[1] Expéditions exécutoires délivrées le:
Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre

N° RG 22/08129
N° Portalis 352J-W-B7G-CXLDB

N° MINUTE :

Assignation du :
04 Juillet 2022

JUGEMENT
rendu le 08 Janvier 2025

DEMANDEURS

Madame [D] [U] [T] épouse [S]
[Adresse 1]
[Localité 4]

Monsieur [R] [F] [S]
[Adresse 1]
[Localité 4]

Représentés par Maître Thierry LAUGIER de la SCP GERARDIN LAUGIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0223

DÉFENDERESSE

La SCCV [Localité 5]-[Localité 3]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Représentée par Maître Benoit RAIMBERT de la SELAS SIMON ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0411

Décision du 08 Janvier 2025
2ème chambre
N° RG 22/08129 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXLDB

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

M. Jérôme HAYEM, Vice-Président, statuant en juge unique.

assisté de Madame Adélie LERESTIF, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 13 Novembre 2024, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 08 Janvier 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire et en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte notarié du 13 juillet 2021, les époux [S] ont unilatéralement promis de vendre au prix de 815.000 euros une parcelle sise à [Localité 5] à la société [Localité 5] [Localité 3] qui a accepté L’indemnité d’immobilisation a été fixée à 40.750 euros et l’expiration du délai d’option au 15 novembre 2021.

La promesse était assortie de plusieurs conditions suspensives dont les deux suivantes devant se réaliser au plus tard le 30 octobre 2021:
la non révélation par le certificat d’urbanisme d’une taxe d’aménagement communal d’un taux supérieur à 5 %,l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’un montant maximum de 870.000 euros remboursable en 36 mois ans au taux maximum de 2 % l’an.
L’option n’a pas été levée.

Décision du 08 Janvier 2025
2ème chambre
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Par acte de commissaire de justice du 4 juillet 2022, les époux [S] ont assigné la société [Localité 5] Paris devant le tribunal de céans aux fins, en l’état de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 15 septembre 2023, de:
condamner la société [Localité 5] [Localité 3] à leur verser la somme de 40.750 euros au titre d’indemnité d’immobilisation outre les intérêts légaux à compter du 15 novembre 2021 avec anatocisme,la condamner à leur verser une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 mai 2023, la société [Localité 5] Paris demandent au tribunal de:
rejeter les demandes,condamner les époux [S] à lui verser une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 décembre 2023 et l’audience de plaidoiries fixée au 13 novembre 2024.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 8 janvier 2025.

Vu les conclusions des époux [S] notifiées par voie électronique le 15 septembre 2023;

Vu les conclusions de la société [Localité 5] [Localité 3] notifiées par voie électronique le 10 mai 2023;

Les parties sont contraires sur la défaillance des conditions suspensives.

1°) Sur l’obtention d’un financement

Les époux [S] exposent:
que, s’agissant de la taxe d’aménagement, le courrier du maire dont la société [Localité 5] [Localité 3] se prévaut a été adressé à sa société mère, qu’il est donc sans effet, qu’elle savait avant même de signer la promesse l’opposition du maire à son projet, qu’elle ne peut donc arguer de la défaillance de la condition suspensive,que la demande de financement produite est un simulacre, que la réponse de la banque n’est pas produite, que la société [Localité 5] [Localité 3] ne peut donc se prévaloir de la caducité de la condition financière,que la société [Localité 5] [Localité 3] devait notifier la réalisation ou non réalisation du financement, que manquant à cette obligation, elle ne peut exciper d’un défaut de mise en demeure des promettants, qu’en tout état de cause, ils l’ont mise en demeure de payer, que l’indemnité d’immobilisation est donc due.
Décision du 08 Janvier 2025
2ème chambre
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La société [Localité 5] fait valoir:
que la condition suspensive afférente à la taxe d’aménagement a défailli, qu’en effet, suite à sa demande de certificat d’urbanisme, le maire de [Localité 5] a exprimé son opposition au projet par courrier du 5 août 2021, qu’elle n’a pas obtenir aucun certificat ou renseignement d’urbanisme,qu’en cas de non obtention du prêt, la promesse subordonne le paiement de l’indemnité d’immobilisation à une mise en demeure préalable des promettants au bénéficiaire de justifier de l’accomplissement ou de la défaillance de la condition, que, faute d’avoir reçu une telle mise en demeure, elle ne doit pas l’indemnité d’immobilisation,qu’elle a formé une demande de prêt conforme, qu’elle n’a jamais obtenu de réponse de la banque sollicitée, qu’en tout état de cause, elle ne pouvait être financée compte tenu de sa situation financière, qu’en effet, sa société mère rencontrait de difficultés financières dès 2020, qu’elle a d’ailleurs été mise en liquidation judiciaire le 10 mars 2023,que les conditions suspensives ayant défailli, la promesse est caduque et l’indemnité d’immobilisation n’est pas due.
Sur ce, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1304–3 du code civil prévoit que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y a intérêt en a empêché l’accomplissement et l’article 1304–6 du même code que l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition mais qu’en cas de défaillance, elle est réputée n’avoir jamais existé.

La promesse comprend les stipulations suivantes, la numérotation en paragraphe étant ajoutée par le tribunal:
« 11.2 Absence de versement de l’indemnité d’immobilisation
§1 De convention expresse entre elles, le bénéficiaire est dispensé du versement immédiat de la somme.
§2 Toutefois, dans le cas où toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, ce dernier s’oblige irrévocablement au versement de celle-ci, à première demande du promettant et à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du bien pendant la durée des présentes.
[…]
§3 La promesse est soumise à la condition suspensive, savoir:
§4 D’une part qu’au plus tard le 30 octobre 2021, que les renseignements d’urbanisme et les diverses pièces d’urbanisme sollicités par les soins du bénéficiaire ne révèlent aucun projet ou vices ou servitudes affectant l’immeuble objet des présentes et de nature à porter atteinte, même partiellement, au droit de propriété et/ou à gêner ou empêcher ou rendre plus onéreuse la réalisation de l’opération de construction du bénéficiaire et ne devant pa révéler une taxe d’aménagement communale d’un taux supérieur à 5 %.
[…]
Décision du 08 Janvier 2025
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12.3.7 Condition suspensive d’obtention d’un prêt
[…]
§5 L’obtention ou la non obtention devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant.
§6 A défaut de cette notification, le promettant aura la faculté de mettre en demeure le bénéficiaire de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.
§7 Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception àson adresse avec une copie en lettre simple pour le notaire.
§8 Passé ce délai de huit jours sans que le bénéficiaire ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le bénéficiaire pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut ces fonds resteront acquis au promettant. »

Premièrement, la société [Localité 5] [Localité 3] ne justifie pas avoir sollicité la délivrance d’un certificat d’urbanisme, peu important que la société Villorea, dont elle est une filiale, ait fait une telle demande dès lors que cette dernière n’est pas partie à la promesse et que les démarches accomplie par elle ne peuvent pallier la carence de la société [Localité 5] [Localité 3].

La société [Localité 5] [Localité 3] a donc commis une faute en ne sollicitant pas un certificat d’urbanisme.

Par ailleurs, si l’hostilité de la commune de [Localité 5] a un projet de construction sur la parcelle promise pouvait être de nature à faire échec à l’obtention d’un permis de construire, elle ne rendait pas impossible l’obtention d’un certificat d’urbanisme mentionnant le taux de la taxe d’aménagement applicable.

Ainsi, la société [Localité 5] ne démontre pas qu’il lui était impossible d’obtenir un certificat d’urbanisme.

Ainsi, c’est en raison de sa carence à solliciter un certificat d’urbanisme que la condition suspensive afférente à l’urbanisme a défailli.

Elle doit donc être réputée accomplie.

Deuxièmement, la santé financière de la société mère de la société [Localité 5] [Localité 3] est sans incidence sur la santé financière de sa filiale, la société [Localité 5] [Localité 3] disposant d’un patrimoine et d’une surface financière distincts de ceux de sa société mère.

Il ne peut donc être tiré de la déconfiture de la société mère que la demande de prêt de la société [Localité 5] [Localité 3] ne pouvait qu’être rejetée.

Par ailleurs, la société [Localité 5] [Localité 3] ne justifie pas que sa demande de prêt a été rejetée par la banque sollicitée.

Ainsi, faute pour elle d’établir la défaillance de la condition suspensive, celle-ci doit être considérée comme accomplie.

Troisièmement, les conditions suspensives litigieuses sont donc considérée accomplie pour l’une et réputée accomplie pour l’autre. Contrairement à ce que soutient la société [Localité 5] [Localité 3] se prévalant des paragraphes 5 à 8 des extraits de la promesse figurant ci-dessus, l’accomplissement des conditions et la non levée de l’option suffisent à la constituer débitrice de l’indemnité d’immobilisation sans mise en demeure préalable d’aucune sorte:

En effet, il résulte uniquement des paragraphes 5 à 8 des extraits de la promesse figurant ci-dessus que faute pour le bénéficiaire de justifier de refus de prêt dans le délai contractuel, le promettant aura la possibilité de retrouver sa liberté en procédant à une mise en demeure. La suite réglemente le sort des fonds séquestrés, hypothèse non réalisée en l’espèce.

Ainsi, la stipulation selon laquelle « Dans ce cas, le bénéficiaire pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut ces fonds resteront acquis au promettant » doit se comprendre comme permettant au bénéficiaire en cas de justification tardive de l’exécution de ses obligations d’obtenir restitution de la somme versée en séquestre par lui.

Il apparaît donc que ces clauses n’ont nullement pour effet de subordonner l’exigibilité de l’indemnité d’immobilisation à une quelconque mise en demeure préalable de justifier de l’obtention ou de la non obtention d’un prêt.

C’est en réalité le paragraphe 2 reproduit ci-dessus qui réglemente l’indemnité d’immobilisation et qui ne subordonne l’exigibilité de la créance qu’à l’accomplissement des conditions suspensives et au défaut de levée d’option.

La société [Localité 5] [Localité 3] doit donc être condamnée à verser aux époux [S] une indemnité de 40.750 euros.

Le fait que l’indemnité soit exigible ne suffit pas à lui faire produire des intérêts, faute de stipulation en ce sens. Comme le prévoient les articles 1231–6 et 1344–1 du code civil, c’est à compter de la mise en demeure qu’une créance exigible produit des intérêts au taux légal.

Il convient donc de faire courir les intérêts à compter de l’assignation, soit à compter du 4 juillet 2022 avec anatocisme selon les modalités de l’article 1343–2 du code civil.

La société [Localité 5] [Localité 3] succombant dans la présente instance, il convient de la condamner à verser aux époux [S] une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort:

CONDAMNE la société [Localité 5] [Localité 3] à verser aux époux [S] les sommes suivantes:
40.750 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation outre les intérêts légaux à compter du 4 juillet 2022 avec capitalisation des intérêts échus à la date anniversaire de leur échéance,4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
DÉBOUTE la société [Localité 5] [Localité 3] de sa demande tendant à:
condamner les époux [S] à lui verser une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
La CONDAMNE aux dépens et accorde à maître Thierry Laugier le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile;

La Greffière Le Président
Adélie LERESTIF Jérôme HAYEM