La société IMMOPLUS a acquis le studio 608, lot 4124, par acte notarié le 3 mai 2021. Ce studio était précédemment loué à EUROSTUDIOMES depuis 2008, avec un bail de neuf ans, prolongé tacitement après son expiration en 2017. Le 15 décembre 2023, IMMOPLUS a refusé le renouvellement du bail à NEXITY STUDEA, offrant une indemnité d’éviction, mais sans accord sur son montant. En réponse, IMMOPLUS a assigné NEXITY STUDEA en référé le 3 juin 2024, demandant une expertise pour évaluer les indemnités. Le tribunal a ordonné cette expertise, à la charge d’IMMOPLUS.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la nature de l’indemnité d’éviction prévue par l’article L.145-14 du Code de commerce ?

L’article L.145-14 du Code de commerce stipule que :

« S’il refuse le renouvellement du bail, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants du même code, payer au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. »

Cette disposition vise à protéger le locataire en cas de non-renouvellement de son bail commercial.

L’indemnité d’éviction doit donc compenser le préjudice subi par le locataire, qui peut inclure la perte de revenus, les frais de déménagement, ainsi que d’autres pertes économiques liées à l’éviction.

Il est essentiel que le bailleur évalue correctement ce préjudice pour éviter des litiges ultérieurs.

En l’espèce, la société IMMO PLUS a délivré un congé à la société NEXITY STUDEA, ce qui déclenche l’obligation de verser une indemnité d’éviction, sauf si des exceptions s’appliquent.

Quelles sont les conditions de maintien dans les lieux selon l’article L.145-28 du Code de commerce ?

L’article L.145-28 alinéa 1 du Code de commerce énonce que :

« Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. »

Cette disposition garantit que le locataire ne peut être expulsé tant qu’il n’a pas reçu l’indemnité d’éviction à laquelle il a droit.

Cela signifie que la société NEXITY STUDEA, en tant que locataire évincé, a le droit de rester dans les lieux jusqu’à ce que l’indemnité soit versée.

Cette protection est cruciale pour éviter des situations où un locataire serait contraint de quitter les lieux sans compensation adéquate.

Dans le cas présent, la société NEXITY STUDEA peut donc revendiquer son droit au maintien dans les lieux jusqu’à la réception de l’indemnité.

Quelles sont les conditions pour ordonner une expertise judiciaire selon l’article 145 du Code de procédure civile ?

L’article 145 du Code de procédure civile dispose que :

« S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé. »

Pour qu’une expertise judiciaire soit ordonnée, il faut donc justifier d’un motif légitime.

Cela implique que la partie qui demande l’expertise doit démontrer la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

Dans le cas présent, la société IMMO PLUS a un intérêt légitime à établir la preuve des faits concernant l’indemnité d’éviction et d’occupation, ce qui justifie la demande d’expertise.

L’expertise permettra de rassembler des éléments de preuve nécessaires pour déterminer le montant des indemnités dues, ce qui est essentiel pour la résolution du litige.

Comment se répartissent les dépens selon l’article 491 du Code de procédure civile ?

L’article 491 du Code de procédure civile impose au juge de statuer sur les dépens, précisant que :

« Chaque partie supporte ses propres dépens, sauf disposition contraire. »

Cela signifie que, dans le cadre de la présente instance, aucune des parties ne peut être considérée comme perdante.

Ainsi, chaque partie est responsable de ses propres frais de justice, ce qui est une pratique courante dans les procédures civiles.

Dans cette affaire, la décision de laisser à chacune des parties la charge de ses propres dépens est conforme à cette règle, évitant ainsi des litiges supplémentaires sur les frais engagés.

Cette approche favorise une certaine équité entre les parties, en reconnaissant que chacune a engagé des coûts pour défendre ses intérêts.