En avril 1998, la S.N.C. NETTER CHEVREUIL a conclu un bail commercial avec la S.A. S.G.R.S. pour un local destiné à une « Résidence Étudiants ». Ce bail, renouvelé en 2006, a été modifié en 2008 pour inclure une révision annuelle du loyer. En février 2022, Monsieur [T] [G] a notifié un congé à la S.A. NEXITY STUDEA, refusant le renouvellement sans indemnité d’éviction. Contestant ce congé, NEXITY a assigné Monsieur [T] [G] en justice. Le tribunal a validé le congé et ordonné à NEXITY de libérer le local, tout en reconnaissant son droit à une indemnité d’éviction.. Consulter la source documentaire.

Sur la validité du congé avec refus de renouvellement

La S.A. NEXITY STUDEA conteste la validité du congé délivré par Monsieur [T] [G], arguant qu’il n’existe pas de motifs graves et légitimes justifiant ce refus de renouvellement.

Selon l’article L.145-17 du Code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement d’un bail commercial, mais ce refus doit être fondé sur des motifs graves et légitimes.

Cet article stipule :

* »Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial en cas d’inexécution par le preneur de ses obligations, à condition que le congé soit précédé d’une mise en demeure de faire cesser l’infraction dans un délai d’un mois. »*

En l’espèce, Monsieur [T] [G] a bien délivré une mise en demeure à la S.A. NEXITY STUDEA, ce qui respecte les exigences de l’article L.145-17.

Ainsi, le tribunal a jugé que le congé était valable et régulier, et que les motifs avancés par Monsieur [T] [G] étaient suffisants pour justifier le refus de renouvellement.

Sur les motifs graves et légitimes invoqués dans l’acte du 25 février 2022

Monsieur [T] [G] a invoqué plusieurs motifs pour justifier le refus de renouvellement, notamment le non-respect de la clause d’indexation et la charge de la TVA.

L’article L.145-28 du Code de commerce précise que :

* »Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. »*

Cela signifie que si les motifs du congé sont jugés insuffisants, le preneur a droit à une indemnité d’éviction.

Dans cette affaire, le tribunal a constaté que les motifs avancés par Monsieur [T] [G] étaient fondés, notamment en ce qui concerne la mauvaise indexation du loyer et la charge de la TVA, ce qui a conduit à la conclusion que le congé était mal fondé.

Sur l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’éviction est régie par l’article L.145-28 du Code de commerce, qui stipule que le locataire a droit à une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement injustifié.

Cet article précise que :

* »Jusqu’au paiement de cette indemnité, le locataire a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. »*

Dans le cas présent, la S.A. NEXITY STUDEA a été reconnue comme ayant droit à une indemnité d’éviction, car le congé délivré par Monsieur [T] [G] a été jugé mal fondé.

En ce qui concerne l’indemnité d’occupation, le tribunal a décidé qu’une indemnité provisionnelle égale au montant du dernier loyer pratiqué serait due pendant la durée de l’instance, conformément aux dispositions des sections 6 et 7 du Code de commerce.

Sur la désignation d’un expert judiciaire

La S.A. NEXITY STUDEA a demandé la désignation d’un expert pour évaluer le montant de l’indemnité d’éviction.

L’article 263 du Code de procédure civile stipule que :

* »Le juge peut ordonner une expertise lorsque l’état des lieux ou la nature des faits à établir nécessite des connaissances techniques. »*

Le tribunal a jugé qu’il était nécessaire de recourir à une expertise pour évaluer le préjudice causé par l’éviction, en tenant compte des éléments d’appréciation fournis par les parties.

Ainsi, un expert a été désigné pour réaliser cette mission, conformément aux dispositions légales en vigueur.

Sur la communication des contrats de sous-location

Monsieur [T] [G] a soutenu que la S.A. NEXITY STUDEA ne lui avait pas communiqué les contrats de sous-location, ce qui constituerait un manquement à ses obligations.

L’article L.145-31 du Code de commerce précise que :

* »Le preneur doit obtenir l’accord du bailleur pour toute sous-location. »*

Cependant, le tribunal a constaté que la destination du bail permettait à la S.A. NEXITY STUDEA de sous-louer sans avoir à appeler le bailleur à concourir à l’acte de sous-location.

Ainsi, la S.A. NEXITY STUDEA n’était pas tenue de communiquer les contrats de sous-location à Monsieur [T] [G], ce qui a conduit à rejeter cette demande.