Le 9 mai 2005, la S.A. 1001 VIES HABITAT a signé un bail d’habitation avec M. [F] [N], fixant un loyer mensuel de 251,60 euros. Le 12 mars 2024, un commandement de payer a été délivré pour un arriéré de 4 309,90 euros. En l’absence de M. [F] [N] à l’audience du 13 novembre 2024, la S.A. a maintenu ses demandes, la dette atteignant 7 917,62 euros. Le tribunal a constaté l’absence de clause résolutoire dans le bail, mais a ordonné la résiliation judiciaire et l’expulsion de M. [F] [N] pour manquement grave à ses obligations locatives.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la recevabilité de la demande de résiliation du bail par la S.A. 1001 VIES HABITAT ?

La S.A. 1001 VIES HABITAT a justifié la recevabilité de sa demande en notifiant l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Cet article stipule que :

« Le bailleur doit, avant d’intenter une action en résiliation du bail, informer le locataire de son intention de saisir le juge et lui donner un délai de deux mois pour régulariser sa situation. »

En l’espèce, la S.A. 1001 VIES HABITAT a également saisi la caisse d’allocations familiales deux mois avant l’assignation, ce qui renforce la régularité de sa démarche.

Ainsi, son action est jugée recevable.

Quelles sont les conditions d’acquisition de la clause résolutoire dans le bail d’habitation ?

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation doit contenir une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement du loyer ou des charges.

Cet article précise que :

« En cas de non-paiement du loyer ou des charges, le bailleur peut demander la résiliation du bail, sous réserve d’avoir respecté les formalités de notification. »

Cependant, la loi du 27 juillet 2023, qui a modifié cet article, ne s’applique pas rétroactivement aux contrats conclus avant son entrée en vigueur.

Dans cette affaire, le bail a été conclu le 9 mai 2005 et n’inclut pas de clause résolutoire. Par conséquent, la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire est rejetée.

Quelles sont les obligations du locataire en matière de paiement du loyer ?

Les obligations du locataire sont clairement définies par l’article 1728 du code civil, qui stipule que :

« Le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. »

De plus, l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise que :

« Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. »

Le non-paiement du loyer constitue une violation grave des obligations contractuelles du locataire, justifiant ainsi la résiliation du bail.

Dans cette affaire, M. [F] [N] a accumulé une dette locative de 7 917,62 euros, ce qui constitue un manquement suffisamment grave pour entraîner la résiliation judiciaire du bail.

Quelles sont les conséquences de la résiliation judiciaire du bail ?

La résiliation judiciaire du bail entraîne plusieurs conséquences, notamment l’expulsion du locataire. L’article 1224 du code civil stipule que :

« La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

En vertu de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

Cependant, ce délai peut être réduit ou supprimé en cas de mauvaise foi du locataire, ce qui n’est pas le cas ici, car M. [F] [N] présente des problèmes de santé.

Ainsi, l’expulsion sera ordonnée, mais le délai de deux mois sera maintenu.

Comment est déterminée la dette locative et quelles sont les modalités de paiement ?

La dette locative est déterminée par l’article 1353 du code civil, qui impose à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver.

En l’espèce, la S.A. 1001 VIES HABITAT a produit un décompte prouvant que M. [F] [N] lui devait 7 917,62 euros, ce qui a été accepté par le tribunal.

Les modalités de paiement sont également régies par l’article 1344-1 du code civil, qui prévoit que :

« Les intérêts courent à compter de la mise en demeure. »

Dans ce cas, M. [F] [N] sera condamné à payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2024 pour la somme de 4 309,90 euros, et à compter de l’assignation pour le reste.

Quelles sont les implications des frais de justice dans cette affaire ?

Les frais de justice sont régis par l’article 700 du code de procédure civile, qui stipule que :

« Le juge condamne la partie perdante à payer à l’autre partie une somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Dans cette affaire, M. [F] [N] a été condamné à payer 200 euros à la S.A. 1001 VIES HABITAT pour les frais non compris dans les dépens.

De plus, conformément à l’article 696 du même code, M. [F] [N] sera également condamné aux dépens de la présente instance, incluant les frais liés au commandement de payer et à l’assignation.