[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le :

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8ème chambre
1ère section

N° RG 21/02410
N° Portalis 352J-W-B7F-CT2BY

N° MINUTE :

Assignation du :
11 Février 2021

JUGEMENT
rendu le 05 Novembre 2024
DEMANDERESSE

Madame [C] [X]
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Maître Martin SALÉ-MONIAUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E2067

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet HABERT (enseigne Kalos)
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Maître Frédéric HUTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1432

S.A.S. CABINET HABERT (ayant pour enseigne et nom commercial Kalos)
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Guillaume LEFÈVRE de la SELARL Lefèvre, société d’Avocats, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B1085
Décision du 05 Novembre 2024
8ème chambre 1ère section
N° RG 21/02410 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT2BY

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente
Monsieur Julien FEVRIER, Juge
Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente

assistés de Madame Justine EDIN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 19 Juin 2024 tenue en audience publique devant Monsieur Julien FEVRIER, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

L’ensemble immobilier situé [Adresse 1] est constitué en copropriété.

La SAS Cabinet Habert est le syndic de l’immeuble.

Mme [C] [X] est propriétaire du lot n° 8 de l’immeuble.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 24 novembre 2020.

Par actes d’huissier de justice du 11 février 2021, Mme [X] a assigné devant le tribunal de céans le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et la SAS Cabinet Habert afin d’obtenir l’annulation de résolutions de l’assemblée générale du 24 novembre 2020 et de plusieurs clauses du contrat de syndic.

Par ordonnance du 6 septembre 2022, le juge de la mise en état a déclaré Mme [X] irrecevable en ses demandes de modification du contrat de syndic sous astreinte et d’annulation des clauses litigieuses du contrat de syndic. Le juge de la mise en état a en revanche déclaré Mme [X] recevable en sa demande de rectification de son compte individuel tendant au remboursement d’une somme de 180,17 €.

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 22 mai 2023 (avant clôture partielle), Mme [X] demande au tribunal de :

 » Vu les dispositions des articles 14-1, 14-2, 21, 24, 25 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les dispositions des articles 11, 19-2, 44 du Décret du 17 mars 1967,
Vu le décret n°2020-834 du 2 juillet 2020

Il est demandé au Tribunal de :

RECEVOIR Madame [X] en ses demandes.

Les déclarer fondées.

EN CONSEQUENCE

ANNULER les résolutions n°8, 17, 21, 22 et 23 votées par l’assemblée générale des copropriétaires du 24 novembre 2020 de l’immeuble sis [Adresse 1].

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] in solidum avec la société CABINET HABERT à payer à Madame [X] une somme de 180,17 € au titre des charges imputées irrégulièrement sur son compte individuel.

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] in solidum avec la société CABINET HABERT à payer à Madame [X] une somme de 4.820,40 € au titre des frais qu’elle a exposés dans l’intérêt de la copropriété et à lui rembourser sa quote-part de charges d’un montant de 1.413,72 € au titre des frais payés par le Syndicat des copropriétaires dans le cadre de la procédure judiciaire intentée par Madame [X].

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] in solidum avec la société CABINET HABERT à payer à Madame [X] une somme de 6.000 € au titre son préjudice moral.

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et la société CABINET HABERT de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] in solidum avec la société CABINET HABERT à payer à Madame [X] une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] in solidum avec la société CABINET HABERT aux entiers dépens.

RAPPELER que Madame [X] sera exonérée de toutes charges relatives à la présente instance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit. « .

*

Décision du 05 Novembre 2024
8ème chambre 1ère section
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Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 23 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] demande au tribunal de :

 » Vu les dispositions des articles 24, 25, 25-1 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, et 11 du décret du 17 mars 1967

Dire irrecevable madame [C] [X] en ses demandes d’annulation des 22ème et 23ème résolutions de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 novembre 2020 de l’immeuble sis [Adresse 1].

La dire en toute hypothèse mal fondée en l’ensemble de ses demandes.

L’en débouter purement et simplement

La condamner au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du Code de Procédure Civile,

La condamner au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Condamner madame [C] [X] aux entiers dépens. « .

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 3 février 2023, la SAS Cabinet Habert demande au tribunal de :

 » Vu les articles 1999 et 2000 du Code civil,
Vu l’article 514-1, 515, 695 et suivants et 700 du Code de procédure civile,
Vu les dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,
Vu l’article 29 du Décret no 67-223 du 17 mars 1967,

Il est demandé au Tribunal Judiciaire de Paris de :

Débouter Madame [C] [X] de l’intégralité de ses demandes ;

En tout état de cause,

Débouter Madame [C] [X] de ses demandes de condamnation solidaire à l’encontre du Cabinet Habert ;

Condamner Madame [C] [X] au paiement de la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner Madame [C] [X] au paiement des entiers dépens. ».

*

Il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.
Décision du 05 Novembre 2024
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Par ordonnance du 22 mai 2023, la clôture partielle a été ordonnée à l’égard de Mme [X].

La clôture de la procédure a été ordonnée le 16 octobre 2023 et l’affaire a été plaidée le 19 juin 2024. La décision a été mise en délibéré au 1er octobre 2024, prorogé au 5 novembre 2024.

Sur la demande d’annulation des résolutions n° 8, 17, 21, 22 et 23

A l’appui de ses demandes d’annulation, Mme [X] fait valoir que:
– la résolution n° 8 doit être annulée en raison d’un vote bloqué (vote du budget prévisionnel 2019/2020, vote du budget prévisionnel 2020/2021 et vote du fonds de travaux) ;
– les décisions relatives au montant de la cotisation du fonds de travaux sont prises à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et non à celle de l’article 24 ;
– son refus de voter la résolution n° 17 aurait dû être noté comme un vote pour cette résolution ;
– elle doit être considérée comme copropriétaire opposante pour cette résolution ;
– le refus de voter en faveur de la résolution n° 17 présentée par elle caractérise un abus de majorité ;
– concernant la résolution n° 21, aucune mise en concurrence n’a été effectuée puisque aucune autre entreprise n’a été mise en mesure de chiffrer la variante prévoyant la reprise des voûtes et la reprise en sous-oeuvre partielle ;
– la résolution n° 21 constitue un abus de droit car les travaux votés concernent l’immeuble voisin et ne privilégient pas la sauvegarde de l’immeuble ;
– la résolution n° 21 doit être annulée en raison d’un vote bloqué (vote sur les travaux de fondations, vote sur la reprise des voûtes de caves, vote sur les honoraires du syndic au titre des travaux, vote sur le recours à une assurance dommage ouvrage et vote sur l’intervention d’un bureau de contrôle) ;
– le contrat d’assurance dommages ouvrage n’a pas été communiqué avec la convocation conformément aux dispositions de l’article 11 3° du décret du 17 mars 1967 et n’a pas fait l’objet d’une mise en concurrence;
– elle était opposante aux résolutions n° 22 et 23 car il y a eu un problème de connexion au moment du vote de ces résolutions ;
– le copropriétaire dont le départ a été signalé sur la feuille de présence ou sur le procès-verbal doit être considéré comme défaillant ;
– sa demande d’annulation des résolutions n° 22 et 23 est donc recevable;
– si la résolution n° 21 est annulée, les résolutions n° 22 et 23 portant sur le vote d’un emprunt collectif pour le financement des travaux et une délégation de pouvoir pour le prélèvement des quotes-parts de l’emprunt collectif devront être annulées en raison de l’annulation du vote sur les travaux.

En réponse, le syndicat des copropriétaires fait valoir que :
– Mme [X] est une débitrice récurrente qui multiplie les procédures;
– la résolution n° 8 concerne des questions qui sont liées ;
– l’approbation du fonds travaux est soumise à la majorité de l’article 24;
– concernant la résolution n° 17 soumise par la demanderesse et qui vise à faire prendre en charge des frais engagés par elle, l’arrêt rendu par la cour d’appel de Paris du 21 novembre 2018 a déjà prévu que chaque partie garde à sa charge les frais et dépens qu’elle a exposés, de sorte que la résolution litigieuse n° 17 rejetée ne peut être un abus de droit ;
– la demanderesse s’est opposée à la résolution n° 21, mais était absente pour voter les résolutions n° 22 et 23 ;
– la demanderesse n’est pas recevable à attaquer les résolutions n° 22 et 23 dès lors qu’un copropriétaire ayant quitté la séance est considéré comme ayant voté en faveur de la résolution adoptée ;
– la résolution n° 21 respecte les obligations de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 ;
– lorsque les questions sont indissociables et relèvent de la même majorité, elles peuvent faire l’objet d’un vote unique ;
– la mise en concurrence du contrat d’assurance dommages ouvrage n’était pas nécessaire.

De son côté, la société Cabinet Habert fait valoir que :
– la résolution n° 8 concerne la question globale du budget de la copropriété ;
– la résolution n° 8 a recueilli un vote favorable de la majorité de l’ensemble des copropriétaires, mais c’est la majorité de l’article 24 qui s’appliquait en tout état de cause ;
– elle ne peut contester la résolution n° 17 faute d’avoir voté favorablement cette résolution ;
– il n’y a pas d’abus de majorité ;
– la question de la prise en charge des frais générés par la procédure de contestation de résolutions adoptées par l’assemblée générale du 20 mars 2013 a déjà fait l’objet d’une décision définitive de la cour d’appel de Paris du 21 novembre 2018 ;
– la résolution n° 21 concerne des questions liées et les devis des entreprises avaient été transmis ;
– l’argument tenant à l’absence de mise en concurrence du contrat d’assurance dommages ouvrages ne repose sur aucun moyen de droit ;
– pour les résolutions n° 22 et 23, la demanderesse n’a pas la qualité de copropriétaire opposant ou défaillant.

*

Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée sans ses annexes.

Possède la qualité d’opposant, au sens de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire ayant voté pour une résolution non adoptée. A l’inverse, le copropriétaire ayant voté contre une résolution rejetée par l’assemblée générale n’est pas opposant au sens de ce texte.

C’est au copropriétaire qui intente un recours de faire la preuve de sa qualité d’opposant.

Sur ce,

Concernant la résolution n° 8 litigieuse adoptée par l’assemblée générale, elle porte sur l’approbation des budgets prévisionnels 2019/2020 et 2020/2021, ainsi que sur la fixation du montant du fonds travaux.

Selon le procès-verbal de l’assemblée générale concernée, Mme [X] a bien la qualité de copropriétaire opposant pour cette résolution. Elle est donc recevable à la contester.

L’article 9 du décret du 17 mars 1967 prévoit que l’ordre du jour précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée.

L’assemblée générale a l’obligation d’émettre un vote séparé sur chacune des questions figurant à l’ordre du jour, un seul vote bloqué sur plusieurs des questions inscrites étant nul, en vertu du principe de l’autonomie des décisions et de la spécificité des majorités.

Cette règle admet des tempéraments lorsqu’il existe un lien étroit entre les décisions, objet d’un même vote, à la condition qu’elles relèvent de la même majorité, dès lors que les questions sont indissociables.

En l’espèce, les trois questions soumises à l’assemblée générale par un vote bloqué ne présentent pas de lien suffisamment étroit entre elles.

La résolution n° 8 sera donc annulée pour ce motif.

*

Concernant ensuite la résolution n° 17 litigieuse, proposée par la demanderesse et rejetée par l’assemblée générale, elle porte sur une
 » dispense par Mme [X] de sa quote-part frais de procédures et prises en charge partielle par la copropriété de ses frais dépensés dans l’intérêt de l’immeuble « .

Selon le procès-verbal de l’assemblée générale concernée, il est indiqué que Mme [X] a refusé de voter et a demandé le report de la résolution. Elle a été inscrite parmi les copropriétaires qui se sont abstenus.

Mme [X] reconnaît dans ses écritures qu’elle a refusé de voter cette résolution alors qu’elle était présente.

Ce refus de voter une résolution soumise à l’assemblée générale est assimilable à une abstention.

Ce faisant, Mme [X] n’a pas la qualité de copropriétaire opposant ou défaillant.

Elle n’est donc pas recevable à contester cette résolution n° 17.

En conséquence, sa demande de remboursement de frais exposés et de quote-part de charges (objet de la résolution n° 17) sera rejetée.

*

Décision du 05 Novembre 2024
8ème chambre 1ère section
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Concernant la résolution n° 21 litigieuse adoptée par l’assemblée générale, elle porte sur les travaux de fondations, sur la reprise des voûtes de caves, sur les honoraires du syndic au titre des travaux, sur le recours à une assurance dommage ouvrage sans mise en concurrence.

Le procès-verbal de l’assemblée générale concernée indique que Mme [X] s’est opposée à cette résolution adoptée. Elle est donc recevable à la contester.

En l’espèce, les questions des travaux, honoraires du syndic et assurance soumises à l’assemblée générale par un vote bloqué ne présentent pas de lien suffisamment étroit entre elles.

La résolution n° 21 sera donc annulée pour les motifs déjà exposés lors de l’examen de la validité de la résolution n° 8.

*

Concernant enfin les résolutions n° 22 et 23 litigieuses adoptées par l’assemblée générale, elles portent sur la souscription d’un emprunt collectif en lien avec les travaux votés à la résolution n° 21 et sur une délégation de pouvoir pour le prélèvement des quotes-parts de l’emprunt collectif et le recouvrement des impayés.

Mme [X] est notée parmi les absents sur le procès-verbal pour ces résolutions, qui précise d’ailleurs à la fin de la résolution n° 21 que
 » madame [X] [C] (99) quitte l’assemblée à 20 h 54 « . Pour ces résolutions, Mme [X] justifie donc de sa qualité de copropriétaire défaillant. Elle est donc recevable à contester ces deux résolutions.

Mme [X] n’invoque aucun motif réel d’annulation pour ces deux résolutions de sorte que sa demande d’annulation ne saurait prospérer en l’état ; au demeurant, au regard de l’annulation de la résolution litigieuse n° 21, les résolutions n° 22 et 23, qui n’ont aucune utilité en l’absence des travaux votés à la résolution n° 21, deviennent sans objet, ce qui sera constaté par le tribunal.

Sur la demande de remboursement de la somme de 180,17 €

A l’appui de sa demande de remboursement, Mme [X] fait valoir que :
– le syndicat des copropriétaires a approuvé les comptes de l’exercice arrêté au 30 septembre 2019 ;
– elle a relevé des irrégularités comptables qui affectent la tenue de son compte individuel de charges ;
– elle conteste les frais d’immatriculation du syndicat des copropriétaires, des frais de photocopies de la convocation et du procès-verbal de l’assemblée de 2018-2019 et une facture pour l’entretien d’une porte ;
– la responsabilité du cabinet Habert est engagée pour ces imputations erronées ;
– l’approbation des comptes ne vaut pas accord d’un copropriétaire sur la position de son compte individuel.

En réponse, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les comptes ont été régulièrement approuvés et que la répartition des charges individuels respecte les tantièmes.

De son côté, la société Cabinet Habert fait valoir que :
– les erreurs de son compte individuel ne sont pas rapportées ;
– il est question du principe des dépenses engagées par le syndic et validées par l’assemblée générale ;
– dans la mesure où les comptes ont été régulièrement approuvés et non contestés et que la répartition respecte les tantièmes, il n’y a pas d’erreur.

*

Le tribunal relève à titre liminaire que Mme [X] ne précise pas le fondement juridique de sa demande.

Vu l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Sur ce,

En l’espèce, Mme [X] conteste des dépenses en lien avec les comptes arrêtés au 30 septembre 2019 et approuvées par l’assemblée générale des copropriétaires par la résolution n° 5 du 24 novembre 2020.

Or, d’une part, elle n’a pas contesté cette résolution n° 5, de sorte que les dépenses litigieuses ont bien été validées par l’assemblée générale des copropriétaires.

D’autre part, elle ne démontre aucune erreur de calcul dans la répartition individuelle des charges litigieuses.

La demande de Mme [X] sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages-intérêts de Mme [X]

A l’appui de sa demande de dommages-intérêts, Mme [X] fait valoir que les défendeurs ont adopté une attitude systématiquement dénigrante à son égard et sollicite une somme de 6.000 € au titre d’un préjudice moral.

En réponse, les défendeurs dénoncent l’attitude de Mme [X] et conteste le préjudice invoqué.

*

Le tribunal relève à titre liminaire que Mme [X] ne précise pas davantage le fondement juridique de sa demande.

Vu l’article 1240 du code civil qui précise que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le dénigrement invoqué n’est pas suffisamment justifié.
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8ème chambre 1ère section
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Il ressort des pièces produites que la demanderesse avait effectivement une dette de charges de copropriété.

En outre, l’existence d’un préjudice moral de 6.000 € n’est pas démontré.

La demande sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires pour procédure abusive

Compte-tenu de la solution du litige, il ne peut être retenu que la procédure est abusive sur la base de l’article 1240 du code civil précité.

La demande sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires et le syndic Cabinet Habert, responsables de la mise au vote des résolutions annulées, supporteront in solidum les dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Le syndicat des copropriétaires et le syndic Cabinet Habert seront condamnés in solidum à verser à Mme [X] une somme de 1.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Mme [X], dont certaines demandes d’annulation ont été accueillies favorablement, sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire du jugement.

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe:

DECLARE irrecevable la demande d’annulation de la résolution n° 17 de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 novembre 2020 de l’immeuble du [Adresse 1] ;

DECLARE recevables les autres demandes des parties ;

ANNULE les résolutions n° 8 et 21 de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 novembre 2020 de l’immeuble du [Adresse 1] ;

REJETTE les demandes au titre de l’annulation des résolutions n° 22 et 23 ;

CONSTATE que les résolutions n° 22 et 23 de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 novembre 2020 de l’immeuble du [Adresse 1] deviennent sans objet ;

REJETTE les demandes de Mme [C] [X] au titre du remboursement d’une somme de 180,17 €, au titre d’un remboursement des frais exposés de 4.820,40 € et d’une quote-part de charges de 1.413,72 € et encore au titre d’un préjudice moral de 6.000 € ;

REJETTE la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires pour procédure abusive ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et la société Cabinet Habert à payer à Mme [C] [X] une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes des parties au titre des frais irrépétibles;

DIT que Mme [C] [X] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et la société Cabinet Habert aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris le 05 Novembre 2024.

La Greffière La Présidente