Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Paris

Thématique : Résiliation de bail et obligations locatives : enjeux d’insalubrité et de paiement des loyers

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Me Victor EDOU

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Herve BLANCHE

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 23/06273 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2QCH

N° MINUTE : 1

JUGEMENT
rendu le 04 février 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 5],
[Adresse 1] – [Localité 2]

représentée par Me Herve BLANCHE, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT,

DÉFENDERESSE

Madame [L] [C],
[Adresse 3] – [Localité 2]

représentée par Me Victor EDOU, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 novembre 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 février 2025 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 04 février 2025
PCP JCP ACR fond – N° RG 23/06273 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2QCH

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 31 janvier 2012, la SCI [Adresse 5] a consenti un bail d’habitation à Mme [L] [C] sur des locaux situés au [Adresse 3] [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 890 euros, charges comprises, égal, depuis 2016, à 925 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 10 août 2022, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 27 797 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par jugement en date du 13 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a:
jugé irrecevables, faute de notification de l’assignation au représentant de l’Etat, les demandes formées par assignation du 21 décembre 2022 au titre du constat de la résiliation du bail et de l’expulsion de Mme [L] [C] avec toutes conséquences de droit, notamment la fixation d’une indemnité d’occupation,condamné Mme [L] [C] à payer à la SCI [Adresse 5] la somme de 32 422 euros représentant le montant des loyers et charges impayés arrêtés au 31 décembre 2022, avec intérêts à taux légal à compter du 21 décembre 2022,condamné Mme [L] [C] à payer à la SCI [Adresse 5] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, à l’exclusion du coût du commandement de payer.
Par assignation du 17 juillet 2023, la SCI [Adresse 5] a de nouveau saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 10 octobre 2022, ordonner l’expulsion de Mme [L] [C], autoriser le transport et la sequestration de ses meubles, et la condamner au paiement des sommes suivantes :
38 897 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 15 juillet 2023, à parfaire,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 500 euros et des charges, à compter du 1 août 2023 et jusqu’à libération des lieux,3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 septembre 2023, la SCI [Adresse 5] a, en exécution du jugement du 13 juillet 2023, fait procéder à une saisie-attribution de la somme en principal de 32 422 euros sur les comptes bancaires de Mme [L] [C], celle-ci lui ayant permis de percevoir, le 13 octobre 2023, la somme totale de 21 671,01 euros, dont ont été déduits les frais de commissaire de justice, d’un montant de 757,80 euros.

La nouvelle affaire introduite devant le juge des contentieux de la protection par acte en date du 17 juillet 2023 a été appelée à l’audience du 19 septembre 2023.

Compte-tenu, notamment, de l’appel du jugement du 13 juillet 2023 interjeté par Mme [L] [C] et d’une médiation en cours, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois, pour être finalement examinée à l’audience du 21 novembre 2024.

Mme [L] [C] a en effet, par déclaration d’appel du 30 août 2023, sollicité l’infirmation du jugement du 13 juillet 2023 en ce qu’il l’a condamnée à payer à la SCI [Adresse 5] la somme de 32 422 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 décembre 2022, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du juge des contentieux de la protection du 21 novembre 2024, la SCI [Adresse 5] a déposé des conclusions, auxquelles elle s’est rapportée, et aux termes desquelles elle demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

le rejet de l’intégralité des demandes, fins et conclusions formées par Mme [L] [C],
A titre principal,

le constat de la résiliation de plein droit du bail au 10 octobre 2022, l’expulsion de Mme [L] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef,l’autorisation de faire procéder au transport et à la sequestration de ses meubles, la condamnation de Mme [L] [C] au paiement de la somme de 13 875 euros correspondant à l’arriéré d’indemnité d’occupation mensuelle pour la période du 1 janvier 2023 au 31 mars 2024 sauf à parfaire, la condamnation de Mme [L] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 500 euros et des charges, à compter du 1 avril 2024 et jusqu’à libération des lieux,
A titre subsidiaire,

la résolution judiciaire du contrat de bail d’habitation,l’expulsion de Mme [L] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef,l’autorisation de faire procéder au transport et à la sequestration de ses meubles, la condamnation de Mme [L] [C] au paiement de la somme de 13 875 euros correspondant à l’arriéré de loyers pour la période du 1 janvier 2023 au 31 mars 2024, la condamnation de Mme [L] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, soit 925 euros, à compter du 1 avril 2024 jusqu’au jugement à intervenir,la condamnation de Mme [L] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, soit 925 euros, et majorée de 500 euros à compter du jugement à intervenir, jusqu’à libération des lieux,
En tout état de cause,
la condamnation de Mme [L] [C] au paiement de la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la condamnation de Mme [L] [C] aux entiers dépens.
La SCI [Adresse 5] s’est, à l’audience, opposée à la demande de sursis à statuer liminairement formée par Mme [L] [C], qu’elle qualifie de déloyale et de dilatoire. Elle s’inquiète de ce qu’aucune décision ne puisse jamais être rendue par la juridicition de céans, s’il était sursis à statuer dans l’attente d’une décision au fond de la cour d’appel, susceptible de ne jamais intervenir, la SCI [Adresse 5] ayant sollicité, auprès du conseiller de la mise en état, la radiation de l’affaire, au motif que Mme [L] [C] n’aurait que partiellement exécuté la décision dont elle a fait appel.

Sur le fond, la bailleresse rappelle que Mme [L] [C] n’a pas réglé les causes du commandement de payer du 10 août 2022 visant la clause résolutoire prévue au contrat dans le délai qui lui a été imparti, de sorte que bail a été résilié de plein droit. Elle ajoute, au soutien de sa demande de résiliation judiciaire, qu’aucun loyer n’a été réglé entre janvier 2023 et mars 2024, le manquement grave de la locataire à ses obligations contractuelles étant ainsi établi.

En réponse à la défenderesse, qui, invoquant une exception d’inexécution, justifie le non paiement de ses loyers par l’insalubrité du logement, elle conteste tout manquement à ses propres obligations. Elle rappelle que les impayés de loyers existent depuis 2014, que Mme [L] [C] a multiplié, durant de nombreuses années, les promesses de règlement, sans jamais honorer ses engagements, et sans jamais mentionner l’état d’insalubrité du logement dont elle ne s’est prévalue pour la première fois que le 7 juillet 2021, alors que les parties échangeaient régulièrement, depuis des années, sur les modalités d’apurement de la dette locative. Elle indique avoir, dès reception du courrier de sa locataire invoquant des désordres, immédiatement accepté de réaliser les travaux qui s’avéraient nécessaires, sous réserve que la locataire règle ses impayés. A ce titre, elle précise avoir, dès des réception des sommes saisies sur les comptes de Mme [L] [C] en exécution de la condamnation du 13 juillet 2023, accompli les diligences aux fins de faire réaliser les travaux prescrits, lesquels ont été achevés au mois de mars 2024, Mme [L] [C] ayant, par son comportement, concouru au retard pris dans leur réalisation, et n’ayant repris le paiement de ses loyers que qu’à la fin du mois d’avril 2024. Enfin, elle conteste la notion même d’insalubrité dont se prévaut Mme [L] [C] en vertu d’un courrier des services techniques de l’Habitat de la Ville de [Localité 4] du 19 septembre 2023, dont elle souligne qu’il ne lui a été notifié que le 5 octobre 2023, et dont elle considère qu’il ne conclue nullement à un logement insalubre.

Elle souligne la mauvaise foi de la locataire qui, à des fins dilatoires, aurait laissé s’acccumuler, durant plusieurs années, des impayés de loyer avant de faire état de désordres justifiant selon elle, une indemnisation de son préjudice de jouissance équivalente à 100% du montant des loyers.

Mme [L] [C], représentée par son conseil, a déposé des conclusions, aux termes desquelles elle sollicite:
à titre liminaire et à titre principal, un sursis à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure devant la cour d’appel,à titre subsidiaire, que soit constaté le manquement de la bailleresse à son obligation d’un logement conforme et salubre,qu’il soit dit n’y avoir lieu à acquisition de la clause résolutoire,le rejet de l’intégralité des demandes, fins et conclusions de la SCI [Adresse 5],la condamnation de la SCI [Adresse 5] à lui payer à titre de dommages-intérêts la somme de 925 euros par mois du 29 novembre 2018 au 29 mars 2024, soit la somme de 59 200 euros,la condamnation de la SCI [Adresse 5] à lui payer à titre de dommages-intérêts la somme de 185 euros par mois jusqu’à accomplissement des travaux de remise en état,à titre infiniment subsidiaire,la condamnation de la SCI [Adresse 5] à lui restituer la somme de 21 671,07 euros augmentée des intérêts à taux légal,le rejet de l’intégralité des demandes, fins et conclusions de la SCI [Adresse 5],à titre encore plus subsidiaire,de plus larges délais de paiement,la suspension des effets de la clause résolutoire jusqu’au paiement de la dette,en tout état de cause,que soit écartée l’exécution provisoire,la condamnation de la SCI [Adresse 5] à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
Au soutien de sa demande principale, Mme [L] [C] rappelle qu’il est constant qu’un sursis à statuer peut être prononcé dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice. Elle précise avoir interjeté appel du jugement rendu le 13 juillet 2023, notamment en ce qu’il l’a condamnée à payer une dette locative, qu’elle estime ne pas être due, au regard du défaut de conformité et de salubrité de son logement. Elle estime ainsi que le juge saisi du present litige ne peut donner effet à un commandement de payer dont les causes sont contestées devant la cour d’appel, précisant avoir sollicité du premier président la suspension de l’exécution provisoire.

Au soutien de sa demande subsidiaire, elle soutient qu’il n’existe pas de dette locative, la suspension du paiement des loyers étant selon elle justifiée par l’état d’insalubrité du logement, qui contrevient aux articles R. 1331-25 et suivants du code de la santé publique. Elle rappelle à ce titre qu’il est constant que le locataire est bien fondé à solliciter la réduction ou la dispense de loyer jusqu’à l’accomplissement des travaux. Elle considère ainsi que le commandement de payer était dépourvu de cause, de sorte que la clause résolutoire n’a pu être acquise au bailleur. Elle affirme par ailleurs que, le logement étant insalubre et de ce fait invivable, le prejudice de jouissance subi avant la réalisation des travaux doit être indemnisé à hauteur de 100% du montant du loyer. Elle ajoute que, si des travaux ont bien été réalisés, les travaux de remise en peinture subséquents n’ont jamais été entrepris, de sorte qu’elle subit un nouveau prejudice de jouissance, estimé à 20% du montant du loyer.

Au soutien de sa demande formée à titre infiniment subsidiaire, elle considère que, dès lors que la saisie attribution pratiquée sur son compte bancaire a permis à sa bailleresse de percevoir la somme de 21 671,07 euros au titre de loyers qu’elle juge indus compte-tenu de l’état de l’appartement, cette somme doit lui être restituée.

Enfin, à titre encore plus subsidiaire, elle s’estime fondée à solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire, soulignant avoir repris, dès les travaux réalisés, le paiement de ses loyers courants.

Elle considère enfin que l’exécution provisoire est incompatible avec la nature de l’affaire eu égard notamment à l’instance pendante devant la cour d’appel.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par courriel reçu au greffe le 29 janvier 2025, le conseil de la SCI [Adresse 5] a fait parvenir au tribunal la décision du Premier Président de la cour d’appel de Pairs du 22 janvier 2025 rejetant la demande de Mme [C] d’ arrêt de l’ exécution provisoire de la décision rendue le 13 juillet 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de sursis à statuer sur les demandes du bailleur,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 août 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 31 janvier 2012 entre la SCI [Adresse 5], d’une part, et Mme [L] [C], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] [Localité 2] est résilié depuis le 11 octobre 2022,

CONDAMNE Mme [L] [C] à payer à la SCI [Adresse 5] la somme de 13 875 euros (treize mille huit cent soixante-quinze euros au titre de l’arriéré de loyers constitué entre le 1 janvier 2023 et le 30 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice,

AUTORISE Mme [L] [C] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 385 euros (trois-cent-quatre-vingt-cinq euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

RAPPELLE que la présente décision suspend les procedures d’exécution engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [L] [C],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 11 octobre 2022,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [L] [C] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
Mme [L] [C] sera condamnée à verser à la SCI [Adresse 5] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
SURSOIT à statuer sur les demandes formées à titre reconventionnel par Mme [L] [C],

DIT que l’expiration du sursis interviendra, à la diligence des parties:
À l’issue de la décision de la cour d’appel statuant sur le fond du litige,ou
A l’issue d’une décision de la cour d’appel constatant l’extinction de l’instance,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

RESERVE les dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

insi jugé par mise à disposition au greffe le 4 février 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge