Monsieur [G] [J] a signé un bail d’habitation le 3 juin 2016 avec M. [E] [B] et Mme. [A] [D] pour un appartement situé au 3ème étage de l’adresse [Adresse 2], avec un loyer initial de 4 050 euros et une provision sur charges de 250 euros.

Diagnostic de performance énergétique

Un diagnostic de performance énergétique effectué le 27 septembre 2022 a classé le logement en catégorie F, indiquant une faible performance énergétique.

Congé et commandement de payer

La SARL HM [F] a délivré un congé pour motif légitime et sérieux le 4 janvier 2023, en raison des travaux nécessaires pour améliorer la performance énergétique du logement, selon un rapport d’architecte du 15 novembre 2022. Un commandement de payer de 13 930,26 euros a également été signifié le 24 mars 2023.

Assignation en justice

Le 21 avril 2023, la SARL HM [F] a assigné M. [E] [B] et Mme. [A] [D] devant le juge des contentieux de la protection pour obtenir leur condamnation solidaire au paiement de 18 527,89 euros, la constatation de la résiliation du bail, leur expulsion, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle.

Arguments de la SARL HM [F]

Lors de l’audience du 16 octobre 2024, la SARL HM [F] a soutenu sa qualité à agir en tant que propriétaire et a contesté la demande de requalification du bail, arguant que le contrat portait sur un appartement meublé. Elle a également demandé le paiement de 30 338 euros pour arriérés locatifs et dégradations.

Réponse de M. [E] [B]

M. [E] [B] a contesté la qualité à agir de la SARL HM [F], demandant la requalification du bail en bail de location nue et la nullité du congé, tout en formulant des demandes reconventionnelles pour divers préjudices financiers.

Comparution de Mme. [A] [D]

Mme. [A] [D] n’a pas comparu ni été représentée lors de l’audience.

Décision sur la qualité à agir

Le juge a écarté la fin de non-recevoir soulevée par M. [E] [B], déclarant la SARL HM [F] recevable en ses demandes, en raison de sa qualité de propriétaire.

Requalification du contrat de bail

Le contrat de bail a été requalifié en bail de location nue, car le logement ne répondait pas aux critères d’un logement meublé, selon les éléments de preuve fournis.

Demande de paiement pour arriéré locatif

M. [E] [B] a contesté le montant de l’arriéré locatif, invoquant la requalification du bail et la surface réelle du logement. La demande de diminution de loyer a été jugée irrecevable.

Indexation du loyer

La SARL HM [F] a été jugée non fondée à réclamer un arriéré locatif pour la période antérieure à la révision du loyer, en raison de l’absence de preuve de la manifestation de volonté de réviser le loyer.

Dégradations locatives

La SARL HM [F] a demandé le paiement de 5 280 euros pour des dégradations, mais le juge a constaté que l’état du logement était conforme à l’usage normal, sauf pour quelques réparations mineures.

Compensation avec le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie a été requalifié à un mois de loyer, et la SARL HM [F] a été condamnée à restituer 4 050 euros, après compensation avec les sommes dues par M. [E] [B] et Mme. [A] [D].

Demandes reconventionnelles de M. [E] [B]

M. [E] [B] a demandé des indemnités pour divers préjudices, y compris des frais de déménagement et un préjudice moral, qui ont été partiellement acceptés par le juge.

Nullité du congé

Le congé délivré par la SARL HM [F] a été déclaré nul, car il ne respectait pas les conditions légales, et le juge a constaté l’absence d’intention réelle de réaliser les travaux mentionnés.

Condamnations pécuniaires

La SARL HM [F] a été condamnée à verser des sommes à M. [E] [B] et Mme. [A] [D] pour divers préjudices, tandis que M. [E] [B] et Mme. [A] [D] ont été condamnés à payer un arriéré locatif après compensation.

Conclusion du jugement

Le jugement a été rendu, statuant sur les demandes des deux parties, avec des condamnations réciproques et des ordonnances de compensation, tout en précisant que l’exécution était de droit.