a eu une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré.

La société SOCIETE IMMOBILIERE DE L’UNION fait également valoir que cette évolution favorable des facteurs locaux de commercialité a profité à la société BT DIS, qui reconnaît que sa clientèle pantinoise a augmenté de 41% durant le bail expiré. Elle ajoute que la clientèle de la société BT DIS inclut également les personnes travaillant à [Localité 4] et que cette société a une activité de service physique dont la zone de chalandise naturelle et principale est le quartier dans lequel elle est implantée à [Localité 4].

Enfin, concernant la valeur locative des lieux loués, la société SOCIETE IMMOBILIERE DE L’UNION fait valoir qu’il y a lieu de retenir l’évaluation faite par l’expert judiciaire soit la somme annuelle de 51 025 euros. Elle précise qu’il n’y a pas lieu de procéder à un abattement de 2% au titre de l’installation par le preneur d’une climatisation au motif que ces travaux ont été effectués sans autorisation et en violation du bail, qu’ils portent atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble, qu’ils sont susceptibles de causer des nuisances et qu’ils constituent une contrainte technique en cas d’intervention sur la toiture.

Par mémoire notifié par le RPVA le 30 octobre 2025 et par lettre recommandée avec avis de réception du 30 octobre 2024 réceptionnée le 04 novembre 2024, la société BT DIS demande au Juge des loyers commerciaux de :
– fixer le loyer du bail renouvelé à son montant plafonné soit la somme de 33 758,40 euros par an à compter du 1er janvier 2020 ;
– à titre subsidiaire et après abattement fixer le montant du loyer à la somme de 45 000 euros à compter du 1er janvier 2020 ;
– débouter la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE L’UNION de toutes ses demandes ;
– la condamner au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’appui de ses demandes, la société BT DIS fait valoir qu’il n’y a pas eu de modification notable des facteurs locaux de commercialité. Elle conteste les conclusions de l’expert judiciaire et indique que l’augmentation de son chiffre d’affaires est due au report de clientèle provenant des concessions YAMAHA qui ont été fermées ou liquidées. Elle en déduit que le loyer du bail renouvelé doit être fixé au montant plafonné de 33 758,40 euros par an à compter du 1er janvier 2020.

A titre subsidiaire, concernant la valeur locative des lieux loués, la société BT DIS conteste l’abattement de 2% retenu par l’expert judiciaire estimant que cet abattement doit être de 10% en raison de la clause d’accession prévue au bail qui a pour conséquence que les travaux réalisés par le preneur restent acquis au bailleur.

Il est expressément renvoyé aux mémoires susvisés pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été fixée à l’audience du 19 novembre 2024.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 21 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

Le délibéré a été prorogé au 04 février 2025 en raison d’une surcharge de travail du juge des loyers commerciaux.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Ordonne le déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé à compter du 1er janvier 2020 entre la société SOCIETE IMMOBILIERE DE L’UNION et la société BT DIS portant sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] ;

Fixe à la somme annuelle de 51 025 euros hors taxes et hors charges le loyer du bail commercial renouvelé à compter du 1er janvier 2020 entre la société SOCIETE IMMOBILIERE DE L’UNION et la société BT DIS portant sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] ;

Dit que des intérêts ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter de la saisine de la présente juridiction, soit le 1er juillet 2021 puis au fur et à mesure des échéances échues ;

Déboute la société SOCIETE IMMOBILIERE DE L’UNION de sa demande d’intérêts et de capitalisation des intérêts et de sa demande d’étalement de la hausse de loyer ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Partage par moitié entre la société SOCIETE IMMOBILIERE DE L’UNION et la société BT DIS les dépens en ce compris les frais d’expertise ;

Déboute la société SOCIETE IMMOBILIERE DE L’UNION et la société BT DIS de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière.
Fait au Palais de Justice, le 04 Février 2025

LA GREFFIERE LE JUGE DE LOYERS COMMERCIAUX

Madame S. HAFFOU Madame G. HIRIART