[1] Copies
délivrées le :

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18° chambre
1ère section

N° RG 23/04491
N° Portalis 352J-W-B7H-CZPQT

N° MINUTE : 2

Assignation du :
30 Mars 2023

contradictoire

Expertise :
M. [I] [J]
[Adresse 7]
[Localité 18]

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT
rendue le 19 Novembre 2024

DEMANDEURS

Monsieur [E], [F], [K] [P]
[Adresse 10]
[Localité 12]

Madame [H], [W] [P]
[Adresse 13]
[Localité 14]

Madame [L], [M] [P]
[Adresse 21]
[Localité 22], ESPAGNE

représentée par Maître Bertrand THOUNY de la SELARL REINHART MARVILLE TORRE, demeurant [Adresse 15], avocats au barreau de PARIS, vestiaire #K0030

DEFENDERESSE

S.A.S. GERECO
[Adresse 8]
[Localité 19]

représentée par Maître Gabriel DURAND de la SCP PIGOT SEGOND – ASSOCIES, demeurant [Adresse 9], avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0172

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

DEBATS

A l’audience du 12 septembre 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 7 novembre 2024.
Puis, le délibéré a été prorogé au 19 Novembre 2024.

ORDONNANCE

Rendue par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

Par acte sous seing privé en date du 29 mars 1979, Monsieur [G] [P], aux droits duquel sont venus M. [E] [P], Mme [H] [P] et Mme [L] [P], a donné à bail commercial à la SAS Gereco des locaux à usage d’entrepôt situés [Adresse 11] à [Localité 19] pour une durée de 9 ans.

Les locaux sont désignés comme suit :
« Dans un immeuble sis à [Adresse 11] une grande pièce d’une contenance d’environ 90 mètres carrés comprenant notamment deux cagibis et une cage d’escalier descendant au sous-sol, et au sous-sol une cave d’environ 42 mètres carrés de superficie. »

La destination du bail est « Entrepôt de la société Gereco ».

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2008, ce bail a été renouvelé pour une durée de 9 années à compter du 1er juillet 2008 pour se terminer le 30 juin 2017, moyennant un loyer annuel en principal de 10.000 euros payable par trimestre à terme d’avance. Il s’est poursuivi par tacite prolongation à compter du 1er juillet 2017.

Par exploit d’huissier en date du 19 août 2020, M. [E] [P], Mme [H] [P] et Mme [L] [P] (ci-après ensemble « les consorts [P] ») ont fait délivrer à la société Gereco un congé avec refus de renouvellement à effet du 31 mars 2021, avec offre d’indemnité d’éviction.

Par courrier du 16 décembre 2020, la société Gereco indiquait aux consorts [P] qu’elle évaluait l’indemnité d’éviction à la somme de 90.000 euros, comprenant notamment le droit au bail et les frais de déménagement et de réinstallation.

Les bailleurs ont commandé une évaluation de la valeur locative des locaux au Cabinet Sainsard et diligenter l’entreprise K-Renov pour faire évaluer les travaux de remise en état du local. Selon devis du 12 janvier 2023, les travaux étaient estimés à 59.561 euros HT, soit 71.473,20 euros TTC.

Par exploits en date des 15, 24 et 30 mars 2023, la société Gereco a assigné M. [E] [P], Mme [H] [P] et Mme [L] [P] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 100.100 euros, et l’indemnité d’occupation à la somme de 8.165,63 euros annuelle. L’affaire a été enrôlée sous le numéro de RG 23/04491.

Par exploit en date du 30 mars 2023, les consorts [P] ont assigné la société Gereco devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 31.600 euros à compter du 1er avril 2021, et condamner la société Gereco au paiement de la somme de 59.961 euros au titre des travaux de remise en état. L’affaire a été enrôlée sous le numéro de RG 23/04491.

Par ordonnance du 13 octobre 2023, le juge de la mise en état a joint les deux instances sous le numéro de RG 23/04491.

Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 27 février 2024, la société Gereco a saisi le juge de la mise en état d’un incident aux fins de désignation d’un expert pour déterminer si les désordres opposés par les consorts [P] sont dus à la vétusté des locaux ou à tout autre cause, donner un avis sur les travaux nécessaires pour y remédier et évaluer les indemnités d’éviction et d’occupation.

Par dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 15 juillet 2024, la société Gereco demande au juge de la mise en état de :
– Désigner tel expert qu’il lui plaira avec la mission de :
Recueillir les explications des parties et se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission et entendre tout sachant si besoin est ; Se rendre sur place, [Adresse 11] à [Localité 19], visiter les locaux concernés, les décrire et indiquer s’ils sont raccordés au réseau d’eau et/ou au réseau d’évacuation des eaux usées et, dans la négative, déterminer s’ils l’ont été au cours de l’occupation du preneur ; Décrire l’ensemble des désordres et/ou dégradations tels que dénoncés par l’indivision [P] dans le procès-verbal de constat d’huissier en date du 3 décembre 2021 ; Donner tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction saisie de déterminer si ces désordres éventuellement constatés étaient présents lors de l’entrée dans les lieux ou sont la conséquence de la vétusté du bâtiment, des installations ou équipements en cause ou de toute autre cause ; Donner un avis sur le moyens et travaux nécessaires pour y remédier (sans changement de destinations des locaux, à savoir un local à usage de stockage) en faisant produire par les parties des devis qu’il appréciera et dire si les locaux sont raccordables aux réseaux d’eau et d’évacuation des eaux usées ; Réunir tous éléments permettant à la juridiction saisie d’apprécier le montant de l’indemnité d’éviction et notamment la valeur du droit au bail et la valeur des indemnités accessoires (frais de remploi, trouble commercial, frais de double loyer, frais de déménagement, frais de réinstallation, frais divers …) ;

Réunir tous éléments permettant à la juridiction saisie d’apprécier le montant de l’indemnité d’occupation susceptible d’être due par le locataire à compter du 31 mars 2021 ; Fixer la provision à valoir sur la rémunération de l’expert et dire qu’elle sera supportée par moitié par chacune des parties ; Réserver les dépens. – Débouter l’indivision [P] de l’ensemble de ses demandes.

La société Gereco expose qu’une expertise est nécessaire compte tenu de l’écart important entre les évaluations respectives des parties concernant les indemnités d’éviction et d’occupation ; qu’il est également nécessaire de départager les parties concernant les caractéristiques des locaux loués, en particulier l’existence d’un raccordement au réseau d’eau et/ou au réseau d’eaux usées passé et la possibilité de réaliser un tel raccordement, élément essentiel pour déterminer la valeur locative du bien ; que l’expert devra également rechercher si les désordres invoqués par les consorts [P] relèvent de la vétusté des locaux ou de toute autre cause ; que compte tenu du congé délivré par les bailleurs, les frais d’expertise devront être supportés par moitié par les parties. Elle fait valoir que l’indemnité d’occupation ne saurait être fixée au montant demandé par les bailleurs car l’estimation de leur expert se base sur des locaux qui ne sont pas pertinente compte tenu du défaut de raccordement au réseau d’eau du local.

Par dernières conclusions en réponse à l’incident notifiées par voie électronique le 23 avril 2024, les consorts [P] demandent au juge de la mise en état de :
– leur donner acte des protestations et réserves émises sur la demande d’expertise sollicitée par la SAS Gereco,
– Débouter la SAS Gereco de toute autre demande,
– Dire et juger que la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera supportée par la SAS Gereco,
– Fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation annuelle à la somme de 31.600 euros hors taxes et hors charges,
– Condamner à titre provisionnel la SAS Gereco au paiement de l’indemnité d’occupation de 31.600 euros hors taxes et hors charges, et ce à compter du 1er avril 2021, date du congé donnée par eux,
– Réserver les dépens.

Ils soutiennent que la société Gereco étant demanderesse à l’expertise, c’est à elle qu’il incombe de supporter les frais d’expertise, les consorts [P] ayant d’ores et déjà fourni une expertise sur l’évaluation de la valeur locative des locaux ainsi qu’un devis sur les travaux de remise en état. Ils estiment que l’indemnité d’occupation provisionnelle pour la durée de la procédure doit être fixée à un montant plus proche de la valeur locative des locaux, laquelle a déjà été évaluée par l’expert mandaté par les bailleurs.

L’affaire a été appelée par le juge de la mise en état à l’audience d’incidents du 12 septembre 2024, mise en délibéré au 7 novembre 2024, prorogé au 19 novembre 2024, date à laquelle il a été rendu par mise à disposition du greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon les articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail mais doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants du même code, payer au locataire évincé une indemnité d’éviction, ce-dernier ayant droit au maintien dans les lieux jusqu’à son paiement et étant redevable d’une indemnité d’occupation le temps de son maintien dans les lieux.

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut ordonner toute mesure d’instruction.

En l’espèce, par effet de la délivrance le 19 août 2020 d’un congé avec refus de renouvellement, le contrat de bail liant les parties a pris fin à compter du 31 mars 2021 à minuit et a ouvert droit au profit de la société Gereco au paiement de l’indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14 du code de commerce et à son maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité, et au profit des consorts [P], au paiement d’une indemnité d’occupation statutaire prévue par l’article L. 145-28 du même code, à compter du 1er avril 2021 pour les locaux objets du bail renouvelé le 1er juillet 2008.

Le principe de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation n’est pas discuté par les parties, ni la date d’effet du congé, mais elles ne sont pas parvenues à s’entendre sur les montants à fixer.

Pour chiffrer le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation, les consorts [P] produisent une évaluation réalisée à leur demande par le cabinet Sainsard Experts en date du 21 septembre 2021, aux termes de laquelle la valeur locative de renouvellement du local au 1er avril 2021 est évaluée à 31.600 euros par an HT et HC. La société Gereco conteste les conclusions de ce rapport, estimant que les références locatives proposées par l’expert ne sont pas pertinentes.

En l’absence d’éléments suffisants d’appréciation des conséquences de l’éviction, il est donc utile d’ordonner une mesure d’instruction aux fins de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction à laquelle les propriétaires indivis peuvent prétendre ainsi que le montant de l’indemnité d’occupation dont la société Gereco est redevable le temps de son maintien dans les lieux.

Si aux termes de l’article L. 145-28 du code de commerce, le locataire a droit de se maintenir dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction et qu’au jour où il est statué, il n’est pas établi que la locataire a quitté les locaux. Les bailleurs versent aux débats un constat d’huissier du 3 décembre 2021 mettant en évidence de nombreux désordres dans les locaux. La mesure d’expertise n’ayant pas vocation à pallier la carence dans l’administration de la preuve par les parties, il reviendra à la société Gereco de démontrer, si des désordres subsistent à son départ, qu’elle a exécuté ses obligations locatives pendant la durée de son occupation. Dans ces condistions, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de la locataire d’intégrer dans la mission de l’expert le chiffrage des réparations locatives.

Une mesure d’expertise sera donc ordonnée dans les conditions prévues aux termes du dispositif de la présente décision, aux frais avancés des propriétaires indivis, auteurs du congé refusant le renouvellement. En l’absence d’éléments suffisants pour déterminer la valeur locative du local, une indemnité d’occupation provisionnelle égale au dernier loyer pratiqué est justifiée pendant la durée de l’instance.

Au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Il y a lieu de réserver les dépens et les demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire sera renvoyée à la mise en état dans les termes du dispositif.

*

Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile,

Dit que le congé avec refus de renouvellement du bail notifié le 19 août 2020 à la SAS Gereco ouvre droit au profit de cette dernière au paiement d’une indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14 du code de commerce et au maintien dans les lieux jusqu’au versement de cette indemnité, et au profit des bailleurs, M. [E] [P], Mme [H] [P] et Mme [L] [P], au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera due à compter du 1er avril 2021, pour les locaux objets du bail renouvelé le 1er juillet 2008,

Avant dire droit sur le montant de l’indemnité d’éviction, ordonne une mesure d’expertise judiciaire et commet en qualité d’expert :

M. [I] [J]
[Adresse 7]
[Localité 18]
[XXXXXXXX01]
[XXXXXXXX04]
[Courriel 24]

avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire:
de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,rechercher tous éléments permettant de dire si les locaux sont raccordés au réseau d’eau et/ou au réseau d’évacuation des eaux usées et, dans la négative, déterminer s’ils l’ont été au cours de l’occupation du preneur et dire s’ils sont raccordables aux réseaux d’eau et d’évacuation des eaux usées ;rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant :1°) de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas :
– d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial,
– de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,
2°) d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,
3°) de déterminer le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux, objet du bail depuis le 1er avril 2021 jusqu’à leur libération effective,
à titre de renseignement, dire si, à son avis, le loyer aurait été ou non plafonné en cas de renouvellement du bail et préciser, en ce cas, le montant du loyer calculé en fonction des indices qui aurait été applicables à la date d’effet du congé,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la 18ème Chambre – 1ére section du tribunal judiciaire de Paris avant le 30 novembre 2025,

Fixe à la somme de 5.000 (cinq mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par les propriétaires indivis des locaux à la régie du tribunal judiciaire de Paris ([Adresse 26]) au plus tard le 31 janvier 2025,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Dit que le juge de la mise en état conservera le contrôle de cette expertise,

Rejette la demande de condamnation à titre provisionnelle de la SAS Gereco à payer à M. [E] [P], Mme [H] [P] et Mme [L] [P] une indemnité d’occupation annuelle de 31.600 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2021,

Fixe l’indemnité d’occupation pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges,

Vu l’article 131-4 du code de procédure civile

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de Mme [C] [D],
[Adresse 16]
[Localité 17]
[XXXXXXXX05]
[Courriel 25]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :
* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :
* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 6 février 2025 à 11h30 pour contrôle du versement de la consignation,

Rappelle que sauf convocation spécifique à l’initiative du juge de la mise en état ou d’entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d’entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l’audience à 12h00 en précisant leur objet, l’entretien se tenant alors le jour de l’audience susvisée à 11h00,

Réserve les dépens et les frais irrépétibles,

Faite et rendue à Paris le 19 Novembre 2024.

Le Greffier Le Juge de la mise en état

Christian GUINAND Diana SANTOS CHAVES

SERVICE DE LA RÉGIE
Tribunal Judiciaire de Paris, [Adresse 26],
[Localité 20]
Accueil ouvert du lundi au vendredi de 9h30 à 12h et de 13h à 16h
Atrium sud, 1er étage, à droite en sortant de l’ascenseur ou de l’escalier
Tel. : [XXXXXXXX06] – [XXXXXXXX03] / fax : [XXXXXXXX02]
[Courriel 27]
Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :
– virement bancaire : IBAN : [XXXXXXXXXX023] / BIC : [XXXXXXXXXX028]
en indiquant impérativement le libellé suivant : C7 “prénom et nom de la personne qui paye” pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + numéro de RG initial
– chèque : établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)
– à défaut espèces : jusqu’à l.000,00€ maximum
Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courrier ou fax) ;