La SARL TVRT, propriétaire de deux lots dans la copropriété OPEN INTERNATIONAL, a reçu une mise en demeure pour charges impayées le 13 juin 2024. Faute de paiement, le syndicat des copropriétaires a assigné la société devant le tribunal de Draguignan le 9 septembre 2024, réclamant 4 736,31 euros. En l’absence de la SARL TVRT à l’audience du 8 janvier 2025, le juge a statué par défaut, ordonnant le paiement de 3 160,61 euros, avec intérêts. La demande de dommages et intérêts a été rejetée, et la SARL TVRT a été condamnée aux dépens, ainsi qu’à 800 euros selon l’article 700.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété ?

Les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété sont définies par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Cet article stipule que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Ainsi, chaque copropriétaire doit s’acquitter des charges en fonction de la quote-part qui lui est attribuée dans le règlement de copropriété, ce qui inclut les charges pour l’entretien et la conservation des parties communes.

Quelles sont les conséquences d’un défaut de paiement des charges de copropriété ?

Les conséquences d’un défaut de paiement des charges de copropriété sont régies par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Cet article précise que :

« À défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »

Ainsi, en cas de non-paiement des charges, le syndicat des copropriétaires peut exiger le paiement immédiat des sommes dues après une mise en demeure restée sans effet pendant 30 jours.

Comment se calcule le montant des charges dues par un copropriétaire ?

Le montant des charges dues par un copropriétaire est calculé selon les dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui stipule que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges… proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. »

Cela signifie que chaque copropriétaire doit payer une part des charges qui est proportionnelle à la valeur de son lot par rapport aux autres lots de la copropriété. Le règlement de copropriété doit donc préciser ces valeurs et la méthode de calcul des quotes-parts.

Quelles sont les modalités de recouvrement des charges impayées ?

Les modalités de recouvrement des charges impayées sont encadrées par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui indique que :

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

1. a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. »

Cela signifie que les frais engagés pour le recouvrement des charges impayées, tels que les frais de mise en demeure et les frais d’huissier, peuvent être à la charge du copropriétaire défaillant.

Quelles sont les conséquences d’une absence de comparution d’un défendeur en matière de charges de copropriété ?

L’absence de comparution d’un défendeur est régie par l’article 472 du code de procédure civile, qui dispose que :

« Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Lorsque la décision n’est pas susceptible d’appel et que l’une au moins des parties qui n’a pas comparu n’a pas été citée à personne, le jugement est rendu par défaut. »

Ainsi, même en l’absence du défendeur, le tribunal peut statuer sur le fond de l’affaire, à condition que la demande soit jugée régulière et fondée. Cela permet au syndicat des copropriétaires de récupérer les charges dues même si le copropriétaire ne se présente pas.