|
L’Essentiel : M. [T] [Y] était propriétaire d’un bien immobilier acquis par un prêt de la SA CIC Sud-Ouest. En novembre 2021, un commandement de payer a été délivré à M. [Y]. Mme [W] a ensuite proposé d’acheter le bien et a signé un bail avec M. [Y]. En septembre 2022, la banque a assigné Mme [W] pour obtenir son expulsion. Le juge a déclaré le bail inopposable et a ordonné l’expulsion, fixant une indemnité d’occupation. Mme [W] a fait appel, contestant la décision. La cour a ordonné la réouverture des débats pour permettre à Mme [W] d’examiner des pièces relatives à la saisie.
|
|
Propriété et Commandement de PayerM. [T] [Y] était propriétaire d’un bien immobilier situé à [Adresse 4] à [Localité 1], acquis par un prêt consenti le 13 mars 2018 par la SA CIC Sud-Ouest. Le 9 novembre 2021, la SA CIC Sud-Ouest a délivré à M. [Y] un commandement de payer valant saisie-immobilière. Proposition d’Achat et BailLe 11 décembre 2021, Mme [W] a exprimé son intention d’acquérir le bien pour un montant de 112’000 €. Par la suite, le 22 décembre 2021, M. [Y] a conclu un bail avec Mme [W] concernant l’appartement en question. Assignation en RéféréLe 2 septembre 2022, la SA CIC Sud-Ouest a assigné Mme [W] et M. [Y] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Foix pour obtenir l’expulsion de Mme [W], qui occupait le bien sans droit ni titre, ainsi qu’une indemnité d’occupation à compter du 4 janvier 2022. Ordonnance de RéféréLe 8 novembre 2022, le juge a déclaré le contrat de bail inopposable à la banque, a jugé l’action de la banque recevable et fondée, et a ordonné l’expulsion de Mme [W] en cas de non-départ volontaire. Il a fixé l’indemnité d’occupation à 700 € par mois, à compter du 4 janvier 2022, et a débouté Mme [W] de sa demande de garantie par M. [Y]. Appel de Mme [W]Le 16 novembre 2022, Mme [W] a formé appel de la décision. Dans ses conclusions du 21 mai 2024, elle a demandé la réformation de l’ordonnance, contestant plusieurs points, notamment l’inopposabilité du bail et les condamnations financières. Demandes de la SA CIC Sud-OuestDans ses dernières conclusions du 30 janvier 2023, la SA CIC Sud-Ouest a demandé la confirmation de l’ordonnance du 8 novembre 2022, ainsi que la condamnation de Mme [W] à payer des frais supplémentaires. Réouverture des DébatsAu cours des délibérations, il a été demandé à l’intimée de produire des pièces relatives à la procédure de saisie-immobilière. La cour a ordonné une réouverture des débats pour permettre à Mme [W] de prendre connaissance de ces pièces et de faire valoir ses observations. Conclusion de la CourLa cour a décidé d’ordonner la réouverture des débats afin que la SA CIC Sud-Ouest transmette les pièces à Mme [W], et a fixé une nouvelle audience pour le 17 février 2025, tout en réservant le surplus et les dépens. |
|
Q/R juridiques soulevées :
Quelle est la nature de l’inopposabilité du contrat de bail à la banque créancière ?L’inopposabilité du contrat de bail à la banque créancière est fondée sur les dispositions de l’article L. 213-1 du Code de la consommation, qui stipule que les droits des créanciers sur un bien immobilier prévalent sur les droits des tiers, y compris les locataires, lorsque le bien a été saisi. En effet, cet article précise que : « Les créanciers peuvent exercer leurs droits sur les biens de leur débiteur, même si ces biens sont occupés par des tiers. » Dans le cas présent, la SA CIC Sud-Ouest, en tant que créancier, a fait délivrer un commandement de payer valant saisie-immobilière, ce qui a pour effet de rendre inopposable le contrat de bail conclu entre M. [Y] et Mme [W] à la banque. Ainsi, le juge a déclaré le contrat de bail inopposable à la banque, car celle-ci avait un droit de saisie sur le bien immobilier avant la conclusion du bail. Quelles sont les conséquences de l’expulsion ordonnée par le juge ?L’expulsion ordonnée par le juge repose sur les articles L. 153-1 et L. 153-2 du Code des procédures civiles d’exécution, qui régissent les modalités d’expulsion des occupants sans droit ni titre. L’article L. 153-1 dispose que : « L’expulsion des occupants d’un bien immobilier peut être ordonnée par le juge lorsque ces occupants n’ont pas de titre les autorisant à occuper les lieux. » De plus, l’article L. 153-2 précise que : « L’expulsion peut être effectuée avec le concours de la force publique si nécessaire. » Dans cette affaire, le juge a ordonné l’expulsion de Mme [W] et de tous occupants, en cas de non-départ volontaire, en application de ces articles. Cela signifie que Mme [W] doit quitter les lieux, et si elle refuse, la force publique peut être sollicitée pour procéder à l’expulsion. Comment est déterminée l’indemnité d’occupation ?L’indemnité d’occupation est fixée par le juge en fonction de l’usage du bien immobilier occupé sans droit ni titre. L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs stipule que : « L’indemnité d’occupation est due par l’occupant sans droit ni titre à compter de la date à laquelle il a été mis en demeure de quitter les lieux. » Dans le cas présent, le juge a fixé l’indemnité d’occupation à 700 € par mois, à compter du 4 janvier 2022, jusqu’à la libération effective des lieux. Cette somme est destinée à compenser le préjudice subi par le propriétaire en raison de l’occupation illégale de son bien. Quelles sont les implications de l’article 700 du Code de procédure civile ?L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner une partie à payer à l’autre une somme d’argent au titre des frais irrépétibles, c’est-à-dire des frais engagés pour la procédure qui ne peuvent pas être récupérés. Cet article stipule que : « Le juge peut, dans sa décision, condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés par celle-ci. » Dans cette affaire, la banque CIC Sud-Ouest a demandé la condamnation de Mme [W] au paiement de 3000 € en application de cet article. Cela signifie que, en raison de la procédure engagée pour obtenir son expulsion, Mme [W] pourrait être tenue de rembourser les frais engagés par la banque. Quelles sont les conséquences de la réouverture des débats ordonnée par la cour ?La réouverture des débats permet à une partie de présenter de nouvelles observations ou preuves qui n’avaient pas été fournies lors de la première instance. Cela est en conformité avec le principe du contradictoire, qui est fondamental en droit. L’article 16 du Code de procédure civile précise que : « Les parties doivent être mises en mesure de discuter toutes les questions de fait et de droit. » Dans ce cas, la cour a ordonné la réouverture des débats afin que la SA CIC Sud-Ouest transmette à Mme [W] les pièces relatives à la procédure de saisie-immobilière. Cela permet à Mme [W] de faire valoir ses observations sur ces pièces, garantissant ainsi un procès équitable et respectant le droit de la défense. |
ARRÊT N°11/2025
N° RG 22/03985 – N° Portalis DBVI-V-B7G-PC4P
EV/IA
Décision déférée du 08 Novembre 2022
Juge des contentieux de la protection de Foix
( 22/00154)
E.BILLOT
[S], [R], [J] [W]
C/
[T] [Y]
S.A. BANQUE CIC SUD-OUEST
REOUVERURE DES DEBATS
AUD 17.2.2025 à 09H00
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D’APPEL DE TOULOUSE
3ème chambre
***
ARRÊT DU TREIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ
***
APPELANTE
Madame [S], [R], [J] [W]
[Adresse 4]
[Localité 1]
Représentée par Me Atiyeh ZARRIN BAKHSH, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Stéphane FABBRI, avocat plaidant au barreau D’ARIEGE
INTIMÉS
Monsieur [T] [Y]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Assigné le 19 janvier 2023 à étude, sans avocat constitué
S.A. BANQUE CIC SUD-OUEST
[Adresse 6]
[Localité 5]
Représentée par Me Maud TRESPEUCH de la SELARL LESPRIT-TRESPEUCH, avocat au barreau D’ARIEGE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant E. VET, Conseiller faisant fontion de président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
E. VET, président
P. BALISTA, conseiller
S. GAUMET, conseiller
Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI
ARRET :
– CONTRADICTOIRE
– prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
– signé par E. VET, président, et par K. MOKHTARI, greffier de chambre
Le 9 novembre 2021, la SA CIC Sud-Ouest a fait délivrer à M. [Y] un commandement de payer valant saisie-immobilière.
Le 11 décembre 2021, Mme [W] a indiqué vouloir acquérir le bien au prix de 112’000 €.
Par acte du 22 décembre 2021, M. [Y] donnait à bail à Mme [W] l’appartement objet du litige.
Par acte du 2 septembre 2022, la SA CIC Sud-Ouest a fait assigner Mme [W] et M. [Y] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Foix statuant en référé afin d’obtenir l’expulsion de Mme [W] occupante sans droit ni titre du bien ayant fait l’objet d’une saisie-immobilière outre sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 4 janvier 2022.
Par ordonnance de référé du 8 novembre 2022, le juge a:
‘ déclaré le contrat de bail conclu entre M. [T] [Y] Mme [S] [W] le 22 décembre 2021 inopposable à la banque CIC Sud-Ouest,
‘ dit l’action de la banque CIC Sud-Ouest recevable et bien fondée,
‘ ordonné, faute de départ volontaire des lieux situés [Adresse 4] à [Localité 1] (09), l’expulsion de Mme [S] [W] et de tous occupants, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique en application des articles L 153-1, L153-2 et R 153-1 du code des procédures civiles d’exécution,
‘ fixé le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 700 € par mois,
‘ condamné Mme [W] à payer cette indemnité d’occupation à compter du 4 janvier 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, somme qui sera versée entre les mains de la Carpa de l’Ariège dans un sous-compte au nom du CIC Sud-Ouest, pour les besoins de la procédure civile d’exécution en cours,
‘ débouté Mme [W] de sa demande d’être relevée et garantie de sa condamnation par M. [Y],
‘ débouté la banque CIC sud-ouest de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
‘ condamné Mme [W] aux dépens de l’instance tels que définis par l’article 695 du code de procédure civile,
‘ débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Par déclaration du 16 novembre 2022, Mme [W] a formé appel de la décision.
Par dernières conclusions du 21 mai 2024, Mme [W] demande à la cour de :
Rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,
– réformer l’ordonnance dont appel, en ce qu’elle :
« Déclare le contrat de bail conclu entre M. [T] [Y] et Mme [S] [W] le 22 décembre 2021 inopposable à la Banque CIC Sud-Ouest,
Dit l’action de la Banque CIC Sud-Ouest recevable et bien fondé,
Ordonne, faute de départ volontaire des lieux situés [Adresse 4] à [Localité 1] (09), l’expulsion de Mme [S] [W], et de tous occupants, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique en application des articles L 153-1, L 153-2 et R 153-1 du Code des procédures civiles d’exécution,
Fixe le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 700 euros par mois,
Condamne Mme [W] [S] à payer cette indemnité d’occupation de 700 euros par mois, à compter du 04 janvier 2022, et jusqu’à la libéRation effective des lieux et la remise des clés, somme qui sera versée entre les mains de la Carpa de l’Ariège, dans un sous-compte au nom du CIC Sud-Ouest, pour les besoins de la procédure civile d’exécution en cours,
Déboute Mme [S] [W] de sa demande d’être relevée et garantie de sa condamnation par M. [T] [Y],
Condamne Mme [S] [W] aux dépens de l’instance tels que définis par l’article 695 du code de procédure civile,
Déboute les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires »
-Statuant de nouveau,
– Rejeter l’ensemble des demandes de la requérante,
Si par extraordinaire, Mme [W] était condamnée à payer certaines sommes,
-Condamner [T] [Y] à relever et garantir Mme [W] de toutes condamnations qui seraient mises à sa charge,
-Condamner [T] [Y] à payer à Mme [W] la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure pénale, ainsi qu’aux entiers dépens.
Par dernières conclusions du 30 janvier 2023, la SA CIC Sud-Ouest demande à la cour de :
Confirmer en tout point l’ordonnance du 8 novembre 2022,
Y ajoutant,
Condamner Mme [W] [S] au paiement de la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile
Condamner Mme [W] [S] au paiement des entiers dépens d’appel y compris les frais de sommation interpellative.
M. [T] [Y] n’a pas constitué avocat.
La clôture de l’instruction est intervenue le 12 novembre 2024.
La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.
En cours de délibéré il a été demandé à l’intimée de produire les pièces relatives à la procédure de saisie-immobilière.
Il a été répondu à cette demande. Cependant, il n’était pas justifié de la transmission de ces pièces à l’appelante.
En conséquence, en application du principe du contradictoire, une réouverture des débats devra être ordonnée afin que l’intimée transmette à son adversaire les pièces adressées à la cour relatives à la procédure de saisie-immobilière afin qu’elle puisse faire valoir ses éventuelles observations.
La cour,
Avant-dire droit :
Ordonne une réouverture des débats afin que la SA CIC Sud-Ouest transmette à Mme [S] [W] les pièces relatives à la saisie-immobilière,
Dit que Mme [S] [W] pourra faire parvenir à la cour ses éventuelles observations sur ces pièces,
Renvoie à l’audience du 17 février 2025 à 9 heures,
Réserve le surplus et les dépens.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
K. MOKHTARI E. VET
Laisser un commentaire