Type de juridiction : Tribunal judiciaire
Juridiction : Tribunal judiciaire de Bordeaux
Thématique : Responsabilité des acteurs immobiliers et obligations d’information dans une opération de défiscalisation.
→ RésuméContexte de l’AffaireEn 2002, une société immobilière, représentée par un gérant, a lancé un programme de construction à Bergerac. Une autre société, spécialisée dans la commercialisation de biens immobiliers, a été mandatée pour vendre des logements en état futur d’achèvement. En 2004, un couple d’acheteurs a été approché par des agents de cette société pour acquérir un bien immobilier dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation. Acquisition du BienLe couple d’acheteurs a signé un contrat de réservation pour un logement de type T4, avec un prix d’achat fixé à 161 930 euros. L’acte de vente a été finalisé en décembre 2004, et le bien a été financé par un prêt sur 25 ans. Le bien a été livré en septembre 2005, et les acheteurs ont confié la gestion locative à une société spécialisée. Réclamation des AcheteursEn 2021, les acheteurs ont estimé subir un préjudice en raison d’une surévaluation de la valeur du bien à l’achat. Ils ont mis en demeure les sociétés impliquées dans la transaction de les indemniser. En mai 2021, ils ont assigné en justice les sociétés responsables pour obtenir réparation de leur préjudice. Arguments des DéfenderessesLes sociétés défenderesses ont soulevé une fin de non-recevoir basée sur la prescription de l’action. Cependant, la Cour d’appel a déclaré l’action recevable. Les défenderesses ont également contesté les allégations de dol, affirmant que la présentation du bien était conforme à la réalité et que les acheteurs avaient la possibilité de s’informer sur le marché immobilier. Décision du TribunalLe tribunal a examiné les arguments des deux parties. Les acheteurs n’ont pas réussi à prouver l’existence de manœuvres dolosives, ni une surévaluation du bien. De plus, le tribunal a constaté que les sociétés avaient respecté leur devoir d’information et de conseil. En conséquence, le tribunal a débouté les acheteurs de toutes leurs demandes et les a condamnés à payer des frais de procédure aux sociétés défenderesses. ConclusionLa décision du tribunal souligne l’importance pour les acheteurs de s’informer de manière diligente sur les biens immobiliers avant de s’engager dans une transaction. Les sociétés impliquées ont été jugées conformes à leurs obligations légales, et les acheteurs ont été tenus responsables des conséquences de leur investissement. |
N° RG 21/04146 – N° Portalis DBX6-W-B7F-VQTX
7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
7EME CHAMBRE CIVILE
JUGEMENT DU 04 FÉVRIER 2025
50F
N° RG 21/04146
N° Portalis DBX6-W-B7F- VQTX
Minute n°2025/
AFFAIRE :
[M] [T] [I] [R]
[X] [Y] [O] épouse [R]
C/
SCI CYRANO
SAS PROMOTION PICHET anciennement GROUPE EUROBAT
SAS STELLIUM IMMOBILIER anciennement OMNIUM CONSEIL
Grosse Délivrée
le :
à
Me Cécile BOULÉ
la SELAS ELIGE BORDEAUX
SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré :
Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,
Madame BOULNOIS, Vice-Président,
Madame PINAULT, Juge,
Lors des débats et du prononcé :
Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier
DÉBATS :
à l’audience publique du 26 Novembre 2024,
JUGEMENT :
Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe
DEMANDEURS
Monsieur [M] [T] [I] [R]
né le 11 Juillet 1948 à [Localité 11] (CHER)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Adresse 10]
[Localité 3]
représenté par Me Thierry WICKERS de la SELAS ELIGE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)
représentée par Me Charles FREIDEL, avocat au barreau de LYON, (avocat plaidant)
Madame [X] [Y] [O] épouse [R]
née le 16 Août 1948 à [Localité 11] (CHER)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Adresse 10]
[Localité 3]
représenté par Me Thierry WICKERS de la SELAS ELIGE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)
représentée par Me Charles FREIDEL, avocat au barreau de LYON, (avocat plaidant)
DÉFENDERESSES
SCI CYRANO
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Me Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX
SAS PROMOTION PICHET anciennement dénommée GROUPE EUROBAT
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Me Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX
SAS STELLIUM IMMOBILIER anciennement dénommée OMNIUM CONSEIL
[Adresse 2]
[Adresse 8]
[Localité 5]
représentée par Me Cécile BOULÉ, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)
représentée par Me Mathieu SPINAZZE du Cabinet DECKER & Associés, avocat au barreau de TOULOUSE (avocat plaidant)
RG 21/4146
La SCI CYRANO, dont le gérant est la SAS PROMOTION PICHET, a entrepris en 2002 la construction d’un programme immobilier dénommé « [Adresse 9] » à BERGERAC. La société OMNIUM CONSEIL, appartenant au Groupe OMNIUM FINANCE, devenue ensuite la SAS STELLIUM IMMOBILIER, a procédé à la commercialisation des lots en état de futur achèvement.
Courant 2004, Monsieur [M] [R] et Madame [X] [O] épouse [R] ont rencontré Monsieur et Madame [E] de la société [E] CONSEILS, dont il n’est pas contesté qu’ils étaient mandatés par la société OMNIUM CONSEIL, qui leur ont présenté une opération consistant en l’acquisition d’un logement en l’état futur d’achèvement, destiné à être donné en location pendant la durée d’un dispositif de défiscalisation de type « DE ROBIEN ».
Monsieur et Madame [R] ont signé le 08 septembre 2004 avec la SCI CYRANO un contrat de réservation portant sur un logement de type T4 d’une superficie de 84 m² avec terrasse à usage exclusif, garage et place de parking, dépendant de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 9] », pour un prix d’achat de 161 930 euros.
L’acte de vente en l’état futur d’achèvement a été signé le 23 décembre 2004 avec la SCI CYRANO, pour un montant de 135 393 euros HT et 161 930 euros TTC.
Monsieur et Madame [R] confié à la société OMNIUM GESTION un mandat de gestion locative du bien et ont souscrit auprès de la MUTUELLE DE L’ALLIER ET DES REGIONS FRANCAISES une garantie locative.
Le bien a été intégralement financé par prêt souscrit auprès du Crédit Foncier, pour une durée de 25 ans, dont les remboursements mensuels étaient de 810,66 euros, sur l’offre de prêt.
Le bien a été livré le 21 septembre 2005.
En 2021, Monsieur et Madame [R] se sont renseignés sur la valeur du bien. Estimant subir un préjudice lié à une sur évaluation de celui-ci à l’achat, ils ont mis en demeure la SCI CYRANO, la SAS PROMOTION PICHET, gérant de la SCI CYRANO, et la société STELLIUM IMMOBILIER de les indemniser.
Par acte en date des 03 et 05 mai 2021, Monsieur [M] [R] et Madame [X] [O] épouse [R] ont fait assigner au fond la SCI CYRANO, la SAS STELLIUM IMMOBILIER et la SAS PROMOTION PICHET (anciennement EUROBAT) aux fins de se voir indemnisés d’un préjudice.
N° RG 21/04146 – N° Portalis DBX6-W-B7F-VQTX
Les sociétés STELLIUM IMMOBILIER, CYRANO et PROMOTION PICHET ont saisi le juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action. Par ordonnance en date du 17 juin 2022, le juge de la mise en état a jugé prescrite l’action des demandeurs. Par un arrêt en date du 04 mai 2023, la Cour d’appel de Bordeaux a infirmé l’ordonnance et a déclaré l’action recevable comme non prescrite.
Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 novembre 2024, Monsieur [M] [R] et Madame [X] [O] épouse [R] demandent au Tribunal de : Vu les dispositions des anciens articles 1116, 1134, 1147, 1149, 1998 et 1382 du Code civil dans la version antérieure à l’ordonnance numéro 2016–131 du 10 février 2016, Vu l’article 1343–2 du code civil,
Vu les dispositions des articles L.111–1, L.120–1, L.121–1 et L.121–29 du Code de la consommation, dans leur version en vigueur au moment des faits,
CONSTATER que les sociétés SCI CYRANO, PROMOTION PICHET et STELLIUM IMMOBILIER ont engagé leur responsabilité civile à leur égard au titre du dol ainsi qu’au titre d’un manquement aux obligations d’information et de mise en garde ;
CONDAMNER in solidum les sociétés SCI CYRANO, PROMOTION PICHET et STELLIUM IMMOBILIER à leur payer la somme de 185.000,00 € au titre de la réparation du préjudice financier subi découlant de la perte de chance de ne pas investir dans le programme « [Adresse 9] »,
CONDAMNER in solidum les sociétés SCI CYRANO, PROMOTION PICHET et STELLIUM IMMOBILIER à leur payer la somme de 12.000,00 € au titre de la réparation du préjudice moral subi,
ASSORTIR l’ensemble des condamnations des intérêts légaux sur la totalité des sommes et faire application de l’article 1343–2 du Code civil concernant la capitalisation des intérêts.
CONDAMNER in solidum les sociétés SCI CYRANO, PROMOTION PICHET et STELLIUM IMMOBILIER à leur payer la somme de 5.000,00 € au titre de ces frais de procédure, conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNER in solidum les sociétés SCI CYRANO, PROMOTION PICHET et STELLIUM IMMOBILIER aux entiers dépens.
Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 octobre 2024, la SAS STELLIUM IMMOBILIER, demande au Tribunal de :
DEBOUTER les époux [R] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de la société STELLIUM IMMOBILIER comme infondées et injustifiées,
CONDAMNER les époux [R] à payer à la société STELLIUM IMMOBILIER, la somme de 3.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.
Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 novembre 2024, la SCI CYRANO et la SAS PROMOTION PICHET demandent au Tribunal de :
– DEBOUTER Monsieur et Madame [R] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;
– CONDAMNER Monsieur et Madame [R] à verser à la S.C.I CYRANO et à la société PROMOTION PICHET une somme de 2 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
– CONDAMNER Monsieur et Madame aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocat, sur ses affirmations de droit.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 novembre 2024.
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
Le Tribunal,
DÉBOUTE Monsieur [M] [R] et Madame [X] [O] épouse [R] de l’ensemble de leurs demandes.
CONDAMNE Monsieur [M] [R] et Madame [X] [O] épouse [R] à payer à la SAS STELLIUM IMMOBILIER la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNE Monsieur [M] [R] et Madame [X] [O] épouse [R] à payer à la SCI CYRANO et à la SAS PROMOTION PICHET la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNE Monsieur [M] [R] et Madame [X] [O] épouse [R] aux dépens, qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
La présente décision est signée par Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
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