La société IMMOPLUS a acquis le studio 608, lot 4124, par acte notarié le 3 mai 2021. Ce studio était précédemment loué à EUROSTUDIOMES depuis 2008, avec un bail de neuf ans, prolongé tacitement après son expiration en 2017. Le 15 décembre 2023, IMMOPLUS a notifié NEXITY STUDEA de son refus de renouvellement du bail, proposant une indemnité d’éviction sans parvenir à un accord. En réponse, IMMOPLUS a assigné NEXITY STUDEA en référé le 3 juin 2024, demandant une expertise pour évaluer les indemnités. Le tribunal a ordonné cette expertise, à la charge d’IMMOPLUS.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la nature de l’indemnité d’éviction prévue par l’article L.145-14 du Code de commerce ?

L’article L.145-14 du Code de commerce stipule que :

« S’il refuse le renouvellement du bail, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants du même code, payer au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. »

Cette disposition vise à protéger le locataire en cas de non-renouvellement de son bail commercial.

L’indemnité d’éviction doit donc compenser le préjudice subi par le locataire, qui peut inclure la perte de revenus, les frais de déménagement, ainsi que d’autres pertes économiques liées à l’éviction.

Il est essentiel que le bailleur évalue correctement le préjudice pour déterminer le montant de l’indemnité, car celle-ci doit refléter la réalité économique de la situation du locataire évincé.

Quelles sont les conditions de maintien dans les lieux selon l’article L.145-28 du Code de commerce ?

L’article L.145-28 alinéa 1 du Code de commerce précise que :

« Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. »

Cette disposition garantit que le locataire évincé conserve le droit d’occuper les lieux jusqu’à ce qu’il ait reçu l’indemnité d’éviction.

Cela signifie que le bailleur ne peut pas forcer le locataire à quitter les lieux tant que l’indemnité n’a pas été versée, ce qui protège le locataire contre une éviction brutale et lui permet de planifier son déménagement en toute sécurité.

Quelles sont les conditions pour ordonner une expertise judiciaire selon l’article 145 du Code de procédure civile ?

L’article 145 du Code de procédure civile dispose que :

« S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé. »

Pour qu’une expertise soit ordonnée, il faut donc qu’il existe un motif légitime, ce qui implique que la partie demandeuse doit démontrer la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

Cette mesure d’instruction est préventive et vise à préserver des preuves qui pourraient être essentielles pour la résolution du litige à venir.

Ainsi, dans le cas présent, la société IMMO PLUS a justifié sa demande d’expertise en raison de l’incertitude sur le montant des indemnités d’éviction et d’occupation, ce qui constitue un motif légitime.

Comment se répartissent les dépens selon l’article 491 du Code de procédure civile ?

L’article 491 du Code de procédure civile stipule que :

« Le juge statue sur les dépens. »

En l’espèce, le tribunal a décidé que, puisque aucune partie ne pouvait être considérée comme perdante dans cette instance, chaque partie devait supporter ses propres dépens.

Cette approche est souvent adoptée dans les procédures où les demandes sont en cours d’examen et où aucune décision définitive n’a encore été rendue sur le fond du litige.

Cela permet d’éviter une charge financière disproportionnée pour l’une des parties avant que le litige ne soit tranché sur le fond.

Ainsi, chaque partie conserve la responsabilité de ses propres frais, ce qui est une pratique courante dans les affaires judiciaires.