RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 19 NOVEMBRE 2024

N° RG 23/02952 – N° Portalis DB3R-W-B7H-ZA6P

N° de minute :

[G] [T],
[K] [T]

c/

S.A.S. LA TOSCANA

DEMANDEURS

Monsieur [G] [T]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Monsieur [K] [T]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Tous représentés par Me Fabrice AMOUYAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E448

DEFENDERESSE

S.A.S. LA TOSCANA
[Adresse 1]
[Localité 4]

Représentée par Me Thibaut CAYLA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2417

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Sophie HALLOT, lors des débats ; Philippe GOUTON, Greffier, lors du délibéré

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 01 octobre 2024, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

Par acte sous seing privé en date du 12 juillet 2021, Monsieur [G] [T] et Madame [K] [T] ont consenti un bail commercial à la société LA TOSCANA sur des locaux situés [Adresse 1], [Localité 4].

Par acte du 25 octobre 2023, Monsieur [G] [T] et Madame [K] [T] ont fait délivrer au preneur un commandement, visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail, portant sur le paiement de la somme de 6600,00 euros au titre d’un arriéré locatif.

Arguant que la société LA TOSCANA n’aurait pas régularisé cet arriéré locatif dans le délai imparti, Monsieur [G] [T] et Madame [K] [T] ont, par acte du 05 décembre 2023, assigné la société LA TOSCANA devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant en matière de référé, aux fins de voir :

* Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail,
* Ordonner l’expulsion de la société LA TOSCANA des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l’assistance du commissaire de police et d’un serrurier,
* Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du preneur,
* Condamner la société LA TOSCANA au paiement de la somme provisionnelle de 5500,00 euros correspondant au solde de loyers et charges impayés, arrêté au mois de décembre 2023 inclus, outre les intérêts de retard au taux légal à compter du 25 octobre 2023, date du commandement de payer constatant la carence du locataire,
* Fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à un montant égal à la dernière échéance de loyer, et condamner la société LA TOSCANA au paiement de celle-ci jusqu’à la libération effective des lieux,
* Condamner la société LA TOSCANA à payer une somme de 1800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
* Condamner la société LA TOSCANA aux entiers dépens.

Après un renvoi pour permettre aux parties de se mettre en état, l’affaire a été retenue à l’audience du 1er octobre 2024.

Aux termes de leurs dernières conclusions écrites transmises le 4 juin 2024, Monsieur et Madame [T] ont maintenu leurs demandes de résiliation et d’expulsion des lieux, demandant au titre de l’arriéré locatif que la société LA TOSCANA soit condamnée au règlement du loyer impayé de juin 2024 (somme acquittée selon les indications au jour de l’audience du 1er octobre 2024), sauf à parfaire en attente du terme du 3ème trimestre 2024. Ils ont en outre porté à 2500 euros le montant qu’ils entendent réclamer en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils exposent que la société LA TOSCANA a accumulé depuis plusieurs mois des retards de paiement ; qu’elle n’était pas à jour de ses loyers au moment de la délivrance du commandement de payer comme à celui de la délivrance de l’assignation ; qu’elle n’a pas régularisé sa situation dans le mois du commandement ; qu’elle règle ses loyers quand bon lui semble, alors que le bail prévoit un règlement du loyer d’avance par échéance trimestrielle.

La société LA TOSCANA a conclu au débouté des demandes des époux [T] et a sollicité leur condamnation au versement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que dès le novembre 2023, elle a régularisé le commandement de payer du 25 octobre 2023, étant précisé qu’il n’y avait pas d’impayé au titre du mois d’avril 2019, terme visé par ledit commandement ; que dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies ; qu’à ce jour, elle n’est plus redevable d’aucune dette locative et justifie avoir payé l’intégralité des loyers ; qu’il est faux de soutenir qu’elle n’aurait pas respecté les termes du contrat de bail prévoyant un règlement des échéances trimestrielles, alors qu’il existait une pratique établie entre les parties consistant en la remise de six chèques en début d’année, puis de six autres chèques début juillet, à charge pour les bailleurs de les déposer tous les mois.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article L145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail en cas de manquement par le preneur à l’une quelconque ses obligations contractuelles, ce qui vise nécessairement le règlement du loyer.

A cet égard, le contrat de bail prévoit que le preneur est tenu de payer le loyer par trimestre et par avance.

Il est constant que Monsieur [G] [T] et Madame [K] [T] ont fait signifier à la société LA TOSCANA un commandement d’avoir à payer la somme de 6600,00 euros au titre des loyers échus impayés, suivant exploit du 25 octobre 2023.

Suivant le décompte y figurant, les bailleurs précisaient que le preneur était redevable des échéances suivantes :

– Avril 2019 : 1100 €
– Avril 2020 : 1100 €
– Mars 2023 : 1100 €
4ème trimestre 2023 payable d’avance (octobre, novembre et décembre 2023) : 3300 €

Soit un montant des loyers en retard de paiement de 6600 €

A cet égard, il incombe à la défenderesse de rapporter la preuve qu’elle s’est acquittée de ce montant correspondant aux termes de loyers visés ci-dessus avant le 25 novembre 2023 à minuit.
S’agissant de l’échéance d’avril 2019, la société TOSCANA produit l’ensemble des relevés de son compte courant auprès de la banque LCL sur l’année 2019, permettant de relever qu’elle a effectué un règlement correspondant au montant du loyer (1100 €) suivant un chèque n°2346553, justifiant ainsi qu’elle s’était acquittée de ce terme avant la délivrance du commandement.

En second lieu, suivant le décompte produit par les demandeurs à la date du 25 novembre 2023, le loyer d’octobre 2023 avait été réglé par un virement en date du 23 octobre 2023.

D’autre part, un règlement de 3300 euros avait été comptabilisé le 2 novembre 2023, par l’encaissement de trois chèques remis à l’avance par le preneur, se présentant comme suit :

– n°7652324 correspondant au loyer de mars 2023,
– n°7652322 correspondant au loyer de mars 2020,
– n°7652323 correspondant au loyer d’avril 2020,

A ce titre, au vu de ses propres explications, la société LA TOSCANA ne conteste pas qu’elle demeurait redevable du loyer de mars 2020, pourtant non visé par le commandement.

Il s’en évince qu’à la date du 26 novembre 2023, le solde de l’arriéré locatif visé par le commandement s’élevait à la somme de 2200 euros, étant considéré qu’ont été réglés dans le délai légal les termes d’avril 2019, avril 2020, mars 2023 et octobre 2023.

En l’occurrence, selon les explications de la défenderesse, celle-ci remettait à l’avance aux bailleurs plusieurs chèques pour qu’ils soient encaissés au fur et à mesure des mois échus.

Si l’existence de cette pratique n’est pas contestée par les demandeurs, il n’est nullement démontré qu’il y ait eu un accord écrit entre les parties sur la modification des modalités du paiement du loyer, étant ajouté qu’une simple tolérance provenant des bailleurs à ce titre, ainsi que cela semble ressortir des échanges de SMS produits par la société défenderesse, ne saurait s’assimiler à un consentement clair et non équivoque de leur part pour la mise en œuvre d’un versement mensuel du loyer au lieu de trimestriel.

Dès lors, la société LA TOSCANA n’ayant pas, dans le délai légal d’un mois à compter de la délivrance du commandement, réglé l’intégralité des causes dudit commandement, le défaut de paiement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 26 novembre 2023, en application de l’article L145-41 du code de commerce, sans qu’il y ait besoin à examiner le critère d’urgence à ce titre.

Dès lors, la société LA TOSCANA doit être considérée comme occupante sans droit ni titre du local commercial depuis le 26 novembre 2023, ce qui constitue pour Monsieur [G] [T] et Madame [K] [T] un trouble manifestement excessif auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de la défenderesse.

Le maintien dans les lieux de la société LA TOSCANA causant un préjudice à Monsieur [G] [T] et Madame [K] [T], celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et de la provision sur charges, qu’elle aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié et elle sera donc condamnée au paiement de celle-ci jusqu’à complète libération des locaux.

Sur la provision au titre des loyers échus impayés

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, à l’occasion des débats oraux, tels qu’ils sont retranscrits sur le procès-verbal d’audience, Monsieur [G] [T] et Madame [K] [T] ont déclaré que le loyer correspondant au mois de juin 2024 dont le paiement à titre de provision était demandé aux termes de leurs dernières conclusions écrites transmises par RPVA le 04 juin 2024, avait finalement été réglé par la défenderesse.

Lors de ces débats, ils n’ont pas fait état d’une demande en paiement au titre du 3ème trimestre 2024.

Il en résulte que la demande en paiement de provision sur ce chef est devenue sans objet.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. La société LA TOSCANA ayant globalement succombé à ses prétentions sera condamnée aux entiers dépens et verra rejeter sa demande en paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Néanmoins, eu égard aux circonstances de la cause, l’équité commande de ne pas faire droit non plus à la demande des époux [T] au titre des frais irrépétibles.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice des bailleurs, à la date du 26 novembre 2023 ;

CONDAMNONS la société LA TOSCANA à quitter les lieux loués situés [Adresse 1], [Localité 4] ;

AUTORISONS, à défaut pour la société LA TOSCANA d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (1100 euros par mois à la date de l’audience) ;

CONDAMNONS la société LA TOSACANA au versement mensuel de cette indemnité d’occupation au profit de Monsieur [G] [T] et Madame [K] [T] jusqu’à la libération effective des lieux ;

DISONS que la demande en paiement d’une provision au titre du loyer impayé de juin 2024 est devenue sans objet ;

REJETONS le surplus des demandes de Monsieur [G] [T] et Madame [K] [T] ;

CONDAMNONS la société LA TOSCANA aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation ;

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

FAIT À NANTERRE, le 19 novembre 2024.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

François PRADIER, 1er Vice-président