La SARL ABC AUTOMOBILES et Monsieur [W], représenté par sa tutrice, sont en litige concernant un bail commercial signé en 1999. Après plusieurs impayés et un accord transactionnel en 2015, Monsieur [W] a refusé le renouvellement du bail en 2017, entraînant une mise en demeure. Les parties n’ayant pas trouvé d’accord, ABC AUTOMOBILES a assigné en justice en 2019. Le Tribunal a finalement statué en faveur de la société, lui accordant une indemnité d’éviction de 97.898 € et ordonnant l’expulsion de Monsieur [W], dont les demandes ont été rejetées.. Consulter la source documentaire.

Quel est le droit à indemnité d’éviction pour la société ABC AUTOMOBILES ?

La société ABC AUTOMOBILES, en tant que locataire, a le droit à une indemnité d’éviction en vertu des dispositions de l’article L145-17 du Code de commerce. Cet article stipule que :

« Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. »

Il est important de noter que si le refus de renouvellement est fondé sur l’inexécution d’une obligation, l’infraction ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser.

En l’espèce, le Tribunal a constaté que les motifs invoqués par Monsieur [W] pour justifier le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction n’étaient pas suffisamment graves pour priver la société ABC AUTOMOBILES de son droit à indemnité.

En conséquence, la société ABC AUTOMOBILES a été reconnue comme ayant droit à une indemnité d’éviction, fixée à 97.898 €, sous astreinte de 100 euros par jour de retard.

Quelles sont les conditions de l’indemnité d’occupation selon le Code de commerce ?

L’indemnité d’occupation est régie par l’article L145-28 du Code de commerce, qui précise que :

« Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. »

L’indemnité d’occupation doit être déterminée conformément aux dispositions des sections VI et VII, en tenant compte de tous les éléments d’appréciation.

Dans le cas présent, le Tribunal a examiné les surfaces occupées par la société ABC AUTOMOBILES et a pris en compte l’évaluation de l’expert judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’occupation.

Il a été établi que la société ABC AUTOMOBILES devait payer une indemnité d’occupation calculée sur la base de la valeur locative des locaux, qui a été fixée à 68 € HT par m², pour une surface totale de 229 m².

Quels sont les effets de la mise en demeure sur le droit à indemnité d’éviction ?

La mise en demeure joue un rôle crucial dans la détermination du droit à indemnité d’éviction, comme le stipule l’article L145-17 du Code de commerce. Cet article précise que :

« L’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. »

Dans cette affaire, Monsieur [W] a signifié une mise en demeure à la société ABC AUTOMOBILES, mais le Tribunal a jugé que les motifs invoqués pour justifier le refus de renouvellement n’étaient pas suffisamment graves pour priver la société de son droit à indemnité d’éviction.

Ainsi, même si des manquements ont été constatés, ils n’étaient pas de nature à justifier la perte du droit à indemnité d’éviction, ce qui souligne l’importance de la mise en demeure dans le cadre des relations locatives.

Comment se calcule l’indemnité d’occupation dans le cadre d’un bail commercial ?

L’indemnité d’occupation est calculée en fonction de la valeur locative des locaux, conformément à l’article L145-28 du Code de commerce.

Dans cette affaire, l’expert a évalué la valeur locative à 85 € HT par m², appliquant un abattement de 20 % pour tenir compte de la précarité de la situation du locataire.

Le calcul de l’indemnité d’occupation a été effectué sur la base des surfaces occupées, soit 229 m², et a été indexé sur l’indice des coûts de la construction.

Le Tribunal a ainsi déterminé que la société ABC AUTOMOBILES devait payer une indemnité d’occupation d’un montant total de 142.355 € pour la période considérée, déduisant les sommes déjà versées par la société.

Quelles sont les conséquences de la décision du Tribunal sur les dépens et les frais d’instance ?

Selon l’article 696 du Code de procédure civile, les parties perdantes sont condamnées aux dépens, sauf décision motivée du juge.

Dans cette affaire, Monsieur [F] [W], en tant que partie perdante, a été condamné à supporter les entiers dépens de l’instance, y compris les frais d’expertise judiciaire.

De plus, en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile, le Tribunal a condamné Monsieur [F] [W] à payer à la société ABC AUTOMOBILES une somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles de la procédure, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Ces décisions illustrent l’application des règles de procédure civile en matière de frais et de dépens dans le cadre d’un litige commercial.