N° RG 24/00180 – N° Portalis DBWR-W-B7I-POXE
du 19 Novembre 2024

N° de minute

affaire : S.C.I. STE CIVILE IMMOBILIÈRE GAGOUNA
c/ S.A.R.L. LES PETITS PETONS

Grosse délivrée

à Me RODRIGUEZ

Expédition délivrée

à Me DUNAC-BROGHINI

le
l’an deux mil vingt quatre et le dix neuf Novembre à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des Référés, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 24 Janvier 2024 déposé par commissaire de justice.

A la requête de :

S.C.I. STE CIVILE IMMOBILIÈRE GAGOUNA
[Adresse 4]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Caroline RODRIGUEZ, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.A.R.L. LES PETITS PETONS
[Adresse 5]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Carole DUNAC-BORGHINI, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 15 Octobre 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 19 Novembre 2024.

Suivant acte notarié en date du 20 novembre 2012, la SCI GAGOUNA a donné à bail commercial à la SARL LES PETITS PETONS des locaux professionnels situés [Adresse 5] pour une durée de six ans, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 18 000 euros, hors charges et taxes foncières.

Par un acte sous seing privé du 25 octobre 2018, ledit bail a été renouvelé pour une durée de six ans à compter du 1er novembre 2018 jusqu’au 31 octobre 2024 moyennant un loyer annuel de 22 800 euros, payable mensuellement à hauteur de 1900 euros outre les charges.

Le 4 décembre 2023, la SCI GAGOUNA a fait délivrer à la SARL LES PETITS PETONS un commandement de payer les loyers visant la cause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 janvier 2024, la SCI GAGOUNA a fait assigner La SARL LES PETITS PETONS devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice.

A l’audience du 15 octobre 2024, la SCI GAGOUNA, représentée par son conseil, sollicite de :
– débouter la société LES PETITS PETONS de l’ensemble de ses demandes,
constater à titre principal, la résiliation de plein droit du bail commercial par l’effet de la clause résolutoire,ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier outre la séquestration des objets se trouvant dans les lieux dans un local garde-meuble au choix de la bailleresse aux frais risques et périls du preneur,la condamner au paiement d’une provision de 7944 euros à valoir sur l’arriéré locatif dû au 19 janvier 2024 outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et pour le surplus à compter de l’assignation,la condamner au paiement par provision d’une indemnité d’occupation équivalente à deux fois le montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des locaux soit à la somme de 42 689 € selon décompte arrêté au 7 octobre 2024,la condamner à lui payer par provision la taxe foncière 2023 d’un montant de 1127 euros,la condamner à lui payer la somme de 2655,33 euros par provision au titre des intérêts au taux légal majoré de 4 points tel que prévu au bail selon décompte arrêté au 7 octobre 2024,la condamner à lui payer la somme de 161 euros au titre du coût du commandement de payer,dire que le dépôt de garantie de 3000 euros lui restera acquis à titre d’indemnité,la condamner au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer,
Elle expose que la SARL LES PETITS PETONS est défaillante dans le paiement de son loyer, qu’elle lui a fait délivrer un commandement de payer en date du 4 décembre 2023 portant sur la somme de 6423 euros, qui est demeuré infructueux, que la clause résolutoire prévue au contrat de bail a ainsi pris effet, que son expulsion devra être ordonnée et qu’elle devra en outre être condamnée au paiement de l’arriéré locatif ainsi qu’à une indemnité d’occupation. Elle ajoute avoir délivré un congé pour le 31 octobre 2024, que la dette locative ne cesse de s’accroître, que le bail contient des clauses pénales dont il doit être fait application, que depuis l’introduction de la procédure, la société défenderesse n’a pas repris le paiement des loyers et des charges malgré les promesses faites et qu’elle n’a versé que la somme de 2500 euros ce qui démontre sa mauvaise foi et sa situation économique inextricable. Elle précise que cette dernière a fait preuve d’un comportement dilatoire dans le cadre de cette procédure puisque dix mois après l’introduction de celle-ci et plusieurs renvois, elle n’a fourni aucun élément permettant de justifier de l’apurement de la dette. Elle ajoute avoir tenté une saisie conservatoire qui s’est avérée vaine car le compte bancaire de la locataire présente un solde débiteur et qu’elle est redevable à ce jour de la somme de 54 476 euros comprenant les loyers impayés les indemnités d’occupation ainsi que les charges et les intérêts. Elle s’oppose à l’ensemble des demandes formées par la société défenderesse, expose que le commandement de payer est parfaitement valable, qu’elle ne s’était pas assuré contre les risques locatifs, que la prétendue nature commerciale du bail ne relève pas de la compétence du juge des référés et que les contestations soulevées au titre des charges ne sont pas sérieuses. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement àen l’absence de production d’éléments justifiant de sa solvabilité.

La SARL LES PETITS PETONS représentée par son conseil, demande aux termes de ses écritures reprises oralement à l’audience :
– d’annuler le commandement de payer qui a été notifié par la société à son associé unique Madame [F] alors que l’associé unique est la société PAGE et visant le bail de 2012 sans faire état de l’acte de renouvellement de 2018,
– débouter le bailleur qui ne produit pas une assemblée générale l’autorisant à ester en justice alors qu’il n’agit pas dans le cadre de l’objet social lequel fait état d’une gestion d’un local [Adresse 3] et non aux [Adresse 5],
– dire que le procès-verbal de saisie conservatoire ne produit pas d’effet , n’étant pas dénoncédans les huit jours,
– débouter les demandes comme se heurtant à des contestations sérieuses
– débouter les demandes au titre de la clause pénale et des intérêts
– ordonner une médiation
– annuler le congé donné pour le 31 octobre 2024 alors que le bail concerne une activité commerciale et que l’exploitant est une société commerciale de sorte que le statut des baux commerciaux doit être appliquée,
– débouter les demandes de la SCI GAGOUNA qui serait des contestations sérieuses,
– à titre subsidiaire lui accorder un délai de deux ans pour quitter les lieux légal compte tenu de l’activité exercée et un délai de paiement sur deux ans,
– débouter le surplus des demandes,
– que chacune des parties conservera sa charge les dépens.

Elle expose être liée avec la société demanderesses par un bail conclu en 2012 qui a été renouvelé en 2018 et qui a été qualifié à tort de bail professionnel alors que l’activité exercée est commerciale, la destination du bail étant celle de micro-crèche et de garde d’enfants. Elle ajoute que l’actuel associé et la gérance ont changé depuis la réalisation du bail suite à une cession de parts sociales, qu’au préalable elle avait toujours réglé ses loyers, qu’elle a depuis subi dans ses locaux d’importantes infiltrations empêchant une exploitation normale des lieux alors qu’elle accueille des enfants en bas âge et qu’elle entend saisir le tribunal pour solliciter des dommages-intérêts carle bailleur a toujours agi en faisant obstacle à une bonne exploitation des lieux. Elle ajoute que l’état des inscriptions n’est pas produit aux débats, que le commandement est nul car l’acte a été notifié à Madame [F] alors que l’associé unique est la société PACE, que le commandement de payer ne fait pas référence au bail de 2018 et que le bailleur ne produit pas d’assemblée générale l’autorisant à ester en justice. Elle précise qu’il ne lui a jamais adressé les justificatifs des charges réclamées, que le congé est nul car le bail doit être qualifié de bail commercial eu égard à la nature de l’activité exercée et que le décompte produit par le bailleur est erroné, les sommes réclamées au titre des clauses pénales et des intérêts se heurtant à des contestations sérieuses. Elle demande une médiation et des délais de paiement et pour quitter les lieux compte tenu de son activité de micro crèche et des engagements pris vis-à-vis des parents d’enfants en bas âge. Elle précise à ce titre avoir rencontré des difficultés liées aux agissements d’une salariée qui a saisi le conseil des prud’hommes et qui a effectué une saisie sur ses comptes bancaires la mettant en difficulté pour assumer ses propres engagements.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 novembre 2024.

I. Sur la médiation :

Aux termes des dispositions de l’article 131-1 du code de procédure civile, le juge saisi d’un litige peut, après avoir recueilli l’accord des parties, désigner une tierce personne afin d’entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose.

En l’espèce, bien que la SARL LES PETITS PETONS sollicite une médiation, force est de relever que cette mesure nécessite l’accord des deux parties, que la société demanderesse s’y oppose et qu’au vu de la nature du litige, du délai s’étant déjà écoulé depuis l’assignation et de la dette réclamée par la SCI GAGOUNA, il n’y a pas lieu de leur enjoindre de rencontrer un médiateur.

La demande sera donc rejetée.

II. Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, la SCI GAGOUNA verse aux débats le contrat de bail professionnel liant les parties en date du 20 novembre 2012 rédigé par acte notarié ainsi que le contrat de renouvellement du bail professionnel conclu par acte sous seing privé le 25 octobre 2018, le bail portant sur la location de deux appartements situés au rez-de-chaussée réunis en un seul local à usage exclusif de micro-crèche et garde d’enfants.

Il ressort du contrat conclu entre les parties le 20 novembre 2012, qu’elles ne souhaitaient pas déroger à l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 et qu’elles n’entendaient pas adopter dans leur rapport les dispositions du statut des baux commerciaux régis par les articles L 145 -1 et suivants du code de commerce.

Dans ce contrat, est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit notamment en cas de non-paiement des loyers et des charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

La SCI GAGOUNA justifie avoir fait délivrer à la SARL LES PETITS PETONS un commandement de payer visant la clause résolutoire le 4 décembre 2023, portant sur la somme de 6423 euros, ce dernier ayant été adressé à la société défenderesse représentée par Madame [F], associée unique. Il ressort du procès-verbal de remise de l’acte dressé par le commissaire de justice, que ce dernier a été remis en personne à Madame [F] [L] en sa qualité de gérante qui a déclaré être habilitée à en recevoir copie.

La SARL LES PETITS PETONS sollicite que le commandement de payer qui lui a été délivré soit annulé. Or, il convient de relever en premier lieu, qu’il ne relève pas de la compétence du juge des référés, d’annuler un tel acte.

S’agissant de la contestation soulevée au titre de la validité du commandement fondée sur le fait qu’il a été délivré à la SARL LES PETITS PETONS représentée par Madame [F] associée unique, alors que son associée unique est la société PACE, ce dont il n’est pas justifié, force est de considérer qu’elle n’est pas sérieuse puisque le commandant a bien été signifié à la société défenderesse valablement représentée par sa gérante, qui a accepté de prendre l’acte.

S’agissant de la seconde contestation soulevée relative au fait que le commandement de payer vise uniquement l’acte authentique du 20 novembre 2012 et ne fait pas référence au bail conclu en 2018, force est de relever qu’elle n’est également pas sérieuse, dans la mesure où ledit acte fait bien mention du contrat de bail conclu par acte notarié entre les parties en 2012, qui a fait l’objet d’un renouvellement en 2018, dans les mêmes conditions, seul le montant du loyer ayant été modifié, étant de surcroît précisé que le délai d’un mois prévu à peine de nullité par l’article L145-41 du code de commerce a bien été mentionné, aucun grief n’étant de surcroît démontré.

Bien que la société défenderesse expose en outre que le bail conclu entre les parties doit être qualifié de bail commercial et qu’il relève des dispositions des articles L 145 et suivants du code de commerce, force est de relever qu’il ressort du contrat de bail conclu le 20 novembre 2012 devant notaire, que les parties ont expressément indiqué qu’elles ne souhaitaient pas adopter dans le rapport les dispositions du statut des baux commerciaux, ce contrat ayant été renouvelé entre elles par acte sous seing privé en 2018.

Dès lors, force est de considérer que la contestation soulevée n’est pas sérieuse, étant de surcroît relevé que le juge des référés n’a pas le pouvoir de requalifier un contrat.

En outre, le moyen tiré de l’absence de production d’un état des inscriptions émanant du greffe du tribunal de commerce est inopérant, puisque les dispositions prévues en matière de bail commercial ne sont pas applicables, la société demanderesse produisant de surcroît un état des inscriptions en date du 25 janvier 2024 ne faisant état d’aucune inscription.

Par ailleurs, bien que la société défenderesse soutienne que la SCI GAGOUNA ne justifie pas d’une décision d’assemblée générale pour diligenter cette action, force est de relever qu’elle ne précise pas le fondement légal au soutien de la contestation soulevée.

Enfin, si la SARL LES PETITS PETONS expose subir des dégâts des eaux dans les locaux et verse à ce titre un constat d’huissier du 28 octobre 2022 décrivant que les locaux sont affectés par des infiltrations, force est de relever qu’elle ne justifie pas avoir mis en demeure la bailleresse de procéder aux réparations nécessaires qui lui incomberaient, aucune pièce n’étant versée en ce sens. En outre, il ressort des quelques mails produits, qui sont anciens puisque datant de décembre 2021 et janvier 2023, qu’elle n’aurait pas effectuer de déclaration de sinistre, sans verser d’éléments explicatifs à ce titre et que la bailleresse a demandé au syndic de faire intervenir une entreprise, qui a procédé à une intervention en 2021.

Il ressort des éléments versés aux débats et du décompte produit que le commandement de payer, signifié à la requête de la SCI GAGOUNA par acte de commissaire de justice le 4 décembre 2023, à la SARL LES PETITS PETONS, visant la clause résolutoire, est demeuré infructueux dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, les conditions préalables à la résiliation de plein droit prévue au contrat se trouvent réunies, par l’effet de la clause résolutoire à la date du 4 janvier 2024.

Il n’y a pas donc lieu d’examiner les autres moyens soulevés par la société défenderesse relatifs au congé étant relevé que la SCI GAGOUNA ne formule demande au titre du congé délivré.

III. Sur les demandes provisionnelles

L’article 835 al.2 du code de procédure civile prévoit notamment que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Sur l’arriéré

En l’espèce, la société demanderesse verse un décompte en date du 7 octobre 2024 mentionnant que la SARL LES PETITS PETONS est redevable de la somme de 54 576.33 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au mois d’octobre 2024 inclus.

Il ressort du décompte que le montant de l’arriéré des loyers et charges au mois de janvier 2024 s’élève à la somme de 7944 euros, soit 7119 € au titre des loyers impayés et 825 € au titre des charges impayées

Il est de principe que le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges conformément aux termes du bail.

Le contrat de bail prévoit qu’en sus du loyer principal, le preneur devra rembourser au bailleur sur justification les charges lui incombant en contrepartie des services rendus liés à l’usage et à l’exploitation des locaux ainsi que les différentes prestations et fournitures que les propriétaires sont en droit de récupérer contre les locataires. Il est précisé que les provisions sur charges seront justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et seront fixées pour la première année à la somme de 200 € puis réajustées annuellement en fonction de l’évolution du coût réel des charges.

Force est de relever ainsi que soulève la société défenderesse, que la SCI GAGOUNA ne verse aucun justificatif sur le montant des charges réclamées de 275 € par mois et leur régularisation, l’augmentation du coût du gaz dont elle fait état n’étant corroborée par aucune pièce à l’instar des paiements antérieurs de la locataire à hauteur de cette somme, de sorte qu’en l’état de la contestation sérieuse soulevée, le montant prévu au contrat de 200 euros par mois sera retenu.

La SCI GAGOUNA demande la fixation d’une indemnité d’occupation égale au double du montant du loyer de 2373 euros soit la somme de 4746 euros outre la somme de 275 euros mensuelle au titre des charges à compter de la résiliation du bail soit la somme de 5021 euros à compter du mois de février 2024.

Le juge des référés peut accorder une provision sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale mais il n’entre pas dans ses pouvoirs de diminuer ce montant à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle de l’obligation a procuré au créancier.

Il ressort du contrat de bail conclu entre les parties qu’en cas de résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur sera de plein droit débiteur envers le bailleur d’une indemnité journalière d’occupation égale au double du dernier loyer en vigueur.

Il convient, au vu des termes du bail, de la clause pénale, du montant du dernier loyer et de la contestation sérieuse soulevée agissant de la provision sur charges, de fixer la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 2800 € par mois.

La SARL LES PETITS PETONS sera donc condamnée au paiement de la somme de 7719 arrêtée au mois de janvier 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 décembre 2023 pour les sommes visées dans celui-ci et, pour le surplus, à compter de l’assignation outre à la somme de 25 200 € au titre des sommes dues de février à octobre 2024 inclus.

Sur la taxe foncière

La société défenderesse sera condamnée à payer à la SCI GAGOUNA la somme provisionnelle de 1127 euros au titre de la taxe foncière, qui est mise à sa charge dans le bail, au vu de l’avis d’imposition versé.

Sur la majoration des intérêts

Le contrat prévoit à titre de clause pénale, qu’en cas de non paiement du loyer et des charges aux termes convenus, les sommes impayées produiront intérêts au taux légal majoré de quatre points.

Conformément à la clause prévue au bail, la SARL LES PETITS PETONS sera condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 300 euros à valoir sur la majoration de plein droit des intérêts prévue au titre de la clause pénale.

Sur le dépôt de garantie

Le bail prévoit que dans le cas de la résiliation du bail de plein droit, si le preneur refusait de quitter les lieux, il suffirait pour l’y contraindre d’une simple ordonnance de référé. En ce cas, une somme remis a titre de dépôt de garantie, restera acquise au bailleur à titre d’indemnité.

Il est de principe que l’application de la clause pénale ne peut se cumuler avec l’octroi d’une indemnisation judiciaire.

Il convient de dire que le dépôt de garantie de 3000 euros pourra être conservé par la société demanderesse aux fin de déduction sur l’arriéré locatif, la demande visant à dire qu’il lui restera acquis à titre d’indemnité se heurtant à une contestation sérieuse, eu égard aux sommes déjà octroyées en application de la clause pénale.

IV.Sur les demandes reconventionnelles de délais de paiement, de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais pour quitter les lieux

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Selon l’article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Au terme de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, force est de relever qu’à ce jour, la société défenderesse n’a pas repris le paiement du loyer, que depuis le mois de novembre 2023, elle n’a versé que la somme de 2500 € et qu’elle ne justifie pas de ses capacités financières et de remboursement, seule une attestation très succincte de sa banque du 12 octobre 2024 faisant état de la possibilité de règlement de deux mois de loyer et de la mise en place d’un virement automatique pour les mois suivants, étant produite.

En outre, bien qu’elle expose avoir souscrit un prêt suite aux dégâts des eaux subis dans les locaux, force est de relever qu’elle ne verse qu’un document relatif à un prêt de 43 900€ contracté le 21 octobre 2021 sans rapporter la preuve de la réalité des travaux réalisés.

Enfin, il est constant que depuis la délivrance de l’assignation, l’arriéré a nettement augmenté et qu’elle est à ce jour redevable de la somme de 32 919 euros.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de délais de paiement de la SARLU LES PETITS PETONS qui n’est pas fondée, au vu du montant élevé de sa dette et de l’absence d’éléments justifiant de ses capacités de remboursement.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Selon l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Selon l’article L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La société défenderesse sollicite un délai de deux ans pour quitter les lieux en raison de l’activité de micro-crèche exercée.

En application des dispositions susvisées, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Il doit être relevé que la résiliation du bail est intervenue au mois de janvier 2024, que la SARL LES PETITS PETONS ne justifie pas à ce jour de la reprise du paiement de son loyer et que l’arriéré est élevé.

Toutefois, il doit être tenu compte du fait que le bail a été conclu en 2012 et qu’elle exerce une activité de micro-crèche et de garde d’enfants.

En conséquence, il lui sera accordé un délai de trois mois pour quitter les lieux.

V.Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

L’occupation d’un local sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite, de sorte qu’il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la SARL LES PETITS PETONS, devenue occupante des lieux sans droit ni titre après résiliation du contrat de bail.

Il convient de prévoir que l’expulsion pourra intervenir passé le délai pour quitter les lieux octroyé à la société défenderesse.

La SARL LES PETITS PETONS sera en outre redevable d’une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, d’un montant de 2800 euros à compter du 1er novembre 2024, et ce jusqu’au départ et la remise des clés.

VII. Sur le procès verbal de saisie conservatoire

Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur les effets du procès verbal de saisie conservatoire du 21 février 2024, cette demande relevant d’un débat au fond devant le juge compétent.

VIII. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il sera alloué à la SCI GAGOUNA la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL LES PETITS PETONS qui succombe sera condamnée au paiement de cette somme et aux entiers dépens en ce compris, le coût du commandement de payer .

S’agissant de la demande de prise en charge du droit proportionnel de l’article A 444-31 du Code de Commerce, mis à la charge du créancier elle sera rejetée comme étant infondée .

Nous, Juge des référés du Tribunal judiciaire de Nice, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront, mais dès à présent,

REJETONS la demande de médiation, en l’absence d’accord de la SCI GAGOUNA ;

CONSTATONS la résiliation du bail professionnel liant la SCI GAGOUNA et la SARLU LES PETITS PETONS portant sur les locaux situés [Adresse 5] par l’effet de la clause résolutoire à la date du 4 janvier 2024, ainsi que l’occupation illicite du local,

REJETONS les demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire formées par la SARLU LES PETITS PETONS

ACCORDONS à la SARLU LES PETITS PETONS un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision pour quitter les lieux;

ORDONNONS à la SARLU LES PETITS PETONS et à tous occupants de son chef, de libérer les locaux litigieux, passé ce délai,

ORDONNONS, à défaut de ce faire dans le délai imparti, l’expulsion de la SARLU LES PETITS PETONS et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

CONDAMNONS la SARLU LES PETITS PETONS à payer à la SCI GAGOUNA à titre provisionnel, la somme de 7719 euros au titre des loyers et charges échus au mois janvier 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 6423 euros et, pour le surplus, à compter de l’assignation,

FIXONS à la charge de la SARLU LES PETITS PETONS une indemnité d’occupation provisionnelle de 2800 euros par mois à compter du 1er février 2024, jusqu’à la libération effective des lieux,

CONDAMNONS la SARLU LES PETITS PETONS à payer à la SCI GAGOUNA une indemnité d’occupation provisionnelle de 25 200 € au titre des sommes dues de février 2024 du à octobre 2024 inclus;

CONDAMNONS la SARLU LES PETITS PETONS à payer à la SCI GAGOUNA une indemnité d’occupation provisionnelle de 2800 euros par mois à compter du 1er novembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux,

CONDAMNONS la SARLU LES PETITS PETONS à payer à la SCI GAGOUNA la somme provisionnelle de 1127 € au titre de la taxe foncière 2023 ;

CONDAMNONS la SARLU LES PETITS PETONS à payer à la SCI GAGOUNA la somme provisionnelle de 300 € au titre des intérêts au taux légal majoré de 4 points, prévus par la clause pénale figurant au bail;

DISONS que dépôt de garantie de 3000 euros pourra être conservé par la SCI GAGOUNA aux fins de déduction sur l’arriéré locatif,

CONDAMNONS la SARLU LES PETITS PETONS à payer à la SCI GAGOUNA la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS le surplus des demandes,

CONDAMNONS la SARLU LES PETITS PETONS aux dépens de la présente procédure, comprenant le coût du commandement de payer du 4 décembre 2023 ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES