TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] c/ Société AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur de Mme [S] [P] [L], Société AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires, [S] [P] [L] , [R] [U], [J] [I] épouse [U]

N°
Du 05 Novembre 2024

4ème Chambre civile
N° RG 19/04672 – N° Portalis DBWR-W-B7D-MPWW

Grosse délivrée à
Me Nicolas DONNANTUONI
, Me Frédéric VANZO
, Me Hervé ZUELGARAY
, Me Vincent EHRENFELD
, Me Nathalie HARROP

expédition délivrée à

le 05 Novembre 2024

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du cinq Novembre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Conformément à l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Avril 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Magistrat rapporteur : Madame SANJUAN-PUCHOL
Assesseur : Madalme VALAT
Greffier : Madame HAUSTANT

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Madame SANJUAN-PUCHOL
Assesseur : Madame DEMARBAIX
Assesseur : Madalme VALAT (Juge rédacteur)

DÉBATS

A l’audience publique du 15 Avril 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 03 Juillet 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 05 Novembre 2024, après prorogations du délibéré, signé par Madame SANJUAN-PUCHOL Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :
contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9]
[Adresse 2]
[Localité 7]
pris en la personne de son syndic en exercice la SAS CABINET TABONI – FONCIERE NICOISE & DE PROVENCE, Gestion Immobilière, dont le siège social est [Adresse 5] – [Localité 7] prise en la personne de son représentant domicilié en cette qualité audit-siège
représenté par Me Nicolas DONNANTUONI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSES:

Société AXA FRANCE IARD – S.A.
[Adresse 3]
[Localité 6]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège en sa qualité d’assureur de Mme [S] [P] [L]
représentée par Me Frédéric VANZO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Société AXA FRANCE IARD – S.A.
[Adresse 3]
[Localité 6]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires
représentée par Me Hervé ZUELGARAY, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Mme [S] [P] [L]
[Adresse 2]
[Localité 7]
représentée par Me Vincent EHRENFELD, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

INTERVENANTS VOLONTAIRES:

Monsieur [R] [U]
né le 03 Juillet 1956 à [Localité 8]
[Adresse 4]
[Localité 1]
ETATS-UNIS
représenté par Me Nathalie HARROP, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [J] [I] épouse [U]
née le 16 Avril 1954 en INDONESIE
[Adresse 4]
[Localité 1]
ETATS-UNIS
représentée par Me Nathalie HARROP, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Mme [S] [L] est propriétaire d’un appartement dans un immeuble en copropriété dénommé [Adresse 9] situé [Adresse 2] à [Localité 7] dans lequel elle a fait réaliser des travaux de rénovation.

M. [R] [U] et Mme [J] [T] épouse [U] sont propriétaires de l’appartement sous-jacent dans lequel ils ont constaté un important dégât des eaux le 12 septembre 2016 ayant entraîné un affaissement du plafond de leur salle de bain.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] a, par acte d’huissier du 21 avril 2018, fait assigner en référé Mme [S] [L] et les époux [U] afin de voir ordonner une mesure d’expertise. Mme [S] [L] a fait assigner en intervention forcée à la procédure de référé son assureur habitation, la société Axa France Iard.

Par ordonnance du 26 juin 2018, le juge des référés a désigné M. [N] [F] en qualité d’expert. L’expert a déposé son rapport le 23 avril 2019.

Par acte d’huissier du 21 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] a fait assigner Mme [S] [L] devant le tribunal de grande instance de Nice aux fins d’obtenir principalement le paiement du coût des travaux de réparation du plancher, partie commune, et des frais de maîtrise d’œuvre ainsi que le remboursement des frais d’étaiement du plancher.

Mme [S] [L] a fait assigner en intervention forcée son assureur, la société Axa France Iard, par acte d’huissier du 7 janvier 2020.

Par ordonnance d’incident du 29 décembre 2020, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de cette assignation en intervention forcée à l’instance principale et a débouté Mme [S] [L] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires [Adresse 9] à faire procéder aux travaux préconisés par l’expert ainsi qu’à lui verser une provision à valoir sur la réparation de son préjudice.

M. [R] [U] et Mme [J] [U] sont volontairement intervenus à l’instance par conclusions communiquées le 3 mars 2021 afin d’obtenir la condamnation in solidum de Mme [S] [L] et du syndicat des copropriétaires [Adresse 9] à indemniser leurs préjudices.

Par acte d’huissier du 9 juin 2021, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] a fait assigner en intervention forcée la société Axa France Iard, qui est également son assureur multirisques immeuble, afin d’être relevé et garanti de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre.

Cette assignation en intervention forcée a été jointe à l’instance principale par ordonnance rendue par le juge de la mise en état le 28 janvier 2022.

Par ordonnance du 25 septembre 2023, le juge de la mise en état, saisi par la société Axa France Iard, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires [Adresse 9], a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription et a déclaré recevables les demandes dirigées par le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] à son encontre.

Par conclusions récapitulatives et en réponse notifiées le 28 mars 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] sollicite :
l’homologation du rapport de M. [F] du 23 avril 2019 uniquement en ce qu’il a constaté l’atteinte à la solidité du plancher résultant de l’intervention de Mme [S] [L] sur des parties communes sans autorisation préalable,la condamnation in solidum de Mme [S] [L] et de son assureur Axa France Iard à lui verser les sommes suivantes : – 14.100 euros HT correspondant aux travaux de reconstruction partielle du plancher [U]/[H],

– 2.346 euros TTC correspondant à la proposition du maître d’œuvre Mme [E] pour la réfection du chantier,
– 786,50 euros correspondant à la facture Caputo pour les frais d’étaiement réglés par le syndicat des copropriétaires,
– 8.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,
– 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
la condamnation de la société Axa France Iard à le relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre après les avoir ramenée à de plus justes proportions,la condamnation in solidum de Mme [S] [L] et de la société Axa France Iard à prendre en charge toutes les conséquences et condamnations pécuniaires que pourraient être allouées à M. et Mme [U] du fait du retard du syndicat à pouvoir faire reprendre le plancher et la réfection de leur plafond,En tout état de cause,
le débouté de Mme [S] [L] et de son assureur la société Axa France Iard de toutes leurs demandes à son encontre,la condamnation in solidum de Mme [S] [L] et de la société Axa France Iard aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire distraits conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,que l’exécution provisoire de la décision à intervenir soit ordonnée et en tout état de cause dire n’y avoir lieu à l’écarter.
Le syndicat des copropriétaires fait d’abord valoir que la mission de l’expert judiciaire M. [F] était limitée à la problématique du plancher partie commune séparant les appartements [L] et [U]. Il insiste sur le fait que l’effondrement du plafond et du faux plafond de l’appartement de M. et Mme [U] n’a strictement aucun lien et aucune incidence sur le plancher partie commune sur lequel Mme [S] [L] a réalisé des travaux sans autorisation et sans respecter les règles de l’art. Il soutient que Mme [L] est entièrement responsable de l’affaiblissement du plancher en raison de ces travaux et doit assumer le coût des travaux de reprise.
Il s’oppose à la demande de condamnation sous astreinte à effectuer les travaux de réfection du plancher séparatif, expliquant qu’il attend l’issue de la présente instance et la décision qui se prononcera sur les responsabilités encourues, l’imputabilité des travaux de reprise et la prise en charge de leur coût qui incombe à Mme [L].

Par conclusions récapitulatives notifiées le 26 mars 2024, Mme [S] [L] sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
A titre principal,
la condamnation du syndicat des copropriétaires [Adresse 9] à faire réaliser les travaux décrits par M. [F] dans son rapport d’expertise judiciaire concernant le plancher entre les appartements [L] et [U] et tels que décrits en page 17 du rapport – Devis Caputo pour la somme de 14.100 euros HT, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai d’un mois (délai d’exécution des travaux) à compter de la signification du jugement à intervenir,la condamnation du syndicat des copropriétaires [Adresse 9] et de la société Axa France Iard à lui payer les sommes suivantes :- 23.856,70 euros au titre des dommages matériels, somme indexée selon l’indice du coût de construction BT01 à compter de la date du rapport d’expertise judiciaire, à savoir le 23 avril 2019,
– 19.360 euros au titre du préjudice de jouissance,
leur condamnation à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,le débouté de l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 9],A titre subsidiaire,
qu’il soit dit et jugé que sa part de responsabilité concernant les travaux de réparation du plancher et de l’appartement [U] ne peut excéder 10%,le débouté du syndicat des copropriétaires [Adresse 9] et de M. et Mme [U] de leurs plus amples demandes,

la condamnation de la société Axa France Iard à la relever et garantir de l’ensemble des condamnations pouvant intervenir à son encontre,le rejet de l’exécution provisoire concernant les autres demandes,
Elle soutient que des fuites de la colonne commune constituent la cause prépondérante du sinistre et qu’aucune faute n’est caractérisée à son encontre.
Elle fait valoir, au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, que les travaux de reprise du plancher séparatif incombent au syndicat des copropriétaires au titre de son obligation générale d’entretien et de conservation des parties communes et précise que cette obligation ne doit pas être confondue avec l’éventuel partage dans la prise en charge du coût des travaux et des préjudices qui y sont liés.
Elle précise qu’elle n’a pas fait effectuer de travaux lourds de plomberie et notamment la mise en place d’une nouvelle canalisation encastrée. Elle souligne que la canalisation privative encastrée dans le plancher de ses salles de bain n’était pas fuyarde et que ce n’est qu’en raison du dégât des eaux causé par la colonne commune de l’immeuble que le plafond de l’appartement [U] s’est effondré et a mis en évidence la faiblesse et la corrosion du plancher séparant les deux appartements.
Elle demande la condamnation du syndicat des copropriétaires sous astreinte à réaliser les travaux de réfection du plancher partie commune en raison de l’inaction de celui-ci malgré ses nombreuses demandes en ce sens, lui adressant uniquement des demandes financières exorbitantes en retour.
Elle estime que les dommages résultent de l’inaction du syndicat des copropriétaires dans la reprise du plancher séparant les deux appartements, soutient que la société Axa France Iard doit l’indemniser pour ses préjudices et la relever et garantir au titre de la garantie responsabilité civile pour les condamnations pouvant être prononcées à son encontre.

Par conclusions n°4 notifiées le 12 décembre 2023, M. et Mme [U] sollicitent la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et de Mme [S] [L] à leur payer la somme de :
2.722,50 euros au titre du remboursement des frais d’intervention,2.902,25 euros au titre du remboursement des frais d’hôtel,170.730 euros au titre de la perte de valeur locative, somme à parfaire et à actualiser à la date du jugement à intervenir,29.888,70 euros au titre des travaux à intervenir selon devis de l’entreprise Caputo Bâtiment du 23 mai 2018, tel que visé dans le rapport d’expertise [O] euros au titre de l’indemnisation de leur préjudice moral,5.000 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance
Ils expliquent avoir subi un dégât des eaux le 12 septembre 2016 et que les préjudices qu’ils subissent depuis sept années sont certains, réels, actuels et considérables. Ils font valoir au visa de l’article 1240 du code civil que le syndicat des copropriétaires doit être condamné à les indemniser pour ces préjudices. Ils expliquent avoir effectué les diligences nécessaires auprès de leur assureur et avoir obtenu un seul et unique virement d’un montant de 2.227,50 euros
Ils sollicitent également la condamnation de la société Axa France Iard à relever et garantir le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] et Mme [S] [L] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

Par conclusions au fond en réponse n°2 notifiées le 11 décembre 2023, la société Axa France Iard, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires, conclut à titre principal au rejet de toute demande formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires et à son encontre. A titre subsidiaire, elle conclut au rejet de toute demande formée à son encontre en application de la clause d’exclusion de garantie. A titre infiniment subsidiaire, elle demande au tribunal de fixer :
le montant des dommages matériels de M. et Mme [U] à la somme de 18.267 euros HT, 21.920,40 euros TTC,le montant des dommages et intérêts de Mme [S] [L] à la somme de 19.717 euros HT, 23.660,40 euros TTC,le montant de l’indemnisation de Mme [S] [L] à la somme de 14.902 euros.
En tout état de cause, elle sollicite la condamnation de Mme [S] [L] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.
Elle soutient à titre principal que la cause des désordres et la responsabilité pour ceux-ci incombe à Mme [S] [L] qui a pris l’initiative d’effectuer des travaux sans autorisation et sans respecter les règles de l’art.
Elle fait valoir à titre subsidiaire que la clause d’exclusion de garantie prévue par le contrat d’assurance s’applique en l’absence de caractère accidentel du sinistre et en l’absence d’aléa résultant d’un défaut d’entretien par le syndicat des copropriétaires de l’alimentation en eau générale et de sa vétusté.

Par conclusions en défense n°2 notifiées le 2 août 2021, la société Axa France Iard, prise en sa qualité d’assureur de Mme [S] [L], sollicite :
A titre principal,
la condamnation du syndicat des copropriétaires [Adresse 9] à la relever et garantir de toute condamnation mise à sa charge,le débouté de Mme [S] [L] de sa demande de condamnation à la relever et garantir de toute condamnation à payer des sommes d’argent au titre de la réfection du plancher de son appartement,le débouté de M. et Mme [U] de toutes leurs demandes formées à son encontre,A titre subsidiaire,
l’application de la franchise contractuelle d’assurance de 158 euros à la charge de Mme [S] [L],En tout état de cause,
la condamnation de tout succombant à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Elle fait valoir que les préjudices matériels allégués par Mme [S] [L] sont la conséquence de la rupture d’une canalisation d’alimentation en eau de l’immeuble et sont donc à la charge du syndicat, et qu’elle dispose d’une action subrogatoire à son encontre sur le fondement de l’article L 121-12 du code des assurances. Elle souligne que sa garantie multirisque habitation ne peut pas être mobilisée pour couvrir les conséquences financières de la mauvaise réalisation de travaux immobiliers engagés par son assurée, ni le coût de remise en état des parties communes de l’immeuble.
Elle ajoute que la franchise contractuelle de 158 euros est en tout état de cause applicable selon les conditions particulières du contrat d’assurance.

La clôture de l’affaire est intervenue le 2 avril 2024 et l’affaire a été retenue à l’audience du 15 avril 2024. Le prononcé de la décision a été fixé au 3 juillet 2024 prorogé au 5 novembre 2024.

Sur la demande d’homologation partielle du rapport d’expertise

L’homologation implique de donner, par décision judiciaire, force de loi à un accord intervenu entre les parties.

En application des dispositions de l’article 246 du code de procédure civile, un rapport d’expertise ne constitue qu’un élément de preuve soumis à l’appréciation du juge de sorte qu’il n’y a pas lieu à homologation.

Surabondamment, les conséquences de l’encastrement des canalisations privatives dans le plancher partie commune, leur raccordement au réseau commun de canalisations et les fuites observées au niveau de ce réseau devaient faire ensemble l’objet d’un examen dans la cadre de la mesure d’expertise. Le moyen du syndicat des copropriétaires selon lequel l’expert serait allé au-delà de la mission qui lui a été confiée est donc infondé.

Sur les désordres

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que Mme [S] [L] a fait effectuer des travaux dans son appartement en 2004 consistant en la réalisation de deux salles de bains côte à côte, l’une comportant une baignoire balnéo d’angle et l’autre comportant un WC et une douche à l’italienne.
Le plancher de ces salles de bain est constitué de poutrelles métalliques et de voutains en briques. En dessous de ce plancher il existait dans la salle de bain de M. et Mme [U] un plafond constitué de mortier et de planelles recouvertes d’un enduit plâtre sur lequel était collées des plaques décoratives en polystyrène, le tout d’une épaisseur d’environ six centimètres. En dessous, un faux plafond constitué de BA 13 avait été réalisé.

Dans le cadre des travaux effectués par Mme [S] [L], les voutains en briques ont été cassés sur plus d’un mètre carré afin d’y encastrer des tuyaux PVC d’un diamètre plus large permettant l’évacuation des toilettes ainsi que des tuyaux PVC d’un diamètre plus petit permettant l’évacuation des lavabos, de la baignoire et de la douche. Des fourreaux utilisés pour un piquage sur l’alimentation électrique de l’immeuble ont également été encastrés (pages 12 et 13 du rapport d’expertise).

L’expert constate que le plafond et le faux plafond de la salle de bain de M. et Mme [U] se sont partiellement effondrés début septembre 2016. Un étaiement provisoire a été préconisé par la société Dekra dans un rapport établi le 18 janvier 2019 afin d’assurer la sécurité des biens et des personnes. Des étais ont été mis en place par la société Caputo Bâtiment le 11 avril 2019 et sont toujours en place selon les écritures de M. et Mme [U].

La matérialité des désordres est établie.

Sur la cause des désordres et les responsabilités

L’expert judiciaire précise en page 16 de son rapport que l’effondrement partiel du plafond et du faux plafond de la salle d’eau de l’appartement de M. et Mme [U] a été « provoqué par une défectuosité de l’alimentation en eau générale de l’immeuble » due à la « vétusté des installations ». Ce sinistre a été « l’élément révélateur qui a permis de constater qu’une destruction partielle d’une partie du plancher (destruction de voutains en briques) avait été pratiquée » lors des travaux de rénovation effectués par Mme [S] [L] dans son appartement afin de faire passer « des canalisations privatives d’évacuation d’eaux usées ».

Le rapport établi par la société Dekra du 18 janvier 2019 précise que « la capacité portante du plancher séparatif est significativement dégradée ». Il explique en page 6 que « les voûtains sont fortement endommagés au droit du passage des canalisations d’eau », que de « nombreuses briques creuses qui forment le voûtain et qui s’appuient sur les poutrelles métalliques sont absentes. Un des éléments constituant du plancher, qui permet la répartition des charges, est donc fortement endommagé. A certains endroits, le plancher n’est composé que d’un mortier hétérogène dans lequel sont noyées les canalisations ».

L’expert judiciaire relève que le plafond de l’appartement [U], gorgé d’eau en raison des fuites et affaibli par la démolition partielle du plancher séparatif n’a pas supporté la charge supplémentaire et s’est effondré. L’expert explique que la démolition partielle des voutains en brique du plancher séparatif et l’altération de la surface des poutrelles métalliques par la corrosion due aux dégâts des eaux et au phénomène de condensation ou de points thermiques entre le plancher, le plafond et le faux plafond comportant des spots lumineux chauffants ont contribué à l’effondrement du plafond et du faux plafond. Il conclut que les désordres compromettent la solidité de l’ouvrage.

Il ressort donc des opérations d’expertise judiciaire et des autres éléments versés aux débats que les dommages occasionnés résultent des fuites dues à la vétusté de la colonne commune de l’immeuble et de l’affaiblissement du plancher séparant les deux appartements en raison des travaux de destruction partielle que Mme [S] [L] a fait effectuer pour y encastrer des canalisations privatives.

Sur les travaux de reprise du plancher

L’article 14 alinéa 4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au présent litige avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, dispose que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
Il est acquis que le plancher séparant les appartements [L] et [U] constitue une partie commune et que des travaux de renforcement de ce plancher doivent être effectués afin d’éviter des risques pour les personnes et pour les biens.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent condamné à réaliser les travaux de reprise du plancher dans un délai de quatre mois suivant la signification du présent jugement.

Compte tenu des différends survenus entre le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] et Mme [S] [L], de l’ancienneté et de l’importance des dégradations et de l’aggravation des préjudices des copropriétaires en l’absence de travaux de reprise du plancher, dont la réalisation est requise avant de procéder à des travaux dans les parties privatives, le syndicat des copropriétaires sera condamné à effectuer les travaux de reprise du plancher sous astreinte dans les termes du dispositif.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] sollicite d’être indemnisé par Mme [S] [L] pour ces travaux à hauteur de 14.100 euros HT pour la reconstitution partielle du plancher et à hauteur de 2.346 euros TTC pour des frais de maîtrise d’œuvre. Ces montants sont conformes au rapport d’expertise et Mme [S] [L] sera condamnée à l’indemniser pour le coût des travaux et de maîtrise d’œuvre.

Mme [S] [L] sera également condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 786,50 TTC au titre de la mise en place des étais préconisée par la société Dekra et réalisée par la société Caputo Bâtiment selon facture établie le 11 avril 2019.

Sur les demandes indemnitaires de M. et Mme [U]

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

frais d’intervention
M. et Mme [U] sollicitent le remboursement de deux factures établies par la société MIIB. La première de ces factures établie le 1er décembre 2016 porte sur des travaux de dépose du faux plafond, de nettoyage des gravats, d’isolation de l’électricité pour un montant de 2.227,50 euros. La seconde facture établie le 10 février 2017 porte sur des travaux de raccordement du nouveau réseau et de remplacement des équipements pour un montant de 495 euros.

Les défendeurs s’opposent à cette demande en soutenant que l’assureur de M. et Mme [U] a déjà pris en charge la facture de 2.227,50 euros et que le même préjudice ne peut pas être indemnisé deux fois.

Il résulte en effet de la pièce n°10 versée au débat par M. et Mme [U] que leur assureur, la société BPCE Iard les a déjà indemnisés pour les travaux effectués en 2016 à hauteur de 2.227,50 euros. Ils seront par conséquent déboutés de leur demande en remboursement de la somme de 2.227,50 euros et indemnisés, au regard des dommages causés dans leur salle de bain pour un montant de 495 euros au titre des travaux effectué par la société MIIB selon la seconde facture du 10 février 2017.

factures d’hôtel
M. et Mme [U] expliquent qu’ils sont domiciliés aux Etats-Unis et qu’ils utilisaient leur appartement en tant que pied-à-terre en France plusieurs semaines par an. Ils ajoutent que depuis le dégât des eaux ils effectuent des séjours en France uniquement pour tenter de régler le litige et de limiter l’aggravation des dommages. Ils précisent avoir dû réserver un hôtel en septembre 2016 selon factures d’un montant de 1.831,25 euros et de 530,50 euros et un autre hôtel en décembre 2018 pour un montant de 540,50 euros.

Le syndicat des copropriétaires réplique que M. et Mme [U] produisent des factures pour un montant total de 1.841,25 euros au lieu des 2.371,75 euros réclamés. Il fait également valoir que le rapport d’expertise ne précise pas les périodes pendant lesquelles leur logement aurait été totalement inhabitable.
Mme [S] [L] estime qu’aucun lien de causalité n’est démontré entre les pièces produites par M. et Mme [U] qui montrent qu’ils ont séjourné dans un hôtel et le sinistre.

La société Axa France Iard soutient que M. et Mme [U] n’ont pas fait valoir de tel préjudice au cours des opérations d’expertise et insiste sur le fait que leur appartement était habitable.

Il ressort cependant du rapport d’expertise et du constat d’huissier que M. et Mme [U] ont fait établir le 24 juin 2022 que plusieurs étais ont été mis en place et soutiennent le plafond de l’unique salle de bain de l’appartement depuis avril 2019, que des travaux de renforcement du plancher préconisés par l’expert dans les plus brefs délais pour assurer la sécurité des personnes et des biens n’ont pas été réalisés et que le faux plafond et le plafond de la salle de bain sont toujours partiellement manquant en raison de l’effondrement partiel, outre les points lumineux qui pendent du plafond.

Dans ces conditions, il ne peut pas être soutenu que l’appartement est habitable et qu’il ne présente pas de dangers pour les personnes et les biens. Les factures d’hôtel produites portent sur des séjours à [Localité 7] après le dégât des eaux et le prix des nuitées est raisonnable au regard des tarifs pratiqués en région niçoise.

M. et Mme [U] seront par conséquent indemnisés pour les frais d’hôtel justifiés d’un montant de 1.458 euros le 20 septembre 2016, d’un montant de 530,50 euros le 25 septembre 2016 et d’un montant de 540,50 euros le 30 décembre 2018, soit un total de 2,529,66 euros.

perte de valeur locative
M. et Mme [U] indiquent que leur appartement est destiné à la location une grande partie de l’année lorsqu’ils ne sont pas en visite en France. Ils font valoir que, depuis le dégât des eaux survenu en septembre 2016 l’appartement ne peut ni être habité pendant leurs séjours en France, ni être loué dès lors qu’aucun travail de confortement n’a été réalisé depuis l’effondrement du plafond de la salle de bain et que les étais mis en place sont toujours présents.

Ils produisent un avis de valeur locative établi le 22 janvier 2020 par l’agence Abitan Immobilier qui estime la valeur locative de l’appartement à 850 euros à 900 euros par mois et de 90 euros par nuitée pour une location saisonnière en période estivale. Ils estiment que leur perte locative est de 170.730 euros pour la période de 90 mois allant du 12 septembre 2016 au 12 décembre 2023 calculée comme suit : perte de valeur locative pour la location meublée mensuelle hors saison de 37.800 euros et perte de valeur locative pour les locations par nuitée lors de la saison estivale allant du 1er avril au 31 octobre pour un montant de 132.900 euros.

Les défendeurs répliquent que M. et Mme [U] ne justifient pas de la perte locative alléguée, que suite au déblai de la salle de bain et du raccordement de l’appartement en eau, il était en état d’être occupé à compter de 2017, que l’impossibilité d’occupation n’était pas totale mais uniquement partielle et que leurs demandes sont incohérentes et abusives quant à leur quantum.

Il ressort de l’examen des pièces versées à la procédure que M. et Mme [U] ne justifient pas que l’appartement avait été loué avant la survenance du dégât des eaux. Leur demande d’indemnisation de la perte de valeur locative s’analyse donc plutôt en demande d’indemnisation de leur préjudice de jouissance. Ils ne justifient pas non plus de la durée et de la régularité de leurs séjours à [Localité 7] avant le sinistre. Il convient par conséquent de les indemniser sur une durée estimée de trois mois par an sur la base d’une valeur locative de 850 euros par mois, en l’absence de contestations sur cette valeur.

M. et Mme [M] seront par conséquent indemnisés à hauteur de 20.400 euros (850 euros par mois x 3 mois par an x 8 ans) au titre de leur préjudice de jouissance pour la période de septembre 2016 à septembre 2024.

travaux à intervenir
M. et Mme [U] sollicitent la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires [Adresse 9] et de Mme [S] [L] à les indemniser pour la réfection partielle du plafond à effectuer pour un montant de 29.888,70 euros selon facture établie par la société Caputo Bâtiment le 23 mai 2018.

Les défendeurs font valoir que selon le rapport d’expertise, le coût de ces travaux est estimé à la somme de 18.267 euros HT, 21.920,40 euros TTC et que ces travaux ont probablement été indemnisés par leur assurance multirisque habitation.

Il n’est cependant pas démontré que l’assureur multirisque habitation de M. et Mme [U] les a indemnisés pour des dépenses autres que les frais de déblai d’un montant de 2.227,50 euros déjà examinés. M. et Mme [U] versent aux débats à cet égard les relevés de leur compte ouvert en France auprès de la Banque Populaire.

L’expert judiciaire chiffre de façon détaillée les travaux de reprise nécessaires dans l’appartement de M. et Mme [U] à la somme de 18.267 euros HT. M. et Mme [U] ne formulent pas d’observations sur ce chiffrage.

Ils seront par conséquent indemnisés à hauteur de 18.267 euros HT, 21.920,40 euros TTC au titre des travaux de reprise de leur appartement.

préjudice moral
M. et Mme [U] expliquent que cela fait depuis plusieurs années qu’ils effectuent des démarches concernant l’appartement endommagé et règlent des frais pour celui-ci comprenant des factures EDF, des charges de copropriété, des frais d’assurance et la taxe foncière, alors qu’ils ne peuvent ni résider dans l’appartement, ni le mettre en location.

Les défendeurs leur reprochent de ne pas démontrer le lien de causalité nécessaire entre le préjudice allégué et le sinistre survenu et de ne produire aucune pièce justifiant ce préjudice.
Il ressort cependant des éléments de la procédure que M. et Mme [U] ont dû réaliser de multiples démarches depuis un pays étranger concernant leur bien rendu inhabitable pendant une période prolongée d’environ huit ans. Le lien de causalité entre le préjudice allégué et les dommages occasionnés à l’appartement est établi.

Il convient par conséquent d’indemniser M. et Mme [U] au titre de leur préjudice moral à hauteur de 3.000 euros.

Sur les demandes indemnitaires de Mme [S] [L]

sur les travaux de reprise
Mme [S] [L] explique que les travaux de reprise du plancher entraîneront la destruction et l’enlèvement des équipements et de la faïence de la salle de bain et leur remplacement pour un coût chiffré à la somme de 7.755 euros TTC.
Elle ajoute que la défectuosité de la colonne commune a engendré des dommages non seulement dans la salle de bain mais également dans la salle à manger de son appartement, comprenant des sondages dans les murs pour accéder à cette colonne. Elle précise que les travaux de réfection des peintures et des enduits de l’appartement dont la détérioration est strictement liée aux fuites en provenance de la colonne commune ont été chiffrés à la somme de 6.985 euros TTC, à laquelle s’ajoute le coût de l’intervention d’un maître d’œuvre chiffrée à 10 % TTC du montant des travaux, soit la somme de 2.168 euros.

Au total, Mme [L] sollicite la somme de 23.856,70 euros au titre des travaux de réfection de son appartement.

L’expert judiciaire précise que les deux devis transmis par Mme [S] [L], à savoir un devis de la société Rando et un autre devis de la société Berkats-Batiment, ne comportent pas les détails nécessaires ou ne prennent pas en compte toutes les prestations nécessaires. Il précise que les deux appartements sont relativement semblables et prend pour base l’estimation des travaux effectuée pour l’appartement [U] d’un montant de 19.717 euros HT. La majorité des travaux anticipés découle cependant de la reconstitution du plancher endommagé lors des travaux que Mme [S] [L] a fait réaliser sans autorisation et sans respecter les règles de l’art et pour lesquels elle doit être déboutée de sa demande d’indemnisation.

En l’absence d’une estimation détaillée et dûment justifiée des travaux de reprise à effectuer dans la salle à manger en raison des fuites au niveau de la colonne commune, Mme [S] [L] sera également déboutée de sa demande d’indemnisation pour ces travaux.

sur le préjudice de jouissance
Mme [S] [L] sollicite l’indemnisation de son préjudice de jouissance à hauteur de 19.360 euros sur la base de 20 % d’une estimation locative de 1.100 euros par mois de janvier 2017 à avril 2024 (1.100 x 20 % x 88 mois).

Elle explique qu’elle utilise l’appartement à titre de résidence secondaire, qu’elle y séjourne ponctuellement et le loue entre-temps pour un montant de loyers variant entre 5.000 et 10.000 euros par an. Elle précise qu’elle n’utilise plus sa salle de bain dont le plancher est affaibli depuis le sinistre survenu en 2016, que la cuisine est décrépie, qu’elle ne peut plus louer l’appartement, ni en jouir pleinement.

Les défendeurs répliquent que l’appartement dispose de deux salles de bain, que Mme [L] réside en Russie, que l’appartement constitue une résidence secondaire et que le préjudice allégué est particulièrement limité. Ils s’opposent aux demandes indemnitaires et insistent sur le fait que les désordres lui sont entièrement imputables et que la perte locative alléguée par celle-ci résulte de l’impossibilité de louer en Airbnb alors que les locations de courte durée sont formellement interdites par le règlement de copropriété qui contient une clause d’occupation bourgeoise et que les revenus dont elle entend se prévaloir sont illicites pour être contraires au règlement de copropriété.

L’expert judiciaire estime qu’aucun préjudice de jouissance n’est subi par Mme [S] [L] en raison de la possibilité d’utiliser une seconde salle de bain (page 21 du rapport).

Mme [S] [L] sera par conséquent déboutée de sa demande d’indemnisation du préjudice de jouissance.

Sur la contribution à la dette

S’agissant des rapports entre co-obligés, à l’examen du rapport d’expertise et des pièces versées aux débats, il convient de fixer la contribution à la dette de réparation comme suit :

syndicat des copropriétaires : 60 %Mme [S] [L] : 40 %

Sur les demandes de garantie

demandes de garanties formées à l’encontre de la société Axa France Iard, prise en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires
Il est acquis que le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] a souscrit un contrat d’assurance multirisques immeuble n° 30691041784987 auprès de la société Axa France Iard.

Il n’est pas contesté que les conditions générales du contrat d’assurance prévoient une exclusion de garantie en cas de survenance de sinistre pour défaut d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré, la garantie n’étant mobilisable qu’au titre des dommages présentant un caractère accidentel et aléatoire.

Les fuites liées à la vétusté de la colonne commune ne présentent pas un tel caractère.
Les demandes de garantie formées à l’encontre de la société Axa France Iard, prise en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires [Adresse 9], seront par conséquent rejetées.

demande de garantie formulée par Mme [S] [L] contre le syndicat des copropriétaires et son assureur
Les travaux que Mme [S] [L] a fait effectuer au niveau du plancher de l’immeuble sont partiellement à l’origine de l’effondrement du plafond et du faux plafond dans la salle de bain de l’appartement [U]. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de garantie formulée à l’encontre du syndicat des copropriétaires et de son assureur.

demande de garantie formulée par Mme [S] [L] contre son assureur
Mme [S] [L] a fait effectuer des travaux par une société inconnue et, comme précisé ci-dessus, ces travaux sont partiellement à l’origine des désordres observés.

Elle sera par conséquent déboutée de la demande de garantie qu’elle forme à l’encontre de son assureur au titre de la garantie responsabilité occupant ou non occupant prévue par le contrat d’assurance habitation.

La demande de la société Axa France Iard de voir appliquée la franchise en cas de condamnation au profit de son assurée devient sans objet et sera rejetée.

demande de garantie formulée par la société Axa France Iard, en sa qualité d’assureur de Mme [S] [L], contre le syndicat des copropriétaires
Les travaux que Mme [S] [L] a fait effectuer étant partiellement à l’origine des désordres observés, la société Axa France Iard sera déboutée de sa demande de garantie formulée à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive

Par application des dispositions de l’article 1240 du code civil, la résistance abusive peut donner lieu à l’octroi de dommages et intérêts dès lors qu’elle engendre un préjudice.

L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits ne constituant pas en soi une faute caractérisant un abus du droit d’agir en justice ni une quelconque résistance abusive.

En l’espèce, les travaux de reprise du plancher partie commune incombent au syndicat des copropriétaires et il convient de rejeter la demande additionnelle d’indemnisation formée à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au procès, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] et Mme [S] [L] seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et à payer à M. et à Mme [U] la somme de 3.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité ne commande pas en revanche de prononcer d’autres condamnations sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Eu égard à l’ancienneté du litige et de la nécessité d’une reprise rapide des désordres, l’exécution provisoire sera ordonnée.

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort:

DIT qu’il n’y a pas lieu à homologation du rapport d’expertise judiciaire ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] situé [Adresse 2] à [Localité 7] à effectuer les travaux de reprise du plancher séparant les appartements de Mme [S] [L], d’une part, et de M. [R] [U] et Mme [J] [I] épouse [U], d’autre part, dans un délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard passé ce délai de quatre mois pendant 200 jours ;

CONDAMNE Mme [S] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] la somme de 14.100 euros HT au titre de la reconstitution partielle du plancher partie commune, la somme de 2.346 euros TTC au titre des frais de maîtrise d’œuvre et la somme de 786,50 TTC au titre de la mise en place des étais ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] et Mme [S] [L] à payer à M. [R] [U] et Mme [J] [I] épouse [U] la somme de 495 euros au titre des frais d’intervention ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] et Mme [S] [L] à payer à M. [R] [U] et Mme [J] [I] épouse [U] la somme de 2,529,66 euros au titre des frais d’hôtel ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] et Mme [S] [L] à payer à M. [R] [U] et Mme [J] [I] épouse [U] la somme de 20.400 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] et Mme [S] [L] à payer à M. [R] [U] et Mme [J] [I] épouse [U] la somme de 21.920,40 euros TTC au titre des travaux de reprise de leur appartement ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] et Mme [S] [L] à payer à M. [R] [U] et Mme [J] [I] épouse [U] la somme de 3.000 euros au titre de leur préjudice moral ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] et Mme [S] [L] à payer à M. [R] [U] et Mme [J] [I] épouse [U] la somme de 3.500 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] et Mme [S] [L] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

DIT que s’agissant des rapports entre co-obligés, la contribution à la dette de réparation est fixé comme suit :

syndicat des copropriétaires : 60 %Mme [S] [L] : 40 %
CONDAMNE la société Axa France Iard, prise en sa qualité d’assureur habitation de Mme [S] [L], à garantir les condamnations prononcées à l’encontre de son assurée au profit du syndicat des copropriétaires [Adresse 9] et de M. [R] [U] et Mme [J] [I] épouse [U] ;

DEBOUTE Mme [S] [L] de ses demandes indemnitaires ;

DEBOUTE Mme [S] [L] de la demande de garantie formée à l’encontre de son assureur habitation, la SA Axa France Iard ;

DEBOUTE Mme [S] [L] de sa demande de garantie formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires [Adresse 9] et à l’encontre de l’assureur du syndicat ;

DEBOUTE la SA Axa France Iard, prise en sa qualité d’assureur de Mme [S] [L], de sa demande de garantie formée l’encontre du syndicat des copropriétaires [Adresse 9] ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] de sa demande de garantie formée à l’encontre de son assureur multirisques immeuble, la SA Axa France Iard ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.
LE GREFFIER                                                    LE PRÉSIDENT