TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. HESPERIDES CORNE D’OR, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 339 189 573, dont le siège social est sis 27 rue Daru – 75008 PARIS

représentée par Me Véronique DAGONET, avocate au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 003

DEFENDERESSE

S.A.S. CABINET D’AFFAIRES HEAVEN IMMOBILIER GROUPE (HIG), immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 847 893 120, dont le siège social est sis 37 rue du Docteur André Libert – 94490 ORMESSON SUR MARNE et pour signification dans les lieux loués sis 10 rue de la Digue – 94210 LA VARENNE SAINT HILAIRE

non représentée

Débats tenus à l’audience du : 15 Octobre 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : 19 Novembre 2024
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 19 Novembre 2024

Par acte du 29 mars 2012, la S.C.I. HESPERIDES CORNE D’OR a donné à bail commercial à la S.A.S. CABINET D’AFFAIRES HEAVEN IMMOBILIER GROUPE des locaux situés à SAINT MAUR DES FOSSES (94100) 10 rue de la Digue (94210 LA VARENNE SAINT HILAIRE), moyennant un loyer annuel de 19 200,00 €, hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

la S.C.I. HESPERIDES CORNE D’OR a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 4 juin 2024 à la S.A.S. CABINET D’AFFAIRES HEAVEN IMMOBILIER GROUPE pour une somme de 6 960,00 € au titre de l’arriéré locatif au 17 mai 2024.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2024, la S.C.I. HESPERIDES CORNE D’OR a fait assigner la S.A.S. CABINET D’AFFAIRES HEAVEN IMMOBILIER GROUPE devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

A titre principal :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

En tout état de cause,
– prononcer la résiliation du bail,

En conséquence,
– ordonner l’expulsion de la S.A.S. CABINET D’AFFAIRES HEAVEN IMMOBILIER GROUPE et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
– condamner la S.A.S. CABINET D’AFFAIRES HEAVEN IMMOBILIER GROUPE à payer à la S.C.I. HESPERIDES CORNE D’OR la somme provisionnelle de 15 331,00 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’août 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la première mise en demeure sur la somme de 7172,00 euros et à compter du commandement pour le surplus,
– condamner la S.A.S. CABINET D’AFFAIRES HEAVEN IMMOBILIER GROUPE au paiement d’une somme de 1 533,00 € au titre de la clause pénale,
– juger que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,
– condamner la S.A.S. CABINET D’AFFAIRES HEAVEN IMMOBILIER GROUPE au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur ;
– condamner la S.A.S. CABINET D’AFFAIRES HEAVEN IMMOBILIER GROUPE au paiement d’une somme de 3 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 15 octobre 2024, la S.C.I. HESPERIDES CORNE D’OR, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, la S.A.S. CABINET D’AFFAIRES HEAVEN IMMOBILIER GROUPE n’a pas constitué avocat.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

À l’issue des débats, il a été indiqué à la partie représentée que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 19 novembre 2024.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la S.C.I. HESPERIDES CORNE D’OR n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 6 960,00 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 5 juillet 2024.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la S.A.S. CABINET D’AFFAIRES HEAVEN IMMOBILIER GROUPE et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.S. CABINET D’AFFAIRES HEAVEN IMMOBILIER GROUPE depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.C.I. HESPERIDES CORNE D’OR, l’obligation de la S.A.S. CABINET D’AFFAIRES HEAVEN IMMOBILIER GROUPE au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 1 septembre 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 15 331,00 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.S. CABINET D’AFFAIRES HEAVEN IMMOBILIER GROUPE, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 6 960,00 € et à compter du 27 septembre 2024 pour le solde.

Sur la clause pénale :

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

De plus, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

la S.A.S. CABINET D’AFFAIRES HEAVEN IMMOBILIER GROUPE, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.S. CABINET D’AFFAIRES HEAVEN IMMOBILIER GROUPE ne permet d’écarter la demande de la S.C.I. HESPERIDES CORNE D’OR formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 5 juillet 2024,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S. CABINET D’AFFAIRES HEAVEN IMMOBILIER GROUPE et de tout occupant de son chef des lieux situés 10 rue dela Digue, Varenne saint Hilaire, SAINT MAUR DES FOSSES (94210) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. CABINET D’AFFAIRES HEAVEN IMMOBILIER GROUPE, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la S.A.S. CABINET D’AFFAIRES HEAVEN IMMOBILIER GROUPE à la payer,

CONDAMNONS par provision la S.A.S. CABINET D’AFFAIRES HEAVEN IMMOBILIER GROUPE à payer à la S.C.I. HESPERIDES CORNE D’OR la somme de 15 331,00 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 1 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2024 sur 6 960,00 € euros et à compter du 27 septembre 2024 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demande formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie,

CONDAMNONS la S.A.S. CABINET D’AFFAIRES HEAVEN IMMOBILIER GROUPE aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la S.A.S. CABINET D’AFFAIRES HEAVEN IMMOBILIER GROUPE à payer à la S.C.I. HESPERIDES CORNE D’OR la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 19 novembre 2024.

LE GREFFIER , LE JUGE DES RÉFÉRÉS